تقاضای ثبت وصی عهدی پس ازفوت موصی - تقاضای ثبت مجهول الملک - تعارض درمتن یک سند - وصیت به پرداخت دین ازمحل معین - عدم مخالفت باقانون شرط اعتبارسندرسمی است - تهیه خلاصه معامله دروکالتی که متضمن اعطاحق عینی است
رای شماره : 306 - 07/10/1346
رای شورای عالی ثبت
پس ازتوزیع اظهارنامه بنام کسی بین اودیگری دعوی مالکیت دردادگاه مطرح شد.کسی که بنام اوتوزیع اظهارنامه شده بودضمن عقدخارج لازم وکالت با حق توکیل غیردادکه دعوی مذکورراتعقیب کند(درحال حیات اوبه وکالت ودر حال ممات اوبه وصایت )ودرعوض حق الوکاله وحق الجعاله وحق الزحمه ربع اراضی که به نفع موکل حکم صادرمیشودتعلق به وکیل داردکه باسندرسمی آنرابه خودیادیگری منتقل کندوقیمت آنرابابت حق الوکاله وحق الجعاله و حق الزحمه برداردوخلاصه ربع اراضی مستخلص شده متعلق به وکیل است .
حکم نهائی بسودموکل درحال حیات اوصادرگردیدوپیش ازاینکه سند انتقال ربع مزبورتنظیم گرددموکل مرد.وکیل به استنادوکالت نامه بالا تقاضای ثبت ربع اراضی موردحکم دادگاه را(که به سودموکل سابق اوصادرشده بود)کردثبت محل دچاراشکال ذیل شده وکسب دستورکردبه این شرح که :
ملک مذکورثبت نشده ومدت دوسال مذکوردرماده 12قانون ثبت گذشته است ومعاملات راجع به آن ،قبل ازتقاضای ثبت ،دردفاتراسنادرسمی قبول نیست وکیل تاسندانتقال بشرح وکالت نامه تنظیم نکندمالک نمی شودوتا مالک نشودتقاضای ثبت ازاو(ازغیرمالک )قبول نمی شودازطرف دیگرتنظیم سندانتقال راهم قانونگذاردرمانحن فیه ،موقوف برتقاضای ثبت کرده است که درنتیجه دورپیش آمده است .
اگروکیل بخواهدبعنوان وصایت تقاضای ثبت ازطرف موصی کنداین امر درمقررات ثبت املاک ،مفهوم نداردزیراموصی به محض فوت ،مالک نیست تا تقاضای ثبت ازجانب اووبنام اوقابل پذیرش وجریان باشد.ربع مزبورثلث باقی ووقف هم نیست تابنام وقف وثلث قبول تقاضاشودوبهرحال چون ربع مذکورملک است بایدمالک بالفعل ،تقاضای ثبت کندوحال اینکه وکیل هنوز مالک بالفعل آن نشده است زیراسندانتقال تنظیم نکرده است بالطبع مالک بالفعل ورثه موکل خواهندبودواگرورثه بخواهندتقاضای ثبت کنندحقوق وکیل بالمره تباه میشوددراین وضع ازکه بایدتقاضای ثبت قبول کرد؟
رای مورخ 7/10/46شورا:
"درصورتی که فوت موکل بعدازحکم نهائی وقطعیت آن بوده است باتوجه به وکالت نامه موردبحث قبول تقاضای ثبت ازوکیل اشکال نداردوذینفع میتواندازحق اعتراض استفاده کند".
* سابقه *
نکات توضیحی :
اول -احرازنحوه تعلق حق وکیل به ربع اراضی بابت حق الوکاله اهمیت خاصی داردکه بعلت سوتنظیم سندرسمی ونوشتن عبارات دورازمصطلح اهل فن ، ایجادتشویش درفهم عبارات سندکرده است دراین مورددرسندوکالت قید شده است که :"...درعوض حق الوکاله ...ربع اراضی ...تعلق به وکیل داردکه باسندرسمی آنرابخودیادیگری منتقل کندوقیمت آنرابابت حق الوکاله .... بردارد".
دراین عبارت نکات ذیل قابل ملاحظه است :
الف - عبارت (ربع اراضی تعلق به وکیل دارد)به تنهائی وبدون ضم عبارات بعدی اقتضاداشت که به محض ختم دعوی موکل دردادگاه ،ربع اراضی خودبخودبه استنادقراردادوکالت وارددرملک وکیل گردد.لکن ضم عبارات بعدی این احتمال رامنتفی می کندبه این شرح :
ب - عبارت بعدی چنین است :"که باسندرسمی بخودیادیگری منتقل کند وقیمت آنرابابت حق الوکاله بردارد"اگربدون تنظیم سندرسمی (وبصرف فیصله کاردردادگاه )ربع محکوم به ملک وکیل شده بوداساساحاجت به ذکر عبارت اخیرنبود.
ازعبارت اخیردومطلب ذیل استفاده میشود:
1- وکیل برای وصول به طلب خود(حق الوکاله )میتواندبه وکالت از طرف موکل (درحال حیات او)ویابه وصایت ازطرف وی (پس ازمرگش )ربع محکوم به رابخودمنتقل کندباتنظیم سندرسمی .دراین صورت باانتقال ربع بخود،وکالت وی (اگرموکل زنده باشد)بکلی منتفی می گرددزیراباانجام دادن کامل موردوکالت ،وکالت منتفی میشود.
2- وکیل برای وصول به طلب خودمیتوانددرحال حیات موکل به وکالت از طرف اوربع محکوم به رابه ثالث بفروشدسپس ثمن آنرابه موجب اختیار وکالتی که داردازجانب موکل بخودتملیک کندودراین صورت نیزوکالت منتفی خواهدشد.
نتیجه - موضوع وکالت درسندوکالت بالادوجزداشته است :
یک - تعقیب دعوی موکل دردادگاه وگرفتن حکم نهائی که باختم این جز تعهدموکل به پرداخت ودادن حق الوکاله به وکیل محقق میشودوفعلیت پیدا میکندوجون درحال حیات موکل ،این قسمت ازوکالت ،انجام شده بودتعهدموکل به دادن حق الوکاله هم فعلیت پیداکرده بود،تعهدمزبورعبارت بودازدادن ربع محکوم به به وکیل که تشریفات این امرهم دروکالتنامه پیش بینی شده بود به این معنی که خودوکیل وکالت داشت که ازجانب موکل ،ربع محکوم به رادرراه استیفاحق الوکاله خودبه مصرف برساندوپس ازمرگش نیزبرای این منظور وصایت داشت .
دو- وکات دردادن حق الوکاله ازراه انتقال ربع محکوم به بخودویا انتقال آن به دیگری وتملک ثمن آن ،بنابراین درمباحث بعدی که درمساله تاثیرفوت موکل درزوال وکالت مطرح می گرددبه اعتبارجزدوم وکالت است چون جزاول درحال حیات موکل پایان یافته تجدیدمطلع نسبت به آن موردندارد
دوم - وکیل درحال حیات موکل برای انجام دادن جزدوم وکالت خود میبایست برابرماده 12قانون ثبت نخست تقاضای ثبت میکردسپس آنرابخود ویادیگری منتقل میکردوحق تقاضای ثبت راطبق ماده 671قانون مدنی داشت .
سوم - حال که وکیل درزمان حیات موکل چنین کاری نکرده است پس ازفوت اومیتواندچنین کاری بکند؟جواب بسته به این است که آیاوکالت بلاعزل با فورت موکل ازبین میرود؟
درشرح رای شماره 20گفته شدکه :
اولا- درفقه که بیان کننده سوابق اکثرموادقانونی مدنی است در وکالت بلاعزل نیزفوت موکل راموجب انحلال وکالت میدانند.اگراین فرض را قبول کنیم وکالت وکیل نسبت بجزدوم وکالت اومنحل شده است لکن ورثه میت بایدتعهدات مالی اوراانجام دهندوازجمله اینکه بایداقدام به تقاضای ثبت ربع محکوم به کرده سپس به وکیل سابق مورث خوداختیاربدهندتااویاعین ربع محکوم به راقبول کندیاثمن آنرا.درصورت استنکاف ورثه ازاقدام به تقاضای ثبت میتوان الزام آنان راازطریق دادگاه خواست لکن بشرحی که خواهیم گفت باوجودسمت وصایت وکیل سابق ازاین راه حل بی نیازیم .
ثانیا- بعضی از فقها احتمال داده اندکه در مواردی که وکالت بلاعزل موجب اعطا حقی بطرف است چون وکالت ازحالت خلوص خود خارج شده و شامل بر معاوضه است قابل انحلال به فوت موکل نیست و بر این اساس رای شماره 20 شورا صادر شده است و احتمال داردکه در این مورد ( رای 306 ) هم شورا طبق رای سابق خود نظر داده باشد .
باقبول این فرض میتوان نکات زیرراتبعاپذیرفت :
الف - طبق ماده 219قانون مدنی ورثه موکل بایدازقراردادوکالت تبعیت کرده وقائم مقام موکل درقراردادمذکورهستندووکیل باادامه وکالت خودباعنایت به ماده 671قانون مدنی بایدقبلاتقاضای ثبت ربع محکوم به را کندسپس به تنظیم سندانتقال مبادرت ورزد.
چهارم - هرگاه معتقدشویم که وکالت بلاعزل بافوت موکل ازبین میرود آیاوصی ازراه وصایت میتوانداقدامی کند؟
جواب باتوجه به امورذیل مثبت است :
الف - به محض ختم دعوی موکل دردادگاه جزاول موردوکالت تمام وموکل به وکیل خودمدیون شدیعنی تعهدپیداکردکه ازمحل ربع محکوم به حق الوکاله او رابدهدووکیل یکنوع حق عینی برربع محکوم به پیداکرد.
ب - وکیل مذکورصی موکل است که پس ازمرگش ازمحل انتقال ربع محکوم به بخودیادیگری ،دین موصی رابپردازدهرچندکه بستانکار،خوداوباشد.
ج - ضرورت نداردکه متقاضی ثبت ،مالک باشدکافی است که ماذون از طرف قانون باشدمانندمتصدی موقوفه وحبس وثلث باقی (ماده 27قانون ثبت ) ونیزلازم نیست که تقاضای ثبت ازجانب شخص حقیقی یاشخص حقوقی باشددر بسیاری ازمواردوقف ،وضع چنین است .درموردوقف وحبس وثلث باقی نص داریم (ماده 27قانون ثبت وغیره )ولی روح همین نص ومانندآن اجازه میدهدکه وصی درادادین میت ازمحل انتقال ملک مجهول المالک ،بتواندبرای احراز ماده 12قانون ثبت بدواقدام به تقاضای ثبت کندکندومضایقه ازاین مقدار، جمودبرالفاظ است مضافابراینکه باوصیتی که موصی برای ادادین ازمحل انتقال ربع محکوم به کرده است ربع مذکوراساساجزمیراث نبوده وتعلق به ورثه هم نداردتاآنان بتوانندتقاضای ثبت کنندبنابراین تنهافرد صلاحیتداربرای تقاضای ثبت (باعنایت به ثبت اجباری موردنظرماده 12 قانون ثبت )همان وصی است .احتمال اینکه توجیه بالااساس رای شوراباشد قوی است وبهرحال باهریک ازدوراه حل بالا(که یکی براساس وکالت بلاعزل و دیگری براساس وصایت است )مسئله دورحل میشود.
پنجم - درصدرمطالب بالاراجع به شرح رای ،اشاره شدکه بموجب سند وکالت مزبوربرای وکیل ،به محض انجام دادن جزاول موردوکالت (یعنی فیصله دادن دعوی دادگاه )حق عینی نسبت به ربع مشاع محکوم به پیدامیشودبنابراین عبارت (معاملات راجع به آن املاک )درماده 12قانون ثبت ،شامل معامله بالا بین وکیل وموکل میشودعلیهذاوباتوجه به این مقدمه نکات ذیل قابل ملاحظه است :
الف - به دستورماده 12قانون ثبت پس ازگذشتن دوسال ازتاریخ اجرا آن ماده بایدمعامله مسبوق به تقاضای ثبت بوده باشدوحال اینکه سندوکالت بالاکه متضمن معامله ودادن حقی به وکیل است درتاریخ 25/1/32تنظیم شده است وبه دستورمواد1287-1294قانون مدنی این سندرسمی نیست .چیزی که کار راآسان میکنداذعان ورثه نسبت به صدورسندوکالت است ودست کم ماده 1291 قانون مدنی دراین موردصدق میکندودرنتیجه مفادوکالتنامه ووصایت مندرج درآن درادارات دولتی قابل ترتیب اثراست .
ب - درهرموردکه قراردادی متضمن اعطاحق عینی به دیگری باشدبه دستور ماده 26قانون ثبت بایدخلاصه معامله تهیه وبه اداره ثبت مربوطه جهت ثبت دردفتراملاک ارسال شود.درعمل دیده شودکه درمواردوکالت بلاعزلی که متضمن اعطاحق عینی به وکیل است (مانندمثال موردبحث )خلاصه معامله تهیه وارسال نمی شودودرنتیجه موکل پس ازعزل وکیل ،وبدون اطلاع اواقدام به معامله دیگر میکندواین معامله غالباثبت دفتراملاک میشودوموجب تضیع حقوق وکیل می گرددمثلاشخصی به دیگری وکالت بلاعزل داده بودکه اومساحت معینی اززمین موکل راکه پلاک مشخص داشت پس ازانقضاپنج سال ازتاریخ تنظیم وکالت نامه بخودمنتقل کندودرعوض وکیل درحین انعقادعقدوکالت قیمت زمین مذکوررا به موکل داد.خلاصه معامله تهیه وثبت دفتراملاک نشد.پس ازانقضاپنج سال موکل همان زمین رابه ثالث بطورقطعی فروخت وخریدارسندمالکیت گرفت و معامله اخیرثبت دفتراملاک هم شدکه شمول ماده 117نسبت به موردقطعی بنظر میرسدزیرادرامثال اینگونه وکالت هاکه وکالت خالص نیست ومعاوضه ای رادربرداردموکل نمی تواندبگویدکه به تجویزماده 683قانون مدنی حق دارم موردوکالت رابه دیگران منتقل کنم وشمول آن ماده به امثال مسائل موردبحث ، محل منع است .مناسب است که درهنگام اصلاح قوانین ثبت دراین مورداصلاحاتی بعمل آید.
مرجع :آراشورایعالی ثبت وشرح آن صفحه 392-399
تالیف :دکترمحمدجعفرجعفری لنگرودی
61
نوع : آراء و نظریات
شماره انتشار : 306
تاریخ تصویب : 1346/01/07
تاریخ ابلاغ :
دستگاه اجرایی :
موضوع :
منبع : وب سایت قوانین دات آی آر (معاونت آموزش دادگستری استان تهران)
تسری حکم دادگاه به ثالث - اقراربضررغیر - تعارض حکم باسند رسمی - ادامه عملیات ثبتی بنام محکوم له - قائم مقامی محکوم له نسبت به محکوم علیه درعملیات ثبتی سند رسمی دراصلاح سند مالکیت متبع است - تعارض سند مالکیت باتقسیم نامه مقدم
