اعتراض به تخلیه مورد مزایده بدعوی استیجار با انقضا موعد سند رسمی اجاره - تخلیه مورد مزایده که ثالث ،مدعی استیجارآن است وموعد رسمی اجاره اجاره هم گذشته است
رای شماره : 271 - 08/04/1347
رای شورای عالی ثبت
شخصی ملکی رابه رهن بانک دادبااینکه بموجب عقدمتعهدبودکه معامله ای راجع به رهینه بدون اذن مرتهن نکندیکبارآنرابه مدت کوتاهی با سندرسمی اجاره دادوباردیگرباسندعادی آنرابه دیگری به اجاره برگزارکرد. اجرائیه صادروآگهی مزایده اول بادوایرادزیرمنتشرشد:
الف - مساحت ملک به حسب مندرجات آگهی 20% مترمربع بیشترذکر شد.
ب - شق 5 ماده 83 نظامنامه اجرارعایت نشد(ملک درموقع نشراین آگهی دراجاره عادی بوده است )به زعم اینکه اجراه عادی است ومتعاقدین هر گاه بخواهندمیتوانندآنرامنحل کنندلذاذکرمدت وپایان مدت اجاره مقدور نبوده وموردمشمول ماده 83(بند5)نیست .
درآگهی حراج نوشته شد:وثیقه برابراظهاربستانکارتامرداد1345در قبال ماهی 7500ریال دراجاره عادی است ومال الاجاره ازروزمزایده به بعد متعلق به خریداراست .تاریخ جلسه حراج آخرآبان 1345بوده است واجاره بها نیز75000ریال بودکه ازجهت این اشتباه بدهکاربه عملیات اجرائی اعتراض کردثبت مربوطه دستورتجدیدآگهی حراج رادادمرتهن هزینه آگهی مجددحراج راتودیع کردواخطارماده 113مکررنظامنامه باردیگربه مدیون شدسپس دائن ازموافقت بادستورثبت مربوطه عدول کردوبه دستورتجدیدحراج اعتراض نمود.
به شکایت راهن رسیدگی واشتباه درمیزان اجاره بهاموثردانسته شدو نیزایرادشدکه میبایست درآگهی حراج قیدشودکه :بهرمبلغ خریدارپیداشود فروخته خواهدشد،واین امردرآگهی حراج رعایت نشده است .
اکثریت هیات تجدیدنظرشکایت مدیون راازحیث اشتباه درمیزان اجاره بهاواردندانست .
رای مورخ 8/4/47شورا:
"باتوجه به جریان کارادامه عملیات اجرائی اشکالی ندارد".
* سابقه *
***
نکات توضیحی :
اول -ازنظرشورااشتباه درتعیین میزان اجاره بهاباوجودانقضامدت اجاره قبل ازتاریخ حراج موثرنیست .
دوم - قیدعبارت (بهرمبلغ خریدارپیداشودفروخته خواهدشد)درآگهی حراج ضرورت ندارداین معنی لازمه طبع حراج است ودستورقانونی دراین باب موجودنیست .
سوم -ازجمله اشکالات عملیات اجرائی که پس ازانقضامدت دوماه از تاریخ حراج اعلان شداختلافاتی دربعضی ابعادملک ومساحت آن بودکه اظهار میشدآگهی دراین موردبرخلاف واقع صادرشده است .دراین موردرای شورا تلویحاآن اشتباه رابه فرض صحت وقوع ،موثرندانسته است (نظیررای 67).
احتمال آن که اشتباه مذکورمحل به رکن (رای 36)درنظرشورانبوده باشد بعیدنیست .
استطراداول - شخصی ساختمان چهارطبقه ای رابه بیع شرط به مدت شش ماه دادومنافع مدت بیع شرط نیزبه خریدارشرطی منتقل گردید.سپس خریدار وثیقه رابمدت شش ماه مذکوربه بایع شرطی به اجاره داد(ملاک ماده 497ق - م ) درسندقیدشده است :
الف - بایع حق معاملات ناقله راندارد.
ب - منافع مبیع شرطی قبل ازبیع شرط به ثالث واگذارنشده است .
اجرائیه برای وصول اصل وخسارت تاخیرصادروابلاغ شدومزایده برگزار وخریداری درجلسه نبودبستانکار(برنده مزایده )ضمن درخواست صدورسند انتقال اجرائی تقاضاکردکه به مستاجران وثیقه اخطارشودازروزمزایده به بعداجاره بهارابه مالک قبلی (بایع شرط)ندهند.
پس ازصدوراخطاردراین باب ثالثی اعتراض کردکه به استنادسندرسمی تمام موردوثیقه رابه مدت چهارماه اجاره کرده است .پس ازانقضادوماه تبصره 5 ماده 34 قانون ثبت سندانتقال اجرائی نیزبنام بستانکارصادر گردید.
ثالث مزبوردرخارج ازموعدتبصره ماده 130نظامنامه اجرابه عملیات اجرائی اعتراض کردبه این اعتراض ازطرف اداره اجرارسیدگی وبه استناد تبصره مذکورردشد.
بستانکاردرخواست تخلیه وثیقه رابه استنادسندانتقال اجرائی کرد دستورداده شدآنچه دراختیاربایع شرطی است تخلیه شودوآنچه دراجاره مستاجران است باهمان وضع تحویل بستانکارگردد.دراین موقع معترض ثالث مذکورقرارتوقیف عملیات اجرائی راازدادگاه گرفته وبه اداره اجراثبت تسلیم وتقاضای الغادستورتخلیه وتحویل راکرد.
پس ازصدورحکم بدوی درمورددرخواست ابطال عملیات اجرائی وطرح دعوی درمرحله پژوهش دادگاه پژوهشی (دادگاه شهرستان تهران )به استدلال اینکه رسیدگی به شکایت ازعملیات اجرائی درصلاحیت مراجع مذکوردرمواد 126-127نظامنامه اجرااست (وشاکی ازطریق ماده یک قانون 27/6/22به دادگاه مراجعه نکرده است )بافسخ رای بدوی قرارعدم صلاحیت صادرکرد. بستانکاراین رای رابه اداره اجراثبت تسلیم وتقاضای اجرادستورتخلیه و تحویل سابق رانموده درحالی که معترض ثالث مدعی بودکه پس ازصدورقرار توقیف عملیات اجرائی ازدادگاه بدوی مادام که حکم قطعی درماهیت صادر نشودقرارمذوربه اعتبارخودباقی است (وذیل بند45مذکوردرصفحه 97مجموعه بخشنامه های چاپ 1343راشاهدصحت اظهارخودمیدانست ).درموردبالاکسب دستورشدلکن دستورتخلیه وتحویل مذکوردرست ومسئله غیرقابل طرح درشورا تشخیص گردید.
***
نکات توضیحی :
اول - مدت اجاره سندرسمی معترض ثالث قبل ازمزایده وحتی بیش از نشرآگهی مزایده تمام شده بوددراین صورت ادارات ثبت که طبق ماده 50 نظامنامه دفتراسنادرسمی منجزات سندرااجرامیکنندتکلیفی به درج امر اجاره بعدازانقضامدت اجاره درآگهی ندارندوبه طریق اولی درموقع تخلیه وتحویل نمی توانندتوجه به سندرسمی اجاره ای کنندکه مدت آن منقضی شده است (رای 75).
دوم - باتوجه به اینکه باتصویب قانون مالک ومستاجر(ماده 4)انقضا مدت اجاره قاطع رابطه استیجاری نیست وباتوجه به اینکه راهن یابایع شرطی نمی تواندنسبت به منافع بعدازتاریخ مزایده تصرفی دروثیقه کندمستاجر (معترض ثالث )نمی تواندبه ضرربستانکارشرطی ورهنی حقی درموردوثیقه پیداکندعلیهذااجاره (بفرض بقاآن ازتاریخ انقضامدت اجاره به بعدبه حکم قانون مالک ومستاجر)نسبت به بعدازمزایده اجاره فضولی است که بارد آن ازطرف برنده مزایده باطل می گردد.
سوم - تحقیقات محلی نشان دادمعترض ثالث درعین مستاجره تصرف نداشته است .
چهارم - عمده اعتراض معترض ثالث این است که پس ازصدورقرار توقیف عملیات اجرائی ازدادگاه بدوی تاوقتی که حکم قطعی درماهیت صادر نشده است قرارمذکوربه اعتبارخودباقی است .
باتوجه به مفادماده 5 قانون 27/6/22چون تامین برای دفع ضررغیر قابل جبران (که درعرض مسئله قوت دلائل شکایت ذکرشده وطریق مسالتین واحد است )داده میشودتادادگاه قرارتوقیف عملیات اجرائی بدهدلذانقض آثار این قراردرصورذیل ،مستندبه دلل مقنع نمی تواندباشد:
الف - هرگاه بحکم بدوی مدعی ابطال عملیات اجرائی ،محکوم شودو هنوزحکم قطعی نشده باشد.
ب - هرگاه حکم بدوی بنفع اوصادرگرددولی دادگاه پژوهش بافسخ حکم بدوی قرارعدم صلاحیت بدهدمانندمانحن فیه زیرااین قرارقابل فرجام است (بنداول ماده 524آئین دادرسی مدنی )ونظربه مستفادازملاک ماده 22قانون ثبت وملاک ماده 101آئین نامه قانون ثبت وبند6آئین نامه ماده 299قانون امورحسبی درمسائل ثبتی (من جمله مسئله مانحن فیه )ملاک عمل برای ادارات ثبت ،حکم نهائی است نه رای پژوهشی .
نتیجه -اداره اجرابایدمنتظرنهائی شدن قرارعدم صلاحیت مذکورباشدو پس ازآن دستورتخلیه وتحویل بدهد.
استطراددوم - شخصی عرصه واعیان دوساختمان رادرقبال گرفتن وام به بیع شرط دادودرسندشرطشد:
اولا- مستاجرانی که حین انعقادبیع شرط درقسمت هائی ازساختمانها سکونت دارندوبعنوان استیجاربهره برداری می کنندومدت اجاره آنان گذشته است اجرت المثل ازتاریخ تنظیم سندشرطی تاتاریخ فک این سندازآن بستانکارشرطی است .
ثانیا-آن قسمت ازساختمانهاکه حین انعقادبیع شرط خالی است بدهکاربدون اذن بستانکارنبایدبه دیگران اجاره بدهدوچنانچه باکسب اذن ازبستانکارآنهارابه اجاره بدهداجاره بهاازتاریخ اجاره تاتاریخ فسخ از آن بستانکارشرطی است .
مدت سندشرطی منقضی شدوبدهکاردرپرداخت طلب تاخیرکرددرنتیجه بین بدهکاروبستانکارقراردادی باسندعادی منعقدشدکه بموجب آن :
اولا- بدهکارتعهدکردسندذمه ای به مبلغی معین به بستانکاربدهدودر عوض ،بستانکارازمنافع وثیقه که به اوتعلق گرفته بودچشم بپوشد.درواقع باردبهره ملک به بدهکارسندذمه ای مذکوررا(به اضافه وجوهی که قبلابدهکار به بستانکارداده بود)ازبدهکاربراساس احتساب خسارت تاخیرازقرارصدی یازده گرفته وحساب بهره راتاتاریخ تنظیم قراردادمزبور(که باسندعادی تنظیم شده بود)تصفیه کردند.
ثانیا- بستانکاردرقبال چشم پوشی ازمنافع وثیقه برای مدت بعداز تاریخ تنظیم قراردادمزبور(قراردادباسندعادی )حق گرفتن بهره ای از بدهکاربه مبلغ صدی یازده درسال راداشته باشد.
ثالثا- بدهکارتعهدکردقسمتهای خالی ازساختمان موردوثیقه را اجاره بدهدومال الاجاره این قسمت هاوسایرقسمت هارابابت خسارت تاخیر مزبوربنفع بدهکارمهلت ادادین بدهدواجرائیه صادرنکند.
بستانکارپس ازانقضامهلت اخیراجرائیه برای وصول اصل وخسارت تاخیرشش ماه ازنه ماه مهلت (بااقراربوصول خسارت سه ماه ازمهلت مزبور) صادرکردودفترخانه خسارت تاخیرمذکورراصدی دوازده حساب کرد.اجرائیه به برگزاری مزایده منتهی شد.مدیون اعتراض کردکه خسارت بایدطبق قرارداد عادی اخیر(که به تصدیق طرفین دراثناعملیات اجرائی رسیده است )صدی یازده حساب شودونیزبه انعکاس وضع اجاره بندی وثیقه (بند3ماده 83 نظامنامه اجرا)اعتراض کردوآنراخلاف واقع دانست .اعتراضات ردشد.
نکات توضیحی :
اول - زیادنوشتن مبلغ خسارت وبالنتیجه فروش وثیقه درقبال مبلغی بیشتربه ضررمدیون نیست (رای 40-119).
دوم - هرچندمستفادازبندسوم ماده 83 نظامنامه اجرااین است که تشخیص وعلم اجراثبت دراصل اجاره ومیزان اجاره بهاومدت ،حجت است و اظهاربستانکاردراین امورفی حدذاته حجت نیست لکن بهرحال طریق علم اداره اجراهرچه باشدایرادخدشه بطریق علم اوموردنداردعلی الخصوص که اورسیدگی قضائی دراین باب نمی کندوتحقیقات مستقیم هم کرده است وبعبارت دیگر پایه ماده 83 نظامنامه اجرااین ست که عمل مامورثبت دراحرازموضوعات (درامراجاره ومانندآن )محمول برصحت است ومدعی خلاف بایددلیل بدهد.
استطرادسوم - شخصی عرصه واعیان خانه خودرادرمدت معلوم به بیع شرط گذاشت ودرسندقیدشدکه :
اولا- منافع آن نقل به دیگری نشده است .
ثانیا- بایع شرطی حق هیچگونه معامله ونقل وانتقال اعم ازصلح حقوق وغیره ندارد.
بااین حال بایع ،یک باب مغازه ازموردوثیقه رابه مدت شش ماه به شوهرخوداجاره داد.اجرائیه صادرودرآگهی هم به اجاره اشاره شدوسندانتقال اجرائی تنظیم گردید.برنده مزایده (خریدارشرطی )به استنادسندانتقال اجرائی وبه استدلال اینکه بایع شرطی حق هیچگونه معامله نداشته است تخلیه مغازه راازاجراثبت خواست .
به اعتباراینکه اداره ثبت منجزات سندبیع شرط رااجرامیکند مستاجرکه به صدوراجرائیه معترض است میتواندبه دادگاه رجوع کندوتخلیه اشکالی نداردعلی الخصوص که مدیون (موجر)بموجب سند،ممنوع ازاجاره بوده است واجاره مذکوریک عقدفضولی بوده که تاازطرف ذینفع تنفیذنشوداثری ندارد.
مرجع :آراشورایعالی ثبت وشرح آن صفحه 338-346
تالیف :دکترمحمدجعفرجعفری لنگرودی
60
نوع : آراء و نظریات
شماره انتشار : 271
تاریخ تصویب : 1347/04/08
تاریخ ابلاغ :
دستگاه اجرایی :
موضوع :
منبع : وب سایت قوانین دات آی آر (معاونت آموزش دادگستری استان تهران)
اعتراض بصدوراجرائیه توسط مستاجر - خسارت تاخیر اجاره بها درامورثبتی حکم نهائی متبع است - اجرا احکام دادگاههادرثبت ، باید مسبوق بصدور اجرائیه باشد - اصلاح اشتباه ثبت شرکت بحکم نهائی دادگاه
