پس ازتوافق بایع ومشتری درمبیع وثمن عقدبه ایجاب وقبول واقع می شود
پرونده کلاسه : 72/809/3
رای شعبه سوم دیوان عالی کشور
"اعتراض وکیل تجدیدنظرخواهان نسبت به دادنامه ...وارداست زیرا: اولا:مستنددعوی خواهان (وراث خواهان )قراردادعادی مورخ 4/11/1368 تنظیمی دردفترمعاملات ملکی ...است وعلیرغم اینکه درصدرقراردادتصریح گردیده "قولنامه ومبایعه نامه رسمی وقراردادرسمی ..."لکن مندرجات و مصرحات متن قراردادوتعهدات والزاماتی که طرفین به عهده گرفته اندو شرایطی راکه درموردتوافق قرارداده اندبه وضوح معلوم می داردکه قرارداد مذکورمثبت تحقق عقدبیع نیست ،بلکه قولنامه وتعهدبه انتقال وخریدو فروش است ،زیرااولاصرف بکاربردن عناوین واصطلاحات خریداروفروشنده وموردمعامله بهای آن درمتن قراردادموجب تحقق عقدبیع نیست .کمااینکه درماده 339موردمعامله بهای آن درمتن قراردادموجب تحقق عقدبیع نیست . کمااینکه درماده 339قانون مدنی که توصیف کننده قوائم وعناصرتحقق عقد بیع است گفته شده "پس ازتوافق بایع ومشتری درمبیع آن عقدبیع به ایجاب و قبول واقع می شود."به دیگرعبارت ماده مرقوم قبل ازوقوع عقدبیع ازتوافق بایع ومشتری ومبیع وقیمت گفتگوکرده است وسندعادی مورخ 4/11/1368صرفا منعکس کننده توافق بایع ومشتری درمبیع وقیمت آن است .النهایه صرف این توافق وافی به مقصودنیست بلکه باایجاب وقبول است که معامله بیع به تمامه واقع می شود،ولذادرتشخیص ماهیت حقوقی قراردادی که مستنددعوی قرار گرفته دادرس بایستی خواسته مشترک طرفین راپی جویی نمایدوسیله ای که در این زمینه دراختیارداردمندرجات قراردادمصرحات متن سندوالفاظی است که طرفین درتنظیم قراردادبکاربرده اند،باحمل آن به معانی عرفی ونهایتا داوری عرف واوضاع واحوال قضیه است .مصرحات متن سندوالفاظ استعمال شده درآن به وضوح تاییدمی نمایندکه طرفین قولنامه تنظیم کرده اندوانجام معامله رابه حضوردردفتراسنادرسمی شماره ...درتاریخ سوم مردادماه 1369 موکول نموده اند.
الف :درسر17قراردادتصریح شده "قرارشدطرفین معامله خریدارو فروشنده درروزسوم مردادماه 69ساعت ده صبح بادردست داستن تمام مدارک لازم دردفترخانه رسمی ...برای انجام معامله حاضرشده سندراامضانموده معامله راانجام ]دهند[.
ب )دربندیک شرایط قراردادقیدگردیده :
"دراینجافروشنده متعهدمی شودچنانچه درروزموعدمعین حاضربه انجام معامله نگردیده تعهدمی نمایدکه علاوه براستردادبیعانه دریافتی خودمعادل آن اضافه بربیعانه دریافتی به عنوان خسارت بدون هیچگونه عذروبهانه به خریدارپرداخت نمایدوحق کمیسیون بنگاه رابرابرمعامله انجام شده به بنگاه بپردازد"دربند...شرایط آمده است "خریدارنیزتعهدمی نماید چنانچه درموعدمعین حاضربه انجام معامله نگردیده حقی مطالبه بیعانه پرداختی خودنخواهدداشت و..."سپس دربند...شرایط توضیح داده اند "توضیح اینکه پرداخت خسارت طرفین به یکدیگربدون هیچگونه عذروبهانه بایستی انجام شودبرای اینکه فروشنده به خاطراین خریداریک خریداردیگررا ازدست میدهدوهمچنین خریداربراتهیه پول متحمل خسارتهای گوناگون می شود که جبرانش به غیرازانجام معامله ممکن نیست ."
ج :دربند...و...و...شرایط تصریح شده "سندمالکیت موردمعامله بعد ازامضای قولنامه وقراردادتاروزانجام معامله نیزبنگاه خواهدماند. "مدارک عدم حضورهریک ازطرفین برای عقدقراردادوانجام معامله فوق تصدیق وگواهی دفترخانه اسنادرسمی شماره ...خواهدبود...و"این قولنامه و قراردادبدون مهروامضای بنگاه هیچگونه ارزش قانونی نخواهدداشت ."بنا به مراتب مذکورمقطوع ومسلم است که سندعادی مورخ ...حاوی تعهدوالزامات طرفین برای انجام معامله به کیفیتی که موردتوافق قرارگرفته درتاریخ ...و دردفتراسنادرسمی شماره ...است .ثانیابه حکایت متن قراردادتعهدو الزامات طرفین برای انجام معامله مقرون به شرایطی است که خودمورد توافق قرارداده اند،ازجمله جعل وجه التزام وبه منظورجبران خسارت ناشی ازنقض عهدکه بطورکلی جعل وجه التزام درقراردادهابه دومنظورصورت می گیرد:
1- به عنوان خسارت تاخیردراجرای تعهدیاعدم انجام تعهدونهایتا تحکیم اجرای تعهدکه دراین صورت متخلف ازاجرای تعهدعلاوه براینکه بایستی ایفای عهدنمایددرصورت مطالبه ذی نفع واثبات تخلف وجه التزام مقرررا هم بایستی بپردازد.
2- به عنوان خسارت عدم اجرای تعهدوشرط جزای آن وجانشین تعهداصلی که براین تقصیرباثبوت تخلف طرف متخلف فقط ملزم به تادیه وجه التزام مقرراست ودیگرنمی توان اورابه ابقای تعهدملتزم نمودوضابطه درتشخیص نوع وجه التزام وکیفیت آثارآن قصدواراده مشترک طرفین قراردادوالفاظ وعباراتی است که درقراردادمسطوراست که درموردمطروحه دربندهای ...و ...و...شرایط قراردادطرفین توافق کرده اندچنانچه فروشنده درروزموعد معین حاضربه انجام معامله نگردیدتعهدمی نمایدعلاوه براستردادبیعانه دریافتی خودمعادل آن اضافه بربیعانه دریافتی به عنوان خسارت بدون هیچگونه عذروبهانه به خریدارپرداخت وحق کمیسیون بنگاه رابرابرمعامله انجام شده به بنگاه بپردازد.متقابلاخریدارهم تعهدمی نمایدچنانچه درمورد معین حاضربه انجام معامله نگردیدحقی به مطالبه بیعانه پرداختی خودنخواهد داشت ..."وعبارات مذکوردرشرایط قراردادمفهوم این معنی است که طرفین وجه التزام معینه راجانشین عدم ایفای تعهداصلی قرارداده اندوالامعنی نداشت که فروشنده هم ملزم به استردادبیعانه دریافتی باشدوهم معادل آن به عنوان خسارت بپردازدوهم اینکه اورابه ایفای تعهداصلی الزام نمایند. صرف این مطلب که فروشنده درصورت حاضرنشدن برای انجام معامله بایستی بیعانه دریافتی رامستردنمایدبهترین دلیل است براینکه برحسب جعل و توافق طرفین درصورت حاضرنشدن فروشنده به انجام معامله ودرصورت اثبات تخلف صرفامکلف به تادیه وجه التزام مقرره است درغیراینصورت با استردادبیعانه ولزوم ایفای تعهداصلی نتیجه این خواهدشدکه عوضین نیزبه خریدارجمع شود،زیراهنگام انجام معامله بیعانه دریافتی به عنوان قسمتی ازثمن معامله محاسبه خواهدشدوتردیدی نیست این کیفیت تلقی ازشرایط مصرحه درقراردادخلاف اصل ومنطق حقوقی ولزوم تعادل اقتصادی متعاملین در عقدبیع است واستدلال دادگاه صادرکننده حکم تجدیدنظرخواسته مبنی براینکه "شرط مندرج دربندیک درواقع تعیین ضمانت اجرای عدم حضورفروشنده در دفترخانه است وهمچنین مشخص نمودن وجه التزام مربوطه به عدم حضوراست النهایه ،شرط مرقوم دلالتی براختیارفسخ معامله ازناحیه فروشنده درمدت معین به کیفیت مقرردرماده 399قانون مدنی نداردوبدین لحاظ مدافعات وکیل خواندگان خدشه ای به اصالت والزامات بیع منعقده فی مابین طرفین واردنمی آورد"خلاف مصرحات متن قراردادودلالت سندی است که طرفین صحت و اصالت آن راقبول دارند،زیراماده ...قانون مدنی راجع به موردی است که عقد بیع به کیفیت مصرح درماده ...قانون مزبورواقع شده باشدوبنابرآنچه که که گذشت سندعادی مورخ ...مثبت وقوع عقدبیع نیست قولنامه وقراردادی است که ضمن آن طرفین درزمینه انجام معامله بعدی موردتوافق ،تعهدات و الزاماتی راپذیرفته اندواین قراردادمشروط به شرایطی است که محل مراضات طرفین بوده وبااین وصف خیارشرط موضوع ماده ...صادق به مورد نیست وموضوع حق فسخ مطرح نگردیده بلکه برحسب اشتراط طرفین قرارداده اند براینکه هرکس درتاریخ معینه برای انجام معامله دردفتراسنادرسمی معهود حاضرنشودمبلغی به عنوان خسارت بطرف مقابل بپردازدواین وجه التزام به ویژه لزوم استردادبیعانه جانشین تعهداصلی است وبنابه مراتب دادنامه تجدیدنظرخواسته درحدی که موردتجدیدنظرخواهی قرارگرفته خلاف دلالت اسنادابرازی طرفین وقصدمشترک آنان صدوریافته ودادگاه به قرارداد تنظیمی معنای دیگری داده که موردنظراطراف قراردادنبوده وهمچنین به لحاظ مخالفت آن باماده ...قانون مدنی نقض می شودورسیدگی مجددبه شعبه دیگردادگاه ...ارجاع می گردد."(72/809/3)
* سابقه *
دراین پرونده خواسته الزام به تنظیم سندرسمی انتقال شش دانگ یک دستگاه ساختمان ...می باشد،خواهان توضیح داده که مورث خواندگان به موجب مبایعه نامه مورخه 3/11/68شش دانگ یک دستگاه ساختمان احداثی دردوپلاک فوق رابه موکل اینجانب فروخته ومتعهدشده درتاریخ 3/5/69دردفتراسناد رسمی بادریافت مابقی ثمن موردمعامله رارسمابه وی منتقل نماید.خریدار باهمکاری فروشنده مدارک لازم راتهیه می کند،امافروشنده درتاریخ 8/5/69 فوت کرده است وورثه ،اقدامی درانجام تعهدآن مرحوم انجام نمی دهند،چون درمبایعه نامه تصریح شده هنگام تنظیم سندانتقال خریدارمی تواندبه نام هر کسی که مایل باشدیندتنظیم کند،لذاتقاضای الزام آنان رابه انتقال رسمی ملک به نام خودوآقای "الف "راداردکه دادگاه طبق خواسته خواهان اقدام به صدورنظریه می نمایدکه نظریه هم درشعبه دیوان موردتاییدقرارنمی گیرد،ولی دادگاه پس ازاستماع توضیحات وکلای طرفین وخلاصه بشرح زیررای صادرنموده است :
"عمده اعتراض وکیل خواندگان این است که موکلین وی طبق شرط ضمن عقداز معامله انصراف حاصل نموده اند،امااگرچه دربندیک قراردادتصریح گردیده :چنانچه فروشنده درروزموعدمعین حاضربه انجام معامله نگردیده ... لکن این شرط درواقع تعیین ضممانت اجرای عدم حضورفروشنده دردفترخانه است وهمچنین مشخص نمودن وجه التزام مربوط حضوراست وشرط مرقوم دلالتی براختیارفسخ معامله ازناحیه فروشنده درمدت معین به کیفیت مقرردرماده 399قانون مدنی ندارد.بدین لحاظ مدافعات وکیل خواندگان خدشه ای به اصالت والزامات منعقده فی مابین واردنمی آوردلذامستندابه مواد219و 220و338و341قانون مدنی وماده 46قانون ثبت اسنادواملاک رای برالزام خواندگان به انتقال رسمی شش دانگ پلاکهای مورددعوی نام ورثه مرحوم "الف " درقبال دریافت باقیمانده ثمن صادرمی نماید."
مرجع :
کتاب علل نقض آراحقوقی دردیوان عالی کشور تالیف یدالله بازگیر
انتشارات ققنوس - چاپ اول - سال 1376 صفحه 60-64
43
نوع : آراء و نظریات
شماره انتشار : 809
تاریخ تصویب : 1371/01/01
تاریخ ابلاغ :
دستگاه اجرایی :
موضوع :
منبع : وب سایت قوانین دات آی آر (معاونت آموزش دادگستری استان تهران)
باتوجه به معرفی ورثه متوفی قبل ازدعوی طرفین صدورقراررددعوی فاقد مجوز قانونی است قراردادبه لحاظ اینکه ثمن واقعی وجودنداشته و درآن تاریخ خواندگان قادربه تسلیم مبیع نبوده اندمتزلزل بوده وعقدبیع صحیح نبوده است
