اختیار انصراف از معامله ، مصداق خیارشرط است
رای شماره : 26 - 9/8/1374
رای هیات عمومی شعب حقوقی دیوان عالی کشور (اصراری )
با لحاظ محتویات پرونده و عبارت ذیل قولنامه بدین شرح ( هرگاه یکی از طرفین قرارداد از مورد معامله عدول کند چک دویست هزار تومانی طرف به نفع طرف دیگر قابل پرداخت است و طرفین حق هیچ گونه اعتراضی نخواهند داشت ) استدلال دادگاه بر عدم قبول حق عدول به عنوان حق خیار، با شرط مذکور در قولنامه مغایر است فلذا رای مورد تقاضای تجدیدنظر باکثریت آراء اعضای هیات عمومی شعب حقوقی دیوان عالی کشور نقض و طبق بندج ماده 24 قانون تشکیل دادگاههای عمومی جهت رسیدگی مجدد به یکی از شعب دادگاه عمومی ارومیه ارجاع می شود .
هیات عمومی دیوان عالی کشور (شعب حقوقی )
* سابقه *
شماره پرونده : 137418
شماره جلسه : 137433
علت طرح : اختلاف نظر بین شعبه بیست ویکم دیوان عالی کشور با دادگاههای حقوقی یک شهرستان ارومیه
موضوع : اختیار انصراف از معامله - خیار شرط
قانون مدنی : مواد 399 ،400 ،401
در ساعت 11 روز سه شنبه مورخ 9/8/1374 جلسه هیات عمومی شعب حقوقی دیوان عالی کشور بریاست حضرت آیت الله محمدی ، گیلانی رئیس دیوان عالی کشور و با حضور جنابان آقایان قضات دیوان عالی کشور و نماینده جناب آقای دادستان کل کشور تشکیل شد .
رئیس : جلسه رسمی است دادنامه شماره 160/2721/3/74 شعبه بیست و یکم دیوان عالی کشور بتصدی جناب آقای دکتر محمد حسین هاشمی رئیس و جناب آقای مصطفی فاتحی مستشار مطرح است جناب آقای دکتر هاشمی دادنامه را قرائت فرمایند .
خلاصه جریان پرونده : در تاریخ 16/11/69 تجدیدنظرخوانده ]آقای حسن [ دادخواستی بخواسته الزام به تنظیم سند رسمی انتقال پلاک 1596 بخش 2 ارومیه بطرفیت 1 آقای یعقوب و بانوان پوراندخت و ماهرخ و آقای علی مقوم بمبلغ 7092400 ریال به محاکم حقوقی یک ارومیه داده که رسیدگی بعهده شعبه دوم محول و بشماره 69/548 ثبت گردیده است .
ماحصل ادعا این است که برابر قولنامه مستند دعوی پلاک 1596 بخش 12 ارومیه را که بدوا" در مالکیت بانو یاقوت بود از آقای یعقوب و بانوان پوراندخت و آذر فرزندان او خریداری نموده و بانو آذرفوت کرده و ماهرخ و علی وراث او هستند که بقائم مقامی طرف دعوی قرار گرفته اند در هنگام تنظیم قرارداد چک شماره 558607 عهده بانک تهران را بمبلغ یک میلیون ریال بعنوان بیعانه پرداخت نموده و چون در موقع معامله فروشندگان گواهی حصر وراثت مادرخود یاقوت را نگرفته بودند تنظیم سند انتقال رسمی موکول به صدور گواهی گردیده بعدا" نیز از تعهد خود امتناع نموده ناچاربه تقدیم این دادخواست مبادرت نموده است مستندات خواهان عبارتست از فتوکپی سند مالکیت بانو یاقوت و قرارداد بدون تاریخ بین خواهان ویعقوب و آذر و پوراندخت و گواهی انحصار وراثت بانو یاقوت وشفیع شوهرش و بانو فاطمه بدلالت گواهی حصر وراثت بانو یاقوت در 13/8/58 فوت کرده و وراث حین الفوت شوهرش شفیع و فرزندانش یعقوب و آذر و پوراندخت بوده اند و شفیع نیز در 29/3/59 بدرود حیات گفته وورثه او سه فرزند یاد شده می باشند .
بانو آذر نیز بعدا" از دنیا رفته که تاریخ فوت او در پرونده معین نیست و خواهان ورثه او را علی و ماهرخ معرفی و علیه آنها طرح دعوی نموده است.
مورد معامله در سند ارائه شده فاقد تاریخ است عرصه و اعیان باقیمانده پلاک 1569 بمساحت 6/127 مترمربع از قرارمتری 56000 ریال می باشند و خریدار یک فقره چک شماره 158607 که تاریخ آن نیز در سند ذکر نگردیده بمبلغ یک میلیون ریال به احد از فروشندگان به عنوان بیعانه داده و پرداخت بقیه ثمن موکول به زمانی گردیده که گواهی حصر وراثت صادر و سند رسمی تنظیم گردد .
هر یک از طرفین معامله بمنظور حسن اجرای قرارداد چکی بمبلغ دو میلیون ریال نزد واسه گذارده اند و در ذیل قرارداد مرقوم گردیده هرگاه یکی از طرفین قرارداد مورد معامله خود عدول کند چک دویست هزار تومانی بنفع طرف دیگر قابل پرداخت است و طرفین حق هیچگونه اعتراض نخواهند داشت 0
اداره ثبت ضمن تایید صدور سند مالکیت برای بانو یاقوت مرقوم داشته مقدار 25/91 مترمربع از پلاک شهرداری واگذار شده است و این توهم ایجاد شده با اینکه مساحت کل پلاک مشخص نیست کسر مقدار مذکور موجب جهل به مبیع گردیده است لکن خواهان در جلسه دادرسی توضیح داده که موقع معامله بعد از کسر 25/91 متر بود و مساحت باقیمانده 127 متر است و ابهامی ندارد .
آقای علی احد از خوانده ها در دفاع از ادعای خواهان اظهار داشته خواهان در قبال هفتصد هزارتومان کل ثمن معامله فقط یکصد هزار تومان داده و پس از ده سال که ارزش واقعی باقیمانده ثمن به یک دهم تنزل کرده تقاضای الزام به تنظیم سند را نموده است .
دادگاه پس از صدور و اجرای قرار معاینه محل و استعلام از بانک در مورد پرداخت وجه بیعانه که در 20/2/61 به بانو پوراندخت پرداخت گردیده نظر قضائی خود دائر بر:
الزام خواندگان به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی صادر نموده
که بلحاظ اعتراض به آن و ارسال پرونده در اجرای ماده 14 سابق به دیوان عالی کشور به این شعبه ارجاع ، شعبه بیست ویکم طی دادنامه شماره 303/21/71 چنین رای داده است :
1 - در فتوکپی قرارداد مستند دعوی تاریخی ذکر نشده و زمان تنظیم سند با توجه به فوت مورثین معلوم نیست دادگاه نفیا" و اثباتا" در این خصوص و تاثیر یا عدم تاثیر آن اظهار نظر نکرده
2 - وراث بانو آذر را تنها خواهان بدون ارائه دلیل یا انضام گواهی حصر وراثت معرفی کرده و مشخص نیست که وراث دیگری داشته یا نه
3 - مستفاد از عبارت مندرج در ذیل قرارداد بصورت حق عدول از معامله خیار شرط می باشد که مدتی برای آن تعیین نشده و دادگاه در این خصوص با عنایت بماده 401 قانون مدنی نیز نفیا" و اثباتا" اظهارنظری نکرده است لذا نظر دادگاه واجد ایراد قضائی است تنفید نمی گردد
پس از اعاده پرونده و تحقیق درباره وراث بانو آذر شعبه سوم دادگاه حقوقی یک ارومیه چنین رای داده است :
با توجه به قبض و اقباض مبیع و مقداری از ثمن معامله حکم به محکومیت خواندگان بشرح فوق در قبال دریافت بقیه ثمن معامله با در نظر گرفتن شرایط مندرج در مبایعه نامه صادر می شود .
در اثر فرجامخواهی محکوم علیهم شعبه بیست و یکم دیوان کشور ذیل شماره 334/21 چنین رای داده است :
قطع نظر از اینکه حسب مندرجات قرارداد مستند دعوی در مورد پرداخت بقیه ثمن معامله و تاریخ آن تعیین تکلیف نشده و تاریخ آن مشخص نگردیده مستفاد از عبارت مندرج در ذیل قرارداد حق عدول از معامله خیار شرط بوده و مدتی برای آن منظور نگردیده و نتیجتا" قرارداد مشمول مقررات ماده 401 قانون مدنی می باشد لذا دادنامه تجدید نظر خواسته واجد ایراد قضایی است با نقض آن پرونده جهت رسیدگی به شعبه دیگر ارجاع می شود .
پرونده به شعبه دوم دادگاه حقوقی یک ارومیه ارجاع گردیده و دادگاه اخیر نیز چنین رای داده است :
نظر به اینکه معامله و بیع بین طرفین بصورت سالم و صحیح انجام یافته و با گذشت مدت بیشتر از ده سال طرفین اقدامی برای عدول از معامله معمول نداشته اند هرچند که باستناد ماده 401 قانون مدنی اگر برای خیار شرط مدت معین نشده باشد هم شرط خیار و هم بیع باطل است و مستفاد از عبارت ذیل قرارداد بین طرفین بصورت حق عدول از معامله خیار شرط تلقی نمی شود که با عدم تعیین مدت در آن موجب ابطال عقد قرارداد بین طرفین گردد و با دریافت قسمتی از ثمن مذکور در قرارداد طرفین این شرط را عملا" از خود سلب کرده اند و در این مدت هیچکدام خصوصا" خواندگان از این خیار استفاده ننموده اند و امکان داشت تا زمانیکه خواهان مبادرت به تقدیم دادخواست ننموده آنان نیز متعرض این مورد نمی شدند ... دادگاه دعوی خواهان را وارد تشخیص و حکم به محکومیت خواندگان و الزام آنان به تنظیم سند رسمی در حق خواهان در قبال دریافت بقیه ثمن معامله صادرو اعلام می دارد .
از این رای نیز تقاضای تجدیدنظر شده و پرونده به دیوان کشور ارسال و به این شعبه ارجاع گردیده است .
هیات شعبه در تاریخ فوق تشکیل و پس از قرائت گزارش آقای مصطفی فاتحی عضو ممیز و اوراق پرونده و لوایح طرفین و دادنامه شماره 2269/6/73 تجدیدنظر خواسته مشاوره نموده چنین اتخاذ تصمیم می نمایند :
نظر به اینکه دادنامه تجدیدنظر خواسته مستند به علل و اسبابی است که حکم منقوض شماره 71/535 صادره ازشعبه سوم دادگاه حقوقی یک ارومیه مبتنی برآن بوده مستندا" به ماده 576 قانون آئین دادرسی مدنی و بند ج ماده 7 قانون تجدید نظرآراء دادگاهها ، پرونده جهت طرح در هیات عمومی شعب حقوقی دیوان عالی کشور ارسال می گردد .
شعبه بیست و یکم دیوان عالی کشور
رئیس : جناب آقای دکتر محمدحسین هاشمی چنانچه توضیحی دارید بفرمائید .
بنده بدوا" برای اینکه مساله موضوع بحث روشن شود فروض مساله را مختصرا" عرض می نمایم .
1 - در قرارداد اصلا" تاریخ انعقاد آن قید نگردیده است باتوجه به اینکه تاریخ در پرونده های حقوقی نقش اساسی دارد .
2 - از خواهان که در این خصوص سوال می شود می گوید: نمی دانم قرارداد چه موقعی بوده تقریبا" قبل از سال 61بوده است .
3 - ملک موضوع بحث متعلق به بانو یاقوت بوده که فوت کرده و معلوم نیست این قرارداد در زمان حیات او تنظیم شده یاورثه بعدا" این قرارداد را انجام داده اند .
4 - برای پرداخت ثمن مدتی قید نشده است . اگر بقول خواهان دعوی ، معامله چهارده سال قبل اتفاق افتاده باشد ملکی بمبلغ هفتصد هزارتومان خریده شده است ، یکصدهزار تومان یعنی یک هفتم ثمن معامله داده شده بقیه آن موکول به تنظیم سند رسمی گردیده و برای تنظیم سند رسمی هم تاریخی تعیین نشده است . اگر در این مدت در فرجه مناسب و معقولی خریدار بقیه ثمن را ایداع کرده و اظهارنامه ای برای فروشنده ارسال نموده بود که من پول را ایداع کرده ام . برای تنظیم سند در دفترخانه حاضر شوید قطع نظراز مقررات ماده 401 قانون مدنی باز برای قبولی ادعا محملی داشتیم اما او در 14 سال قبل فقط صدهزار تومان پرداخته و حالا بعد از14 سال با توجه به بالا رفتن قیمت املاک درخواست الزام به تنطیم سند رسمی می نماید . لذا ما قبلا" نقایص رسیدگی را به دادگاه اعلام و تذکر دادیم و به ماده 401 قانون مدنی هم اشاره نمودیم لیکن توجهی به این موضوع نکرده است .
تذکرا" عرض می شود که سند بنام بانو یاقوت بوده ، وراث او پسری بنام یعقوب و دو دختر بنامهای آذر و پوراندخت و همسرش بوه که طبق مقررات ارث ، یک چهارم سهم شوهر و بقیه متعلق به فرزندان مشارالیها بوده . تاریخ فوت بانو یاقوت 12/8/58 و بانو آذر هم که یکی از وراث او بوده در تاریخ 29/3/59 فوت می کند وراث بانو آذر هم دختری بنام ماهرخ و پسری بنام علی بوده است . در پرونده یک برگ گواهی حصر وراثت هم بنام فاطمه که اساسا" رابطه اش بابانو یاقوت که صاحب سند است روشن نیست و علت انضمام این گواهی حصر وراثت در پروندهمشخص نمی باشد . اما گواهی حصر وراثت مربوط به بانو آذر که جزء وراث درجه یک از طبقه اول بوده درپرونده مشاهده نمی شود فقط طرف دعوی گفته است که وراث بانو آذر این دو نفر (ماهرخ و علی ) هستند دادگاه هم پذیرفته و بر آن اساس رای صادر کرده است و این موضوع را هم ما ( شعبه بیست ویکم ) در موقع ارسال پرونده به دیوان عالی کشور در رابطه با ماده 14 قانون تشکیل دادگاههای حقوقی یک ودو به دادگاه تذکر دادیم .
همانطور که در رای این شعبه تذکر داده شده ما دواشکال اساسی نسبت به رای دادگاه کردیم یکی اینکه با توجه به مندرجات ذیل قرارداد باین عبارت که : ( هرگاه یکی از طرفین قرارداد از مورد معامله عدول کند چک دویست هزار تومانی طرف بنفع طرف دیگر قابل پرداخت است و طرفین حق هیچ گونه اعتراضی نخواهند داشت )
و نیز عبارت دیگر بدین شرح : ( در صورت انصراف ازاین معامله ... ) منظور طرفین ، حق فسخ و خیار شرط و وجه التزام مذکور در قرارداد برای عدول از معامله و فسخ قرارداد بوده است . البته گاهی در بعضی از قراردادها قید وجه التزام ممکن است صرفا" برای عدم حضور دردفتر اسناد رسمی در وقت و موعد مقرر باشد که در این صورت معامله خیاری نیست لیکن در قرارداد مورد بحث با توضیحی که داده شده ما بیع را خیاری و بلحاظ عدم قید مدت مشمول مقررات ماده 401 قانون مدنی تشخیص دادیم که طبق این قول مشهور فقهای امامیه ( هم شرط و هم بیع باطل است . ) مضافا" اینکه در قرارداد مذکور حتی برای حضور در دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند هم موعدو مهلتی تعیین نشده است و در رابطه با بیع خیاری بدون ذکر مدت از فقهای امامیه مرحوم شهید اول ، شهید دوم ، صاحب ریاض و غیره آنرا باطل دانسته اند و عبارت تحریرالوسیله را در این خصوص قرائت می کنم در مساله اول تحت عنوان : ( القول فی النفد والنسئه ) می فرماید :
( و لابد ان یکون الاجل معینا" مضبوطا" لایتطرق الیه احتمال الزیاده و النقصان فلو اشتراط التاجیل و لم یعین او عین مجهولا" بطل البیع )
اشکال دیگر اینکه در فتوکپی قرارداد مستند دعوی تاریخی ذکر نشده و زمان تنظیم سند با توجه به فوت مورثین معلوم نیست ودادگاه در این خصوص و تایید یا عدم تایید آن نفیا" و اثباتا" اظهار نظری نکرده است .
علاوه بر این با توجه به عدم ذکر مدت برای پرداخت بقیه ثمن ، معامله غرری بوده و صاحب ریاض در این خصوص می فرماید:
( وللمده ( یاللاجل ) قسط من الثمن ) با این حال دادگاه دوم بدون توجه به این مساله می گوید ( ... هرچند باستناد ماد401 قانون مدنی اگر برای خیار شرط مدت تعیین نشده باشد هم شرط خیار و هم بیع باطل است ولی از عبارت ذیل قرارداد بین طرفین بصورت حق عدول از معامله خیار شرط استفاده نمی شود که با عدم تعیین مدت در آن موجب ابطال عقد گردد و در این مدت هیچ کدام خصوصا" خواندگان ازاین خیار استفاده ننموده اند بنابراین حکم به محکومیت خواندگان و الزام آنان به تنظیم سند رسمی در حق خواهن صادر می شود ) در هر صورت با توجه به دو اشکال اساسی فوق الذر یغنی خیار شرط بدون ذکر مدت و عدم قید تاریخ در قرارداد و بالنتیجه مشخص نبودن زمان پرداخت بقیه ثمن و نیز زمان تنظیم آن با توجه به فوت بعضی از وراث و بانو یاقوت مورث اصلی ، رای دادگاه اول را صحیح تشخیص نداده و آنرا نقض نمودیم .
رئیس : جناب آقای صفرزاده
آقای دکتر هاشمی مطالبی را که بنده می خواستم عرض کنم فرمودند.
ماده 394 قانون مدنی در تادیه ثمن می گوید : ( مشتری باید ثمن رادر موعد و در محل و بر طبق شرائطی که در عقد بیع مقرر شده است تادیه نماید ) بنابراین تعیین موعد برای تادیه ثمن ضرورت دارد و در معامله ای که بین طرفین منعقد گردیده پرداخت بقیه ثمن موکول به زمانی گردیده که گواهی حصر وراثت صادر و سند رسمی تنظیم گردد بنابراین چون برای تادیه بقیه ثمن موعدی معین نشده این معامله غرری و باطل است (مساله اول در کتاب تحریرالوسیله درالقول فی النقد و النسیه که آقای دکتر قرائت فرمودند ) بنابراین یکی از این جهت که معامله غرری و پرداخت ثمن فاقد مدت است بیع باطل است یکی هم بلحاظ همان خیار شرطی که برای طرفین جعل شده و فاقد مدت است طبق ماده 401 قانون مدنی این شرط باطل است بیع را هم باطل می کند بنابراین رای شعبه بیست و یکم صحیحا" صادرشده است .
رئیس : جناب آقای حریرفروش
از این پرونده های قولنامه ، بیع نامه خیلی فراوان است . منظور من این است که در قانون ما با این قراردادهای عادی قولنامه بیع قطعی واقع می شود نه اینکه بگوئیم وقتی که سند رسمی در محضر تنظیم شد آنوقت بیع واقع شده نه ، آن تشریفات انجام معامله است . حتی قانون فرانسه هم همین طور است ولی در قانون سوئیس تا در محضر نوشته نشده بیع تحقق پیدا نمی کند . در قانون ما تحقق بیع با همین اسناد عادی کافی است تنظیم سند در محضر از تشریفات است و تاخیر در تادیه ثمن هم فقط می شود حق مطالبه برای فروشنده گذاشت نه اینکه بگوئیم که بیع فاسد می شود مبیع مال مشتری است فقط یک موضوعی است که ببینیم این جا حق فسخ برای فروشنده بوده یا نبوده ما فقط باید دنبال این بگردیدم اگر حق فسخ باشد رای دیوان عالی کشور صحیح است اگر حق فسخ نباشد رای دادگاه درست است.
رئیس : جناب آقای حریر فروش شما از این قرارداد چه استظهار می کنید از این فقط استظهار فسخ می کنید یا نه ؟
من استظهار نمی کنم .
رئیس : جناب آقای سید عبدالله رضائی
بحثی هست راجع به خیار شرط و خیار تخلف شرط که معمولا" شعب و دادگاهها این دو را خلط می کنند و اشتباه می کنند و بعلت اشتباه و خلط اقدام به صدور نظرات غیر مشروع و غیرقانونی می کنند . آنچه که از فقه و شرع و قانون مدنی استفاده می شود این است که ما یک خیار داریم ، یک خیار تخلف شرط ،
خیار شرط عبارت از آن است که شما در معامله شرط کنید که خریدار و فروشنده تا یک سال دیگر حق فسخ معامله را داشته باشند این را می گویند خیار شرط که این اختیار فسخ در سند فروش منظور می شودکه اگر تا فلان موعد بایع یا فروشنده فسخ کند این فقط همین است و شرط دیگری با آن نیست . اینجاست که فقه و قانونگزار اظهار نظر می فرمایند که اگر شرط مدت نداشت هم شرط و هم معامله باطل است . چرا ؟ چون معلوم است که تحقق این شرط به داشتن مدت است اگر مدت در آن نبود این شرط تحقق پیدا نمی کند .
یک خیار تخلف شرط داریم یغنی شما ضمن معامله شرط می کنیدکه فلان کس در ازاء این معامله باید مثلا" یک سفر به زیارت امام رضا برود خریدار با مشتری ، این شرط ضمن عقد است حالا من متن قانون را می خوانم .
در این خیار تخلف شرط لازم نیست مدت در نظر گرفته شود شرطی که ضمن این معامله شده اگر هر کدام ازاین شرط تخلف کردند ، برای دیگری خیرا تخلف شرط است مدت هم نداشت مهم نیست .
حالا برای اینکه آقایان به عرض بنده بیشتر توجه کنند بنده این دو عنوان را می خوانم . خیار شرط
ماده 399 : در عقد بیع ممکن است شرط شود که در مدت معین برای بایع یا مشتری یا هر دو یا شخص خارجی اختیار فسخ معامله باشد در مدت معین و برای هر کس .
ماده 400 : اگر ابتدای مدت خیار ذکر نشده باشد ابتدای آن از تاریخ عقد محسوب است و الا تابع قرارداد متعاملین است .
ماده 401 : اگر برای خیار شرط مدت تعیین نشده باشد هم شرط خیار و هم بیع باطل است .
اما در مورد خیار تخلف شرط ، احکام خیار تخلف شرط بطوری است که در مواد 234 و 245 ذکر شده .
ماده 232 : شروط مفصله ذیل باطل است ولی مفسد عقد نیست .
1 - شرطی که انجام آن غیر مقدور باشد .
2 - شرطی که در آن نفع و فایده نباشد .
3 - شرطی که نامشروع باشد .
ماده 233 : شروط مفصله ذیل باطل و موجب بطلان عقد است :
1 - شرط خلاف مقتضای عقد .
2 - شرط مجهولی که جهل به آن موجب جهل به عوضین شود .
ماده 234 : شرط بر سه قسم است :
شرط صفت ، شرط نتیجه ، شرط فعل اثباتا" یا نفیا" .
پس ما دو نوع خیار داریم خیار شرط و خیار تخلف شرط ، در مورد شعبه بیست و یکم اشکالاتی به نظر دادگاه گرفته ، من راجع به اشکالات دیگرش بحثی ندارم . اما راجع به خیار شرط فقط من بحث دارم و آن اینکه در این معامله است این جور نوشته شده که اگر از معامله عدول کند این قدر دادنی باشد یعنی اگر مرتکب این فعل شد این کار را کرد باید اینقدر بدهکار باشد و این معنایش این است که حق ندارد از این معامله عدول کند اگر عدول کرد اینقدر باید بدهد و این خیار تخلف شرط است که مدت لازم ندارد بنابراین از این نظر آراء دادگاهها بی اشکال است . می گوید هر کدام که عدول کند یعنی حق داردند که از این معامله عدول کنند اگر عدول کردند اینقدر باید بدهند .
رئیس : جناب آقای منوچهری
بنده فقط دو نکته را به عرض آقایان می رسانم در متن سند تصریح شده طرفین گفته اند که جهت حسن انجام معامله پول را نزد واسطه معامله می سپارند و بعد هم اضافه می کنند که اگر از معامله عدول کنند بنابراین تردید طرفین معامله هنوز واقع نشده ، طرفین وقوع معامله را موکول به حضور در دفتر اسناد رسمی کرده اند از نظر تعهد هم تعهد مشروط است چون معامله انجام نشده تعهد هم مشروط است نتیجتا" بارای شعبه بیست ویکم دیوان عالی کشوربنده موافقم .
رئیس : جناب آقای زهتابیان
اصولا" باید یک وقت در معاملات و تعهداتمان چهارچوب مقررات را در نظر بگیریم یک وقت اقداماتی که مردم انجام می دهند ، ما هم می دانیم که قبل از انقلاب بطور کلی اسناد عادی قابل پذیرش در محاکم به هیچ وجه من الوجوه نبوده بعد از انقلاب اکثر این قولنامه ها و قراردادها با شرایطی مورد قبول واقع شد و این قولنامه بنحوی متعدد و خارج از صورت قانونی بوده که حتی در هیات عمومی هم مطرح شد بصورتی نوشته شد و به دست بنگاههای معاملاتی بدهند که مردم اینقدر سرگردان نباشند مردم هم نیاز دارند که بالاخره معاملاتی انجام بدهند قیمتها هم که روز به روز یا بالا می رود یا پائین می آید یا راکد می ماند . بنگاههای معاملاتی هم که اکثرا" مردم بی اطلاعی هستند چیزهائی را می نویسند . پس ما قرارمی گیریم در مقابل مقررات قانونی ، چهارچوب قانون و آنچه نیت مردم است پس ما بایستی در این جا در این قبیل مسائل برای اینکه احقاق حق بشود، قانون رعایت شده باشد، انصاف هم رعایت شده باشد قصد معاملین را درنظر بگیریم العقود تابعه للقصود . پس باید بگردیم ببنیم اینها چه تعدادی در معاملاتی که واقع می شود .
این معامله ای که ما در این پرونده داریم به طور منجز واقع شده ، فروشنده ، خریدار ، مورد معامله ، مبیع همه چیز مشخص است ولی در خیار شرط بحث خیار شرط می کنیم . اصولا" از اول متعاملین قصد شان و نیتشان و تصمیم آنها بر این است که این معامله ای را که انجام می دهند دارای خیار باشد و بتوانند این را در یک مدتی به هم بزنند یعنی این نیت را دارند ولی در این معامله ای که ما می بینیم و در اکثر معاملات نظرشان قطعی بودن معامله است النهایه برای جلوگیری از اینکه مبادا یکی از طرفین در خلال اینکه این قولنامه تنظیم می شود تا به دفترخانه مراجعه می کند منصرف بشود شرطی را قرار بدهند شاید بتوانیم نامگذاری کنیم شرط تهدیدی . این شرط خیار نیست . شرط خیار می گوید برای بایع یا مشتری یا برای طرفین اختیار بهم زدن معامله هست ولی دیگر به عنوان وجه التزام پولی اصلا" عنوان نکرده در خیار شرط اینجا این پولی را که قرار دادند نشان دهنده این است که اینها توجهی به خیار شرط ندارند اینجا اصولا" خوانده دعوی نگفته که چنین خیاری داشتیم گفته من صدهزار تومان دادم و بقیه اش را هم قرار شده بدهد بنابراین ایرادی از این حیث وجود ندارد که این صدهزار تومان را داده و بعدا" قیمتش بالا رفته بعد از ده سال آمده تقاضای تنظیم سند کرده . اگر اجازه بفرمائید من دو ماده قانون را بخوانم .
ماده 378 : اگر بایع قبل از اخذ ثمن مبیع را به میل خود تسلیم مشتری نماید حق استرداد آنرا نخواهد داشت مگر بموجب فسخ در مورد خیار .
ماده 404 : هرگاه بایع ظرف سه روز از تاریخ بیع تمام مبیع را تسلیم مشتری کند یا مشتری ثمن را به بایع بدهد دیگر برای بایع اختیار فسخ نخواهد بود . به هر حال آنچه که ما در این پرونده بایستی در نظر بگیریم این است که از ابتدای کار طرفین معامله نیتشان براین است که در یک مدت معینی این معامله را بهم بزنند .
غیر از خود خیار شرط مبحثی داریم بنام بیع شرط و معاملات با حق استرداد که در ماده 33 و34 قانون ثبت هست در مورد بیع شرط از ابتدای امر طرفین قصد و نیتشان بر این است که بتوانند در مدت معینی این معامله را به هم بزنند این قسمت وجه التزامی که در اکثر قولنامه ها در ذیل قولنامه نوشته می شود فقط از نظر محکم کاری و برای این است که دبه نکنند والا خودشان هم عارف به مساله خیار شرط و این حرفها نیستند و ما بایستی نیت طرفین معامله را درنظر بگیریم با این ترتیب بنده با نظر دادگاهها موافق هستم .
رئیس : جناب آقای حسین سلیمی
طبق مبایعه نامه عادی در آن قید گردیده هرگاه یکی از طرفین از معامله عدول کنند چک دویست هزارتومانی به طرف دیگر قابل پرداخت است طرفین حق هیچگونه اعتراضی ندارند ملاحظه می فرماینددر اینجا ضمانت اجرای انصراف از قرارداد و معامله معین شده وتعهد دیگری که الزام به تنظیم سند باشد اصولا" وجود ندارد اگر چنین مساله ای بود آن هم بایستی در اینجا قید می گردید و اینکه دادگاه در آنجا استدلال کرده حق عدول از انجام معامله ، خیار شرط تلقی نمی شود ، چرا خیار شرط تلقی نشود بنظر من این یک نوع بازی با الفاظ است .
نظیر همین را ما در سال 68 داشتیم ملاحظه می فرمائید رای شماره 796/9/1368 هیات عمومی اصراری می گوید: ( اعتراض تجدیدنظرخواه موجه به نظر می رسد و حکم دادگاه صحیح نیست زیرا در بند 4 قرارداد استنادی مورخ 24/2/60 تصریح شده در صورت استنکاف هر یک از طرفین قرارداد طرف منصرف شده مبلغ 50% آنچه را که رد وبدل شده بعنوان ضرر به طرف دیگر بپردازد بنابراین ضمانت اجرای انصراف ازقرارداد تعیین گردیده و تعهد دیگری برای طرفین قید نشده و با این ترتیب دعوی الزام به انتقال رسمی بکباب مغازه مورد پیدا نمی کند لذا حکم تجدیدنظرخواسته باکثریت قریب به اتفاق آراء طبق ماده 576 قانون آئین دادرسی مدنی نقص می شود و تجدیدرسیدگی با رعایت ماده مرقوم به دادگاه حقوقی یک ساری محول است ) بنابراین این نوع همان خیارشرطی است .
اما در مورد قسمت بعدی که در مورد مدت است بنده با نظرشعبه بیست و یکم موافق هستم چون آنها بطور کلی مدت گرفتند و با ماده 401 منطبق کردند ولی بنظر بنده با این ماده انطباقی ندارد چون در این جا به این ترتیب نوشته شده در آن سند معامله قید شده :
فروشندگان متعهد شدند که به محض بدست آوردن انحصاروراثت دردفتر خانه برای تنظیم سند اقدام کنند . بنابراین در این جا مدت تعیین شده و آن موضوع انحصار وراثت است در تمام بیع نامه ها و در تمام این قولنامه ها این مساله نوشته می شود که بعدا" بروند دارائی ودر آنجا مفاصا حساب مالیاتی از دارائی بگیرند و امثال اینها در تمام اینها بطور کلی اگر بگوئیم همه اش می شود مجهول ، دیگر چیزی اصلا" باقی نمی ماند که ما بخواهیم این را انجام بدهیم بنابراین بنظر بنده در آنجائی که گفتند که درماده 401 که همان خیار شرط است در آنجا گفتند اگر چنانچه مدت معین نباشد مدت طوری باشد که اصلا" جنبه احتمالی داشته باشد مثلا" می گویند که طرفین شرط می کنند به فوت پدر بایع یا به فوت پدر مشتری یا برای اولین برف زمستانی یا پس از وقوع جنگ جهانی ، یک طوری باشد که اصلا" مسلم باشد از ابتدا اصلا" یک طور ، مجهولی است . اما در جائی که عملی است مخصوصا" در این جا که موضوع حصروراثت هم انجام شده بنابراین بااین کیفیت از طرفی بنده قسمتی از رای شعبه دیوان عالی کشور را گفته الزام به تنظیم سند می شود کرد با آن صد درصد موافقتم ولی با قسمت دومش که عنوان کرده که این شرط مجهولی است و باعث می شودهردو باطل شود من با آن مخالف هستم بنابراین در آن قسمت با رای شعبه بیست ویکم موافقم به این شرط که عرض کردم .
رئیس : جناب آقای دکتر محمدحسین هاشمی
در پاسخ به همکاران محترمی که عبارت مذکور در ذیل قرارداد را خیار تخلف تلقی فرمودند عرض می کنم که گمان نمی کنم که هیچ یک از آقایان با سی یا چهل سال سابقه خدمت قضائی ، فرق بین خیار شرط و خیار تخلف شرط را نداند این دو خیار دو مقوله اند ، خیار تخلف شرط در ضمن مواد234 به بعد قانون مدنی بیان شده و در بحث خیارات هم تحت همین عنوان می فرماید:
( احکام خیار تخلف شرط بطوری است که در مواد 234 الی 245 ذکر شده ) در خیار شرط فقط یکی از طرفین یا هر دو مدتی را برای فسخ قرارداد معین می کنند به این معنی که هر وقت خواست به هر علت معامله را فسخ کند گاهی هم با کنایه یا لفظ دیگری این معنی را بیان می کند و می گوید:
( هر یک از آنها که از معامله عدول کردند این مبلغ را به عنوان وجه التزام به دیگری بپردازد ) که در این صورت باز خیار شرط است و باید مدت داشته باشد ولی در خیار تخلف شرط با توجه به مواد مذکوره در این نوع خیار می گوید که من خانه خود را به تو می فروشم با قیداینکه برای من یک دست لباس بدوزی که این قید و شرط از مصادیق خیارتخلف شرط بوده و درصورتی که خریدار از این شرط تخلف کرده و این فعل را انجام ندهد برای بایع این خیار تحقق پیدا می کند ومی توانداز این استفاده کند بدیهی است ماده 401 قانون مدنی ناظربه این خیارنیست
مطلبی را هم که جناب آقای زهتابیان فرمودند در پاسخ باید عرض کنم که ما قولنامه را از زندگی مردم نمی توانیم حذف کنیم علت آنهم در جلسات هیات عمومی مکرر عرض شده و استنباط ما هم از عبارت مذکور در ذیل قرارداد و تعیین وجه التزام خیار شرط بوده است نه وجه التزام بکیفیتی که صرفا" باصطلاح جهت تحکیم معامله باشد . زیرا تعیین وجه التزام در قراردادهای مشروط نوعا" به دو صورت است یکی به صورت تعدد مطلوب و دیگری بصورت وحدت مطلوب به این معنی که : هر یک از آنها اگر از معامله عدول کرد و آن رافسخ نمود وجه التزام مذکور در قرارداد را به دیگری بپردازد مانند قرارداد با شیرینی فروشی و تحویل شیرینی در روز معین مثلا" در روز نیمه شعبان مطلوب بوده و در روز شانزدهم یا هفدهم شعبان مطلوب خریدار نیست اما در خرید خانه در صورتیکه موعدی جهت انجام معامله و رفتن محضر تعیین شود نوعا" به صورت تعدد مطلوب است زیرا انجام قرارداد و تنظیم سند رسمی در مهلت مقرر مطلوب اولیه و انجام آن در خارج از مهلت هم مطلوب دیگر بوده و نظر خریدار در هر صورت انجام و اتمام معامله می باشد و باید اضافه کنم که اگر وجه التزام صرفا" برای حضور در دفتر اسناد رسمی باشد و قرارداد خیاری نباشد در این صورت می توان گفت که این نوع وجه التزام به عنوان باصطلاح تحکیم معامله می باشد . لیکن قرارداد مورد بحث اساسا" حسب استنباط ما خیاری و از نوع خیار شرط بوده است .
رئیس : جناب آقای سیدعبدالله رضائی
آقایان عنایت بفرمائید . ما در باب خیارات خیار سومی داریم بنام خیار شرط ، خیار دهمی داریم بنام خیار تخلف شرط ، پس اینها هر دو به عنوان خیارات ما قبولشان داریم هم در فقه هم در قانون مدنی بنابراین ما باید این دو کلمه را معنی کنیم که با هم فرق داشته باشد اما خیار شرط یعنی خیاری که خودش شرط در معامله شده توجه بفرمائید خود این خیار در معامله شرط شده بنده معامله می کنم شرط می کنم تا یک سال دیگر بتوانم این را فسخ کنم در ضمن معالمه من برای خودم خیار فسخ قرار می دهم این را می گویند خیار شرط چیزی اضافه ندارد خود مشروط ما خیار است اختیار فسخ است . اما در خیار تخلف شرط ما در ضمن عقد بیع شرط می کنیم که این معامله انجام بشود بشرط اینکه آقای برای من لباسی بدوزد همین حالا اگر دوخت یا ندوخت را بحث نمی کنیم بشرط اینکه برای من لباس بدوزد0 گندم می فروشم بشرط اینکه این گندم گندم فراهان باشد با این شرط می فروشم فقط بعد شما گندم را تحویل دادید به بنده دیدم بجای گندم فراهان گندم اهواز است بنده خیار تخلف شرط دارم مدت هم ندارد یعنی هر زمانی که تخلف را احراز کردم اعمال خیار می کنم مگراینکه صرفنظر کنم بنابراین این دو تا کمی با هم فرق دارند .
مورد ما خیار فسخ که شرط نشده که از اول مشتری و بایع با هم قرار بگذارند در فلان مدت ما می توانیم فسخ کنیم ، خیار شرط یعنی خیاری فی المثل تا یک ماه دیگر من حق فسخ دارم این مطلب خیلی روشن است . خیار تخلف شرط این است که به شرطی که در ضمن بیع است عمل نشده من حق خیار دارم اینها خیلی با هم فرق دارد اما مورد معامله در این بحث همانطور که جناب زهتابیان فرمودند بطور قطع معامله واقع شده برای تحکیم این معامله گفته اند به این صورت حق عدول ، این معنایش است ، حق عدول کسی ندارد اگرعدول کرداینقدر بدهد اما آیا معامله را می تواند فسخ کند ؟
نه . معامله سرجای خودش باقی است بقوت خودش باقی است .
رئیس : جناب آقای فیضی
آنچه جناب آقای دکتر هاشمی بیان فرمودند دو ایراد در نظرشان جلب توجه می کرد . یکی اینکه ثمن اینجا مدتش معین نشده تمسک کردند به بیع نقد و نسیه البته مطلب ایشان در جای خودش درست است اگر معامله را معامله نسیله تلقی کنیم مدت پرداخت ثمن چون تعیین نشده موجب بطلان معامله است این جهت را بنده مثل اینکه سختم است قبول کنم چون معامله ، معامله نسیه نیست اینکه معامله می کنند معامله نقدی است آن مقداری که از ثمن بنا شده در موقع تنظیم سند بدهند این برای این است که شما مبیع را تحویل بدهید منهم ثمن راتحویل بدهم بمنزله قبض و اقباض است معامله نقدی را انجام دادند ثمن نقد مثمن نقد اما مادامی که بایع مثمن را تحویل نداده نمی توانید به جای آن ثمن را تحویل بدهید این معامله نقد به نقد است منتهی میگوید که شما خانه را تحویل بدهید هرگاه سندش را درست کردید تنظیم کردید تحویل من دادید ثمن را تحویل می دهم این ایراد به نظر من وارد نیست اما نسبت به ایراد دومشان که ایشان فرمودند این خیار شرط است جناب آقای رضائی هم بحث خیار شرط و خیار تخلف شرط را پیش کشیدند اصلا" برای خیار تخلف شرط اینجا مورد ندارد آن که انیجا جعل شده در قرارداد این است که آقایان شرط کردند هر کس که از معامله عدول کند باید این مقدار بدهد این قرارداد لازمه اش این است که برای هردو طرف خیار جعل شده چون مادام که خیارنداشته باشند نمی توانند تخلف کنند و پول دویست تومان یا بیشتر بدهد به طرف این معنایش این است که آن کسی که نمی خواهد معامله را انجام بدهد به تعهد خودش عمل کند حق دارد فسخ کند اما جریمه هم دارد در ضمن اینکه جعل خیار شرط می کند علاوه بر آن جعل جریمه هم می کند این شبیه جعل موامره است که من این خانه را به شما فروخته ام به شرط اینکه با فلان کس مشورت کنم اگر ایشان راضی شدند معامله لازم باشد اگر گفتند فسخ کن فسخ می کنیم پس جعل این قرارداد لازمه اش این است که اینها ابتدائا" خیار جعل می کنند برای هر دو طرف تنها این مشروط بر این است که هر کس خواست فسخ کند این مبلع را بدهد البته این مدتش مجهول است سبب بطلان معامله می شود من رای دیوان عالی کشور را از این جهت صحیح می دانم .
رئیس : جناب آقای صفرزاده
در این شرط نکولی که در ذیل قرارداد نوشته شده اگر شرط بشود که مورد معامله زعفران قائنات است طرف آمد زعفران بیرجند داد چون معامله قائم به آن شرط است اگر تخلف شد این خیار تخلف شرط است ولی اینجا حق نکول که قرار داده این خیار فسخ است مگر نمی شود ضمن خیار فسخ شرط کرد که وجه التزامی هم باشد اینها مانعه الجمع نیستند ما پرونده اصراری داشتیم در هیات عمومی رئیس شعبه نهم آنموقع جناب آقای محسنی گرکانی بودند از حضرت آیت الله گلپایگانی استفتاء کرده بودند ایشان در پاسخ فرموده بودند که جعل خیار شرط شده که ماعین این استفتاء را فتوکپی اش را داریم شکی نیست که در ذیل مبایعه نامه که برای طرفین حق نکول قائل شده جعل خیار شرط شده ولی عمدتا" آن طرف قضیه هم که حاج آقا فرمودند که معتقد هستند این معامله نقد نبوده و به صورت نقد و نسیه بوده کتاب تحریرالوسیله صراحت دارد که به زیاده و نققصانش هم اگر به تاجیل معامله صورت بگیرد و اجل معین نباشد موعد معین نباشد معامله باطل است عمدتا" این حیثیت قضیه به آن یکی که جعل خیار شرط شده خیار فسخ شده و مدت معین نشده بیشتر می چربد من عرضی ندارم خواستم توجه آقایان را به آن استفتائی که از حضرت آیت الله گلپایگانی شده بوده جلب کنم .
رئیس : جناب آقای اشراقی
عرض کنم همان طور که آقایان فرمودند درباره قراردادهاآن چه که بین طرفین حاکم است متن قرارداداست اراده طرفین که این قرارداد است اراده طرفین که این قرارداد بر اساس آن تنظیم شده است درباره وجه التزام واصل تعهد یا قرارداد رابطه ای وجود دارد که گاهی ممکن است وجه التزام به جای تعهد بنشیند ازاین جهت آن چه که حاکم است متن آن قولنامه است آن می تواند تعیین تکلیف کند برای ما که این قرارداد بچه نحو باید انجام شود چه بطور چاپی و چه بطور صراحت در ذیل قولنامه ذکر شده است هر کدام از طرفین معامله که بخواهند از اتمام معامله نکول کند فلان مبلغ باید بپردازند من معتقدم این مبلغ می نشیند جای تعهد بنا به اراده طرفین بنا به آن چه که منظور طرفین از این قرارداد بوده است بنابراین رای شعبه را نتیجتا" تاییدمی کنم بلحاظ اینکه قرارداد از نظر مدت هم بنظر من درستاست اشکالی ندارد چون در قرارداد در حاشیه نوشته شده انجام تعهد موکول به گرفتن گواهی انحصار وراثت است و ازاین جهت هم مطلبی نیست که جهل باشد آنچه که مسلم است انحصار وراثت رادر قرارداد ذکر می کنند که ماپس از اینکه مفاصا حساب از شهرداری گرفتیم انحصارا وراثت گرفتیم زمان تعهد ما شروع می شود ولی این شرطی که در ضمن قرارداد گذاشته شده است اختیار داده به فروشنده که می توانند به جای انجام تعهد فلان مبلغ بپردازد . بنابراین از نظر نتیجه رای شعبه بیست ویکم صحیح است .
رئیس : کفایت مذاکرات را اعلام می کنیم جناب آقای ادیب رضوی نظریه جناب آقای دادستان محترم کل کشور را قرائت فرمایند .
نظر به اینکه در قرارداد عادی مستند دعوی برای طرفین حق انصراف از انجام معامله شرط شده وبرای این شرط مدت معین نشده است علیهذا بموجب ماده 401 قانون مدنی هم شرط و هم بیع باطل است و صدور حکم به الزام فروشنده به انتقال بیع و تنظیم سند رسمی صحیح نبوده بنابراین رای شعبه بیست و یکم دیوان عالی کشور که بر این اساس صادر شده موجه معتقد به تایید آن می باشم .
رئیس : آقایان رای خود را در اوراق رای مرقوم فرمایند .
رئیس : تعداد حاضران درجلسه 58 نفر بودند که از این عده 44 نفر اکثریت رای شعبه بیست و یکم دیوان عالی کشور را تایید و اقلیت 14 نفر رای دادگاهها را صحیح دانسته اند .
مرجع :
کتاب مذاکرات وآراءهیات عمومی دیوان عالی کشور،سال 1374 دفترمطالعات وتحقیقات دیوان عالی کشور، چاپ روزنامه رسمی کشور
78
نوع : آراء و نظریات
شماره انتشار : 26
تاریخ تصویب : 1374/08/09
تاریخ ابلاغ :
دستگاه اجرایی :
موضوع :
منبع : وب سایت قوانین دات آی آر (معاونت آموزش دادگستری استان تهران)
اگر معامله زمین قبل ازدستور توقیف زمین باشد اعتباردارد و شخص جدید مالک شناخته می شود شرط انصراف از معامله خیارفسخ الزام بیع - اصراری نبودن موضوع
