در محل کسب و پیشه با تنظیم سند اجاره رسمی موخر، سند عادی اجاره مقدم التنظیم فاقد اعتبار قانونی است و اگر موجر وجهی را بعنوان سرقفلی دریافت ننموده باشد دراینصورت تخلیه مورد اجاره به استناد قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر بلامانع است
تاریخ رسیدگی : 24/5/75 شماره دادنامه : 132/23 822/8772
تجدیدنظر خواهان بانو نیره نوربخش و سیاوش و مهرداد و سهیلا شهرت همگی میرشمس شهشهانی
تجدیدنظرخوانده : آقای علی متولی
تجدیدنظرخواسته : دادنامه شماره 23707/9/74 صادره از شعبه 145 دادگاه عمومی تهران
تاریخ ابلاغ دادنامه : 25/10/74
تاریخ تقدیم تقاضای اعمال ماده 31 قانون تشکیل دادگاههای عمومی و انقلاب 17/11/75
مرجع رسیدگی : شعبه 23 دیوان عالی کشور
هیئت شعبه آقایان سیدحسین آل یاسین رئیس وعلیرضارضائی نیامستشار
خلاصه جریان پرونده :
وکیل آقای علی متولی در تاریخ 3/3/72دادخواستی علیه بانو نوربخش سایر تجدیدنظرخواندگان بخواسته توقیف اجرائیه و ابطال آن بدادگاههای حقوقی 2 تهران تقدیم نموده رسیدگی به شعبه 44 دادگاه حقوقی 2 تهران ارجاع بشرح دادخواست توضیح داده است موکل بموجب قرارداد اجاره رسمی شماره 2571288/6/69 دفترخانه شماره 243 تهران مستاجر یک دستگاه آپارتمان جزء پلاک ثبتی 1556 فرعی از6933اصلی بخش 2 تهران است بموجب سطر هشتم سند رسمی اجاره محل جهت دفترکار موکل اختصاص یافته و از آن استفاده مینماید موجرین بمنظور تخلیه مورد اجاره و فرار از مقررات قانون موجر و مستاجر مصوب سال 56 به بهانه انقضای مهلت اجاره مبادرت بصدور اجرائیه شماره 294249/7/71 موضوع پرونده اجرائی کلاسه 2/2065601 نموده اند و اجرای ثبت در جهت اجابت تقاضا وقت تخلیه را بتاریخ 4/3/73 تعیین کرده است چون قانون موجر و مستاجر مصوب سال 56 ناظر بموضوع است تقاضای رسیدگی و صدور حکم نموده است رسیدگی بموضوع بعدا" بلحاظ سبق ارجاع در شعبه 68 دادگاه حقوقی 2 تهران به شعبه مزبور ارجاع شده که بکلاسه 72/547 ثبت گردیده دادگاه پس از وصول پرونده دستور داده خواهان مبلغ یک میلیون و پانصدر هزار ریال بابت خسارت احتمالی تودیع نماید سپس با تعیین وقت و دعوت طرفین و وصول قبض تودیع مبلغ یک میلیون وپانصدهزار ریال ازخواهان قرار توقیف عملیات اجرائی را صادر در رسیدگی بماهیت امر قرار تحقیق و معاینه محل صادر بالاخره در تاریخ 15/2/73 ختم رسیدگی را اعلام و چنین رای داده است
هرچند بر طبق رسیدگی های بعمل آمده موضوع دعوی مسبوق به تنظیم قرارداد عادی است که دفتر بمقررات آمره ماده واحده مصوب سال 1365 رابطه استیجاری فقط با سند رسمی میسرمی گردد و شرط تنظیم سند رسمی بعنوان شرط بلامنازع و لاینفک است و باتوجه بماده 20 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 56 کلیه طرق مستقیم و غیر مستقیم که طرفین بمنظور جلوگیری از اجرای مقررات این قانون اتخاذ شود بلااثر است در مانحن فیه تنظیم قرارداد عادی اجاره بعنوان مقدمه قرارداد رسمی اجاره بهیچ وجه ضرورتی نداشته و تصریح طرفین به تبعیت رابطه استیجاری از ماده واحده درقرارداد عادی نیز نمیتواند مقررات آمره قانونگزار را نقض نماید دعوی مطروحه را مقرون بواقع تشخیص و حکم بر بطلان اجرائیه مورد خواسته راصادر و اعلام میدارد از این رای تجدیدنظرخواهی شده رسیدگی به شعبه 28 دادگاه حقوقی یک تهران ارجاع شده دادگاه مرجوع الیه که بدادگاه عمومی تبدیل شده رای بدوی را تایید نموده است خوانده از دادسرای دیوانعالی اکشور درخواست اعمال ماده 31 قانون تشکیل دادگاههای عمومی و انقلاب را نموده است
جناب آقای دادتسان کل کشورباملاحظه گزراش واصله در تاریخ 24/2/75 با اعمال مقررات ماده 31 مزبور موافقت فرموده اند پرونده را بدیوانعالی کشور ارسال و باین شعبه ارجاع شده است .
هیئت شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید پس ازقرائت اوراق پرونده و گزارش سر ممیز مشاوره نموده چنین رای میدهد:
رای
با تنظیم اجاره نامه رسمی شماره 2571288/6/69 بین طرفین و تخصیص محل مورد اجاره بدفتر شخصی مستاجر و قید این موضوع درسند مزبور که مستاجر هیچگونه وجهی بابت سرقفلی به موجر نپرداخته است و نظر باینکه با تنظیم سند اجاره رسمی موخر در سند عادی اجاره سند مقدم التنظیم فاقد اعتبار قانونی است مضافا" بر طبق ماده 73 قانون ثبت دادرسان و مامورین دیگر دولتی نمیتوانند از اعتبار دادن به اسناد رسمی استنکاف نمایند بنابمراتب استناد دادگاه حقوقی 2 تهران بماده 20 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 موجه نبوده و رای دادگاه حقوقی یک تهران نیز که در مقام تجدید نظرخواهی از رای دادگاه حقوقی 2 تهران صادر گردیده نیز موجه و قانونی نیست با نقض آراء مزبور رسیدگی به دادگاه عمومی تهران ارجاع میشود تا با توجه بقانون الحاق یک ماده بقانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1365 رسیدگی و انشاء رای نماید .
سیدحسین آل یاسین رئیس علیرضا رضائی نیا مستشار
* سابقه *
بتاریخ : 15/2/73 پرونده کلاسه : 72/71547/1059
شماره دادنامه : 83 و84
مرجع رسیدگی : شعبه 68 دادگاه حقوقی 2 تهران
خواهان : طاهر با وکالت خ خالد اسلامبولی خ 7 پلاک 2/3 طبقه چهارم
خوانده : آقای شمشانی با وکالت آقای محمد مصلحی حقیقی بنشانی آزادی خ 21 متری جی کوچه دوستان شماره 8
خواسته : ابطال اجرائیه
گردشکار: خواهان دادخواستی بخواسته فوق بطرفیت خوانده بالاتقدیم داشته که پس از اجرا به این شعبه و ثبت کلاسه فوق و جری تشریفات قانونی در وقت مقرر دادگاه بتصدی امضاءکننده زیر تشکیل است وبا توجه به محتویات پرونده ختم رسیدگی را اعلام وبشرح زیر صدور رای مینماید0
رای دادگاه
دعوی وکلای خواهان بطرفیت خوانده بخواسته توقیف وابطال عملیات اجرائی موضوع اجرائیه صادره بشماره 29/7/71 علیه موکل به کلاسه 20656112 شعبه اول اجرای ثبت تهران بشرح پرونده های کلاسه 105972547 که در پرونده اخیر بلخاظ حضور وکیل خواهان جهت اخذ توضیح در مورد خواسته توقیف عملیات اجرائی خواسته بشماره 897 25/2/71 شده واما در پرونده اولی چون وکیل متعاقب الورود خواهان طی قبض سپرده شماره 322408/6/76 مبلغ یک میلیون و پانصد هزار ریال معینه از طرف دادگاه را بعنوان تامین خسارت احتمالی تودیع نموده و منتهی بقرار توقیف عملیات اجرائی پرونده کلاسه فوق الذکر طی شماره 5441/7/72 شده و اما در ماهیت دعوی ابطال که طی دو دادخواست اقامه شده و با صدور قرار رسیدگی توام و ملاحظه اظهارات وکلای طرفین بشرح لوایح تقدیمی قرار معاینه وتحقیق محلی و استماع گواهی گواهان خواهان را توامان صادر نموده که با استماع گواهی گواهان خواهان و گواهی گواهان معارض خونده و انجام معاینه و تحقیق محلی و دعوت وکلای طرفین برای قرائت صورت جلسات اجرای قرارهای و مودای گواهی گواهان معارض طرفیناستفاده از مورد اجاره بعنوان محل کسب و کار نیز عدم پرداخت بعنوان حق کسب وپیشه و تجارت از ناحیه مستاجر و همچنین لحوق بودن رابطه استیجاری طرفین به قرارداد عادی اجاره ثابت و محقق شده النهایه به وکیل محترم خوانده با ارائه کپی قرارداد عادی اجاره مورد بحث دفاعا" اظهار داشته که اساس کار واحده مصوب 1365 بر سه رکن است انقضای مدت و عدم تعدید آن عدم دریافت سرقفلی و تنظیم اجاره نامه با ستند رسمی که هیچکدام در مانحن فیه مصداق ندارد رابطه استیجاری طرفین از سال 1365 شروع شد و در تاریخ 10/11/68 موجر جهت تنظیم سند رسمی در دفتر وضعیت مالیاتی ملک را از اداره مالیاتها استعلام میکند نظر به اینکه رفع مشکل اداری و مالیاتی نیاز به زمان داشته و در عرض یکماه در روز امکان پاسخ آن نبود درتاریخ 11/11/68طرفین دعوی اجاره اجاره نامه عادی تقسیم و تنظیم میکنند و حتی چنان طرفین به این ماده واحده آگاهی داشته اند که چنین شرطی در قرارداد عادی قید گردیده این اجاره مشمول مقررات قانون مصوب 1365 است و همینکه اداره دارائی موافقت خود را با تنظیم سند اجاره اعلام دارد این اجاره نامه در دفتر اسنادرسمی شماره 64 خواهد رسید در این اجاره نامه بمدت یکسال با مبلغ مال الجاره سیصد و پنجاه هزار ریال ماهانه تنظیم و موجر درمقام رفع مشکل مالیاتی برآمورد تا اینخواهی سر ممیزی مالیاتی تهران صادر و قبل ازخاتمه یکسال با مهر رسیم شماره 2571288/1/69 با همان مبلغ مال الاجاره صادر گردید بنابراین صورت نگرفته و طرفین با آگاهی کامل از مقررات قانون تنظیم سند کرده اند و این اجاره نامه متعاقب همان اجاره نامه قبلی است و000000 معهذا دادگاه هر چند که رسیدگیهای بعمل آمده و محتویات پرونده کاشف از اراده واقعی طرفین درتاریخ شروع رابطه استیجاری که در مانحن فیه ملازمه با شروع تصرفات مستاجر در مورد اجاره بعنوان ایجاد رابطه استیجاری در قالب ماده واحده الحاقی موصب 1365 قانون روابط موجر و متساجر مصوب 1356 است اما نظر به مقررات ماده واحده مصوب 1365 که این رابطه اسیتجاری را فقط با سند رسمی پذیرفته و شرط تنظیم سند رسمی به عنوان شرط بلامنازع و لاینک در استفاده از اجرای اخیر ماده واحده لحاظ شده و نظر به اینک در خصوص مورد سبوق به تنظیم قرارداد عادی است که عنصر مزبور را وارد میسازد خصوصا" که مقررات ماده 30 قانون روابط موجر ومستاجر مصوب 1356 کلیه طرق مستقیم وغیرمستقیم که طرفین بمنظور جلوگیری از اجرای مقررات این قانون اتخاذ نماید پس از اثبات در دادگاه بلااثر و باطل اعلام خواهد شدناظربر مودر است بنظر دادگاه چون بموجب مقررات آمره قانون مرقوم حتی رابطه استیجاری طرفین بنحو شفاهی نیز پیش بینی شده که درمانحن فیه تنظیم قرارداد عادی احاره را بعنوان مقدمه قرارداد رسمی اجاره بهیج وجه ضرورتی نداشته و تصریح طرفین به تبعیت رابطه استیجاری در ماده واحده در قراردادعادی نیزنمیتواندمقررات آمره قانونگذار را نقص نماید و به موجب ماده 3 بلااثر و باطل است بناعلیهذارابطه اسیتجاری اصحاب دعوی در قالب سند رسمی اجاره 2571288/1/69سبوق به ایجاد رابطه استیجاری طی قرارداد عادی مورخ 11/11/68 بوده و با خروج موضوع از شمول مقررات ماده واحده مصوب 1365 و صدور دستور اجرائیه از ناحیه اداره اول اجرا ثبت تهران را مخالف مقررات آمره قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 و ماده واحده الحاقی مصوب 1365 تشخیص و دعوی مطروحه را ثابت مقرون بواقع و محمول بر صحت تلقی حکم بطلان احرائیه شماره 294349/7/71 صادره در پرونده کلاسه 2/206561 شعبه اول اجرا ثبت تهران بر له خواهان و علیه خوانده صادر واعلام مینماید رای صادره ظرف بیست روز قابل رسیدگی تجدیدنظر در دادگاه حقوقی یک تهران است .
رئیس شعبه 68 دادگاه حقوقی 2 تهران - دانه پاش
126
نوع : آراء و نظریات
شماره انتشار : 132
تاریخ تصویب : 1375/05/24
تاریخ ابلاغ :
دستگاه اجرایی :
موضوع :
منبع : وب سایت قوانین دات آی آر (معاونت آموزش دادگستری استان تهران)
اجرای قانون قبل از تشریفات انتشارمجازنیست مستاجر میتواند تقاضای خلع ید از مورد اجاره را بخواهد بدون اینکه موجر دراین دعوی مداخله داشته و طرف دعوی باشد
