برای ابطال مبایعه نامه عادی والغاء و انتفاء اثرات آن باید موجبات قانونی وجود داشته باشد
رای شماره : 7 - 12/4/1375
هیات عمومی شعب حقوقی دیوان عالی کشور(اصراری )
اعتراضات تجدیدنظر خواه موجه است زیرا با توجه به محتویات پرونده وادله ابرازی همانطرو که مضن دادنامه شماره 27798/11/72 شعبه دهم دیوانعالی کشور استدلال شده موجب قانونی جهت صدورحکم بر ابطال قولنامه عادی مورخ 15/11/68 و الغاء و ا نتفاء اثرات آن و خلع ید تجدیدنظر خواه از ششدانگ ملک مورددعوی وجودنداردونتیجتا" رای تجدیدنظر خواسته مخدوش بوده و باستناد بند 2 ماده 559 قانون آئین دارسی مدنی نقض و رسیدگی مجدد بارعایت ماده 576 قانون مذکور به یکی از شعب دادگاههای عمومی تهران ارجاع می گردد0
هیات عمومی دیوانعالی کشور (شعب حقوقی )
127
* سابقه *
رای اصراری حقوقی 13757
شماره رای : 127/4/1375
شماره پرونده : 137439
شماره جلسه : 137510
علت طرح : اختلاف نظر بین شعبه دهم دیوان عالی کشور بادادگاه های حقوقی یک تهران
بیع
موضوع : قولنامه
ابطال قرارداد عادی
خلع ید
در ساعت 9 روز سه شنبه مورخ 12/4/75 جلسه هیات عمومی شعب حقوقی دیوانعالی کشور بریاست حضرت آیت الله محمدی گیلانی رئیس دیوان عالی کشور و با حضور جنابان آقایان قضات دیوانعالی کشورونماینده جناب آقای دادستان محترم کل کشور تشکیل شد و با تلاوت آیاتی چند از کلام الله مجید رسمیت یافت 0
رئیس : دادنامه شماره 2515/10/1374 شعبه دهم دیوانعالی کشور بتصدی جناب آقای اسدالله رضوانی رئیس و جناب آقای علی معینی مستشارمطرح است 0 جناب آقا یمعینی دادنامه را قرائت فرمایند0
خلاصه جریان پرونده : در تاریخ 15/2/70 آقا یحسین شهابی به وکالت از جناب آقای کامبیز مهدویان و خانم حمیرا مهدویان دادخواستی بخواسته صدور حکم بر ابطال قولنامه عادی مورخ 15/11/68 و استرداد وجه ماخوذه وخلع ید از پلاک شماره 75188/4476 با احتساب خسارات وارده قانونی مقوم بمبلغ دو میلیون ویکصد هزار ریال علیه خانم ناهید عباسی به دادگاه حقوقی یک تهران تسلیم نموده و با استناد به فتوکپی عادی مورخ 15/11/68 و سند عادی قرارداد واگذاری زمین وفتوکپ یمصدق اظهرانامه شماره 2832707/8/69 و وکالتنامه و عنداللزوم تحقیق محلی ومعاینه محل توضیح داده است که بموجب قولنامه مستند دعوی در خصوص آپارتمان پلاک 75188/4476 قراردادی بین طرفین دعوی منعقد گردید النهایه در قرارداد مذکور شرایطی منظور گردیده که خوانده از آنها تخلف نموده است ازجمله شرایط مذکور اینکه بین طرفین مقرر بوده که در روز تحویل خریدار مبلغ یک میلیون و پانصد هزار تومان به فروشنده پرداخت نماید و بقیه را در دفترخانه اسناد رسمی پرداخت کند با این وصف خریدار از مبلغ یک میلیون و پانصد هزار تومان مقرر فقط مبلغ یک میلیون ریال بعنوان بیعانه پرداخت نموده و از تادیه بقیه آن استنکاف نموده است بعلاوه در قولنامه مستند دعوی تصریح گردیده است چنانچه ملک بصورت مشاع باشد مورد قبول خریدار نیست و با این لحاظ قرار داد بر اساس قصد خریدرا به غیر مشاع بودن ملک تنظیم گردیده وبا توجه به اتینکه تفکیک ملک تا زمان تحقق شرایط مقرره میسور نیست و مساعی خواهانها در این خصوص بلحاظ عدم تخقق شرایط مذکور به نتیجه ای نرسیده است ومراتب بشرح اظهارنامه مورد استنادبه خریدار اعلام گردیده است انتقال آپارتمان مورد معامله به کیفیت مندرج در قرارداد به خوانده امکان پذیرنمی باشد0 لذا با التفات بمراتب مذکور و با توجه به اینکه معامله موصوف بیع قطعی نبوده بلکه تنها موافقت نامه ای مظروط می باشد تقاضای رسیدگی و صدرو حکم به شرح خواسته دارد0
رسیدگی به دعوی مذکور به شعبه ششم دادگاه حقوقی یک تهران ارجاع گردیده و شعبه مذکور وقت رسیدگی تعیین و طرفین را جهت دادرسی به دادگاه دعوت کرده است وکیل خواهانها بشرح لایحه مورخ 31/3/71 و در جلسه دادرسی توضیحا" افزوده است که خواهانها تا کنون مبلغ یک میلیون تومان از بابت ثمن معامله ازخوانده دریافت کرده اند و طبقه همکف از ساختمان دو طبقه پلاک 75188/4476 بخش ثبتی شرق تهران ، موضوع قرارداد منعقده را به شمارالیها تحویل داده اند النهایه نامبرده بشرح مذکور در دادخواست از شرایط مقرر تخلف نموده است لذا تقاضای رسیدگی و صدور حکم بشرح خواسته دارد و نیز اضافه کرده است که خواهانها آماده اند وجه ماخوذه را به خوانده مسترد دارند0
دادگاه جهت تحقیق در خصوص تصرفات خوانده مبادرت به صدور قراردادهای معاینه و تحقیق محلی نموده و بعلاوه وضعیت ثبتی پلاک مرقوم را نیز از ناحیه شرق اداره ثبت اسناد و املاک تهران استعلام کردهاست منطقه شرق ثبت تهران در قبال استعلام دادگاه پاسخ داده است که ششدانگ پلاک مرقوم بعنوان یک قطعه زمین موات بمساحت 480 مترمربع بشماره 648 تفکیکی مفروز از پلاک 54 فرعی از اصلی مرقوم واقع در بخش هفت تهران طبق رای کمیسیون ماده 12 قانون اراضی شهری موات تشخیص گردیده و سند مالکیت آن بنام اداره کل زمین شهری استان تهران صادر گردیده و جزء پرونده 506 سازمان مذکور است وبا پلاکهای دیگر طبق نقشه مصوبه شهرداری درخواست تجمع و سپس تفکیک گردید و گزارش تجمیع تهیه شده لیکن ادمه عملیات بعلت عدم تطبیق حدود مندرج در سند مالکیت پلاک مذکور و غیره با وضع موجود درمحل دچار اشکال شده که موضوع تحت بررسی ور سیدگیهای لازم می باشدولذا به تفکیک نینجامیده است 0
آنگاه آقا سیدمصطفی میرهاشمی خود را بوکالت از جانب خوانده دعوی معرفی نموده و ضمن ایراد بلحاظ عدم تقویم هریک ازخواسته های مندرج در دادخواست و ابهام خواسته استرداد وجوه ماخوذه نسبت به ماهیت امر اهظار داشته که وکیل خواهانها مفادا" وقوع عقدبیع بین اصحاب دعوی را تایید نموده اند0 وصول مبالغی غیر از آنچه درقرار داد قید شده و قرار خواهانها به تحویل مورد معامله و اخذ ثمن معامله بیش از مبلغ بیعانه کلا" بر تراضی طرفین به عدول از آنچه در سند عادی مذکور است که حکایت دارد0 مطابق مندرجات ظهرمبایعه نامه فروشندگان مکلف شده اند که آپارتمان مورد معامله را تفکیک و بصورت ششدانگ سند رسمی بنام خوانده منتقل نمایند و ذکر جمله ((چنانچه مشاع باشد به درد خریدار نمی خورد)) صرفا" تصریح به الزام فروشنده به تفکیک است لیکن وکیل خواهانها شرط مذکو را که فاقد جزای شرط است و نمی توان از آن اختیار فسخ معامله رااستنتاج کرد بنفع مشروط علیهما (خواهانها) بکار گرفته است و صرفنظر از اینکه دلیلی بر عدم امکان افراز و تفکیک اقامه نگردیده است اساسا" این امر از اختیارات خوانده است که وصف مشاع بودن مورد معامله را بپذیرد با اصنراف خود را اعلام دارد لذا با توجه به مراتب فوق وقوع عقد بیع بین طرفین و انتقال قطعی آپارتمان بشرح مبابعه نامه محرز است و موردی برای اجرای قرارهای معاینه وتحقیق محلی باقی نیست تقاضای عدول از تصمیم متخذه و صدور حکم بطلان دعوی مطروحه را دارد0
سپس دادگاه با توجه به پذیرش تصرفات خوانده در محل موضوع دعوی از ناحیه وکیل مشارالیها از اجرای قرارهای معاینه و تحقیق محلی عدول نموده و با تلقی دعوی خلع ید بعنوان دعوی غیرمالی وتوجه به ابطال تمبر به نسبت خواسته تقویم شده ایراد وکیل خوانده رادر این خصوص مردود اعلام کرده و با التفات به پاسخ اداره ثبت اسناد و املاک به استلام دادگاه و واگذاری زمین مزبور از دفترخانه سازی به مورث خواهانهااز بنیاد مسکن انقلاب اسلامی در امور واگذاریهای گذشته استان تهران در خصوص نحوه واگذاری قطعه زمین موضوع قرار داد و چگونگی صدور سند و زمان آن و مالکیت مشارالیهم و امکان انتقال آن پس از فوت مرحوم محمد مهدویان وسیله وراث مشارالیه استعلام بعمل آورده است ومشاور حقوقی بنیاد مسکن انقلاب اسلامی امور واگذاریهای گذشته استان تهران پاسخ داده است که زمین مورد بحث براساس رای کمیسیون ماده 12 موات تشخیص گردیده و سازمان زمین شهری آنرا جهت واگذاری بین متقاضیان در اختیار آن نهاد قرار داده و انساد مالکیت کل اراضی مزبور نیز صادر شده و بنام پروژه 506 نامگذاری شده و برگ واگذاری قطعه 2 نقشه از اراضی پلاک 75188/4476 بخش 7 تهران بنام مرحوم محمد مهدویان صادر شده و متعلق بهمشارالیه است و پس از جری تشریفات و اجرای آئین نامه های مربوط به آن بنیاد سند مالکیت بنام وی صادر خواهد شد و چون حسب اعلام دادگاه آقای محمدمهدویان فوت نموده وراث قانونی وی می توانند نسبت به اخذ سند مالکیت اقدام نمایند و اضافه نموده است که حسب محتویات پرونده واگذاری ، مرحوم مهدویان با تنظیم یک فقره سند عادی سه دانگ از زمین مذکور را به شخصی بنام آقای محمدی واگذار نموده است 0 سپس در تاریخ 12/11/71 دادگاه نظر آقای مشاورراکسب و با این استدلال :
موث خواهانها قطعه زمین مورد احداث بنای مزبور را با تعهدبه اینکه تا پرداخت آخرین قسط عرصه و اعیان در رهن دفترخانه سازی باقی خواهد ماند و حق واگذاری به غیر را بدون موافقت دفترخانه سازی نخواهد داشت از دفترخانه سازی برای مستضعفین تحویل گرفته و حسب اعلام بنیاد مسکن انقلاب اسلامی سند مالکیت قطعه زمین واگذار شده پس از جری تشریفات و اجرای آئین نامه های آن بنیاد بنام وی صادر خواهد شد و قولنامه مستند دعوی صرفا" قراردادی است که به موجب آن طرفین تعهداتی راجع به تعیین و تحویل و تحول ثمن معامله و نوع و مشخصات و قبض و اقباض مبیع و نحوه تنظیم سندرسمی انتقال نموده اند، منجمله خوانده متعهد گردیده است مبلغ یک میلیون و پانصد هزار تومان از ثمن معامله را به خواهانها پرداخت نماید لیکن از ایفای تعهد مذکور تخلف نموده و فقط یک میلیون تومان از وجه مذکور را پرداخته و از سوی دیگر خواهانها نیز مکلف به تفکیک و افراز ساختمان بوده اند لیکن بلحاظ اینکه افراز و تفکیک ملک از حیطه اقتدار آنان خارج بوده از انجام تعهد خویش بازمانده اند و باین ترتیب طرفین به تعهدات خود در قولنامه عمل ننموده اند و با توجه به اینکه قسمتهای خالی فیمابین عبارات چاپی قولنامه وسیله متعاملین تکمیل نگردیده و این امر بر انصراف طرفین از مطالب چاپی مندرج در قولنامه دلالت دارد و شرایط مورد نظر طرفین بلاظ اینکه ضمن عقد لازم انجام نگردید، فاقداعتبار شرعی و قانونی است و مستفاد از عبارت مندرج در ظهر قولنامه مبنی بر اینکه چنانچه آپارتمان مورد نظر بصورت مشاع باشد بدرد وی نمی خورد، انصراف از انجام در صورت عدم امکان تفکیک و افراز ساختمان است و با توجه به اینکه ملک مذکور کماکان در مالکیت دولت با نمایندگی اداره کل زمین شهری است و خواهانها بلحاظ عدم احرازمالیکت رسمی خود نسبت به ملک مذکور نمی توانسته اند نسبت به آن در قبال اشخاص برای خود تعهدی ایجاد نماین، به ابطال و بی اعتباری قولنامه مورخ 15/11/68 و الغاء و انتفاء اثرات آن و نیز محکومیت خوانده به خلع ید از ششدانگ ملک مورد دعوی بانضمام متعلقات آن جزء پلاک ثبتی شماره 75188/4476 بخش 7 تهران موضوع فوق الذکر در قبال دریافت مبلغ ده میلیون ریال وجوه پرداختی و پرداخت مبلغ 329876 ریال بابت خسارت دادرسی در حق خواهانها اعلام نظر نموده است 0
نظریه قضایی مزبور در تاریخ 12/3/72 مورد اعتراض وکیل خوانده واقع گردیده و دادگاه در تاریخ 16/3/72 بلحاظ اجرای قانون اصلاح و حذف موادی از قانون تشکیل دادگاههای حقوقی یک و دو ختم رسیدگی را اعلام و:
بر اساس استدلال مندرج در نظر قضائی سابق مبادرت به صدور حکم مبنی بر ابطال و بی اعتباری قولنامه عادی مورخ 15/11/68 و الغاء و انتفاء اثرات آن و نیز رای به محکومیت خوانده نامبرده به خلع ید از ششدانگ ملک مورد دعوی بانضمام متعلقات آن جزء پلاک ثبتی شماره 75188/4476 بخش 7 تهران موضوع قولنامه فوق الذکر در قبال دریافت مبلغ ده میلیون ریال وجه پرداختی و پرداخت مبلغ 329876 ریال بابت خسارت دادرسی نموده است 0
رای مزبور از ناحیه وکیل خوانده مورد درخواست تجدیدنظر واقع شده و پرونده جهت رسیدگی به دیوانعالی شکرو ارسال و به این شعبه ارجاع گردیده است که دادنامه شماره 27798/11/72 بشرح بین الهلالین صادرمی شود:
رای مورد درخواست تجدیدنظر که بنا به جهات مندرج درآن ،دائر بر اعلام بطلان و بی اعتباری قراراد مورخ 15/11/68 مستند دعوی و خلع ید تجدیدنظرخواه نسبت به یکدستگاه آپارتمان موضوع آن صادر گردیده با دلایل امر انطباق ندارد زیرا: اولا" متعاملین حسب مندرجات قسمت اخیر ظهر قراردادمستند دعوی با لحاظ اینکه زمین محل احداث آپارتمان مورد معامله از جانب بنیاد مسکن به مورث خواهان واگذار شده مبادرت بهانعقاد معامله و پرداخت قسمتی از ثمن معامله و تحویل مورد معامله نموده و با توجه به اینکه سند قطعی انتقال زمین مذکور تا زمان تنظیم قرارداد منعقده بین طرفین بنام خواهانها صادر شنده و موضوع در جریان رسیدگی است بادرنظر گرفتن مهلت مجدد جهت تنظیم سند رسمی موافقت کرده اند0 ثانیا" قرارداد واگذاری زمین تنظیم شده بین دفترخانه سازی برای مستضعفین ومورث خواهانها دلالتی بر سلب حق انتقال مستحدثات ایجاد شده در زمین مذکور از مورث خواهانها ندارد و از شرط مندرج در آن چنین مستفاد می شود که واگذاری زمین از ناحیه طرف قرارداد با تحصیل موافقت دفترخانه سازی بلااشکال بوده است 0 ثالثا" بنیاد مسکن انقلاب اسلامی در قبال استعلام دادگاه صریحا" اعلام نموده است که قطعه زمین مذکور متعلق به مرحوم محمد مهدویان مورث خواهانها بوده پس از جری تشریفات و اجرای مفاد آئین نامه های مربوط به آن بنیاد سند مشارالیه صادر خواهد شد0 رابعا" مطابق مندرجات قرار داد واگذاری زمین ، بهای قطعه زمین مذکور منحصرا" بملبغ پنجاه هزار ریال بوده و مبلغ مذکور کلا" در وجه مرجع واگذارنده واریز گردیده و از این بابت وجهی بر ذمه طرف قرارداد باقی نمانده تا بلحاظ آن زمین موضوع قرارداد در رهن مرجع مذکورقرارگیرد0خامسا" هیچیک از اوراق پرونده بر عدم امکان تفکیک آپارتمان موردمعامله دلالت قطعی ندارد و مندرجات نامه اداره ثبت اسناد و املاک مبنی بر متوقف شدن اقدامات معموله جهت تجمع پلاک فوق باپلاکهای دیگربلحاظ عدم انطباق حدود پلاکهای مورد بحث با وضعیت موجود نیز به مفهوم عدم امکان تفکیک دو دستگاه آپارتمانهای احداث شده در قطعه زمین مورد بحث نیست و با رفع اشکال مذکور از طریق قانونی مانعی بر تجمع پلاکهای مورد بحث و افراز مجموعه آنها و بالنتیجه تفکیک آپارتمانهای مستحدثه در قطعه زمین مورد نظر باقی نخواهد بود0 سادسا" تخلف خریدار مبنی بر عدم پرداخت قسمتی از ثمن معامله در موعد مقرر با فرض احراز عدم حصول توافق تحدیدنظر خواندگان موجد حق فسخ قرارداد برای آنان نیست 0 لذا رای تجدیدنظر خواسته مخدوش است و با نقض آن رسیدگی مجدد نسبت به مورد به شعبه دیگر دادگاه حقوقی یک تهران ارجاع می گردد0
پس از نقض رای تجدیدنظر خواسته پرونده در شعبه دهم دادگاه حقوقی یک تهران مورد رسیدگی مجدد واقع می شود0 دادگاه رای شماره 21324/6/73 را صادر و:
بشرح استدلال در رای صادره و بمثابه استدلالات مندرج در رای منقوض دعوی خواهانها را وارد تشخیص و مستندا" به ماده 357 قانون آئین دادرسی مدنی رای به ابطال و بی اعتباری قولنامه عادی مورخ 15/11/68 و الغاء و انتفاء اثرات آن و نیز رای برمحکومیت خوانده به خلع ید از ششدانگ ملک مورد دعوی بانضام متعلقات آن جزء پلاک ثبتی شماره 75188/4476 بخش 7 تهران درقبال دریافت مبلغ ده میلیون ریال وجه پرداختی صادر نموده و خوانده را نیز به پرداخت مبلغی بابت خسارت دادری در حق خواهانها محکوم می نماید0
آقای سید مصطفی میرهاشمی وکیل دادگستری بوکالت از طرف خانم ناهید عباسی از رای اخیرالصدور تجدیدنظر خواهی نموده که پرونده جهت اتخاذ تصمیم به شعبه دهم دیوانعالی کشور ارجاع شده است 0لایحه اعتراضیه وکیل تجدیدنظر خواه و لایحه جوابیه تجدیدنظرخواندگان هنگام شور قرائت می شود0
هیات شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید پس از قرائت گزارش آقای اسدالله رضوانی واوراق پرونده مشاوره نموده چنین اتخاذ تصمیم می نمایند0
چون رای تجدیدنظر خواستهاخیر مستند به علل و اسبابی است که حکم منقوض مبتنی بر آن بوده است لذا رای مزبور اصراری تشخیص می گردد و مستندا" به ماده 576 قانون آئین دادرسی مدنی پرونده را جهت طرح در هیات عممی شعب حقوقی دیوانعالی کشور به نظر ریاست محترم دیوانعالی کشور می رساند0 شعبه دهم دیوانعالی کشور0
رئیس : جناب آقای رضوانی بفرمائید0
مسلاه سه دانگ به این صورت است که درجواب می نویسنددرپرونده امر یک نوشته عادی موجود است که ضمن آن مرحوم مهدویان عنوان داشته سه دانگ زمین را به آقای فلان واگذار کردم و در آن تاییدی به خانه سازی یا وجود ساختمان در زمین نشده و اساسا" بلحاظ آنکه در آن هنگام زمین بدون ساختمان قابل واگداری نبوده بعلاوه دفتر خانه سازی هم مساله انتقال را تایید نکرده و فقط گزارش نموده که یک ورقه عادی در پرونده موجود است که چنین چیزی در آن نوشته شده است 0
رئیس : جناب آقای منشی زاده منوچهری
دعوی بخواسته ابطال قرارداد اقامه گردیده و مسائل راصرفا" در این حد مورد بررسی قرار داده است 0 در هر دو طرف دعوی درمورد صحت صدور و اصالت قرارداد توافق بیان دارند و آنراتصدیق کرده اند با این وصف طبق بند 1 ماده 1291 قانون مدنی قرارداد عادی مورد نظر اعتبار سند رسمی را دشاته ، درباره طرفین و وراث و قائم مقام آنان معتبر است و فضلا" براین بموجب ماده 10قانوه مدنی قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آنرا منعقد نموده اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است و بنابراین مراتب ، موجب قانونی برای ابطال و یا اعلام بطلان چنین سندی وجود ندارد و از اینرو رای شعبه دیوانعالی کشور نتیجتا" صحیح است 0
رئیس : جناب آقای آل اسحاق
حضرات آقایان واساتید محترم توجه دارند که محل بحث درموضوع پرونده حاضر درباره این است که آیا این سند عادی دلالت بر وقوع معالمه با آن شرایطی که در ذیل سند هست می کند یانه ؟
بیع عبارت است از مبادله مال به مال یا تملیک عین به عوض و سند چه نسد عادی باشد و چه سند رسمی از ارکان تحقق بیع نیست بلکه سند و مدرکی بر وقوع معامله (بیع ) و بعبارت دیگر دلیل و یا اماره است بر اینکه بیع و داد و سند واقع شده است 0
در این پرونده این سند عادی با آن شرائط مذکور در متن قرار داد مورد قبول و تایید طرفین دعوی هست و در مورد اصل سند و مندرجات آن با یکدیگر اختلافی ندارند، بلکه اختلاف درباره این است که فروشنده (فروشندگان ) یعنی خواهانها مدعی هستند که دراین معامله یک شرایطی هست که آن شرایط تحقق پیدا نکرده و چون شرایط معامله تحقق پیدا نکرده پس معامله (بیع ) باطل است 0 خوانده دعوی یعنی خریدار ادعای مذکور را رد می کند و می گوید معامله تحقق پیدا کرده و چون معامله تحقق پیدا کرده است نباید که این قرارداد باطل باشد0
و اما بنظر من با توجه به متن قرارداد که جناب آقای رضوانی متن آنرا قرائت فرمودند معامله (داد وستد) تحقق پیدا کرده است ، مگر بیع عبارت از تملیک مال به عوض و یا مبادله مال به مال نیست ؟ خریدار و فروشنده در مورد مفاد قرارداد باهم توافق کرده اند لذا معامله تحقق پیدا کرده است و در تحقق معامله حتی لفظ هم شرط نیست همین که خریدار پول را پرداخت نموده و فروشنده مال را تحویل داد معامله محقق شد که اصطلاحا" به این معامله معاطاتی اطلاق می شود0 در اینجا نیز فروشندگان این آپارتمان مورد معامله را به تحویل خریدار داده اند یعنی قبض واقباض شده است ، النهایه شرایطی را ذکر کرده بودن به این معنی که در موقع تنظیم قرارداد (یعنی هنگام انجام عقد معامله ) مبلغ دویست هزار تومان نقدا" خریدار به فروشنده پرداخت نماید و مبلغ یک میلیون و پانصد هزار تومان موقع تحویل ملک معامله و الباقی در محضر موقع تنظیم سند رسمی پرداخت شود0
و اما اشکالتی که در انیجا بر نظریه فوق وارد نموده اند:
اشکال اول این است که فروشندگان (خواهانها) گفته اند آقای خریدار موقع تحویل منزل که قرار بر این بود مبلغ یک میلیون و پانصد هزار تومان به ما بدهد کمتر داده است ، یک میلیون تومان داده است مبلغ پانصد هزار تومان کمتر داده است و حال آنکه قرار بر این بود که مبلغ یک میلیون و پانصد هزار تومان بدهد0بنابر این یکی از شرایط مندرج در قراردا تحقق پیدا نکرده و از آن تخلف شده است 0
در پاسخ این ایراد عرض می شود در موقع تحویل منزل (مبیع )وقتی که خریدار مبلغ کمتر داده چرا فروشنده منزل مورد معامله راتحویل خریدار داده است ؟ فروشنده می توانست تحویل ندهد، معلوم می شود که فروشنده خودش راضی به این شرط شده ، این شرطی بوده درموقع معامله یعنی رد آن موقع قسط بندی کرده اند یک میلیون و پانصدهزار تومان در موقع تحویل منزل ، خریدارپرداخت کند،موقع تحویل منزل (آپارتمان ) خود فروشنده ها با خریدار توافق کرده اند که یک میلیون تومان بگیرند منزل را تنحویل بدهند و پانصدر هزار تومان را بعدا" دریافت کنند و آن شرایطی که در ظهر قرارداد نوشته شده به این مطلب دلالت دارد که خودشان با خریدار توافق کرده اند، بنابراین از انجاماین شرط خود فروشندگان اغماض کرده اند و به این لحاظ از قراراد تخلفی نشده چون خودشان توافق کرده اند که منزل راتحویل بدهند و مبلغ پانصد هزار تومان را بعدا" دریافت نمایند لذا از این جهت اشکالی وارد نیست 0
اشکال دوم این بود که فروشندگان در اینجا حق فروش این زمین را نداشتند0 در جواب عرض می شود که از متن قرارداد تنظیمی با بنیاد مسکن استفاده می شودکه زمین مورد معامله باید خانه سازی (و یا آپارتمان سازی ) شرط این معامله بوده است لذا فروش زمین قبل از احداث ساختمان بلحاظ اینکه مغایر با شرط مذکوربوده صحیح نبوده است لکن در اینجا فروشندگان آپارتمان فروخته اند زمین نفروخته اند تا این اشکال وارد شود0
اشکال سوم این است چون زمین آپارتمان مورد معامله در رهن فروشنده (یعنی بنیاد مسکن انقلاب ) بوده است لذا فروش آپارتمان از این جهت صحیح نبوده است 0
در پاسخ این ایراد نیز عرض می شود که بنیاد مسکن جواب داده است که همه وجه قیمت زمین قبلا" پرداخت شده ودیگر فروشندگان بدهکار نبوده اند تا اینکه گفته شود زمین هنوز در رهن فروشنده اولی است لذا از این جهت هم اشکالی وارد نیست 0
و اما اشکال چهارم که فروشندگان و وکیلشان زیاد به آن استناد و تکیه نموده اند این است که این آپارتمان مشاع بوده است به این معنی که سه آپارتمان بصورت مشاع در یک زمینی ساخته شده و حال آنکه در موقع انجام معامله یکی از آپارتمانها را بطور مشخص و معین معامله کرده اند و در ظهر قرارداد شرط کرده اند که فروشنده آنرا تفکیک کند بنابراین چون معامله بصورت مشاعی بوده ودر موقع فروش هنوز تفکیک نشده بوده است لذا بجهت عدم انطباق مورد معامله با یکی از آپارتمانها بوطر مشخص معامله مذکور واجداشکال است 0
در جواب عرض می شود اولا" این شرط بنفع خریدار بوده و حالا خریدار از این شرط اغماض و صرفنظر کرده است و ثانیا" این شرط بعدا" اضافه شده است به این معنی که در موقع انجام معامله مبیع (مال مورد فروش ) بطور مشاع معامله شده خریدار وفروشنده به این مطلب توجه داشته اند0 خریدار با علم به اینکه یک آپارتمانی می خرد که زمین آن مشاع است و هنوز تفکیک نشده است اقدام به این معامله نموده است خرید وفروش ماشعی اشکالی ندارد لکن بعدا" در ظهر همین قرارداد یک شرط و قیدی اضافه کرده اند مبنی براینکه فروشنده باید در مهلت معین این ملک مورد معامله را تفکیک کند، این قید بعد از انجام معامله و بعد از تحقق آن اضافه شده است و چون این شرط به نفع خریدار بوده حالا خریدار می گوید من آن موقع که خریدم مشاع بود و بعدا" قرارداد تکمیلی بستیم که شما(فروشنده ) برای من تفکیک کنید حالا عیبی ندارد من همان مشاع را قبول دارم واز آن شرطی که بعدا" اضافه شده است اغماض و صرفنظر کردم 0 در اینجاچرا این شرط متاخر به معامله ای که قبلا" انجام شده وارکان آن تحقق پیدا کرده است خلل وخدشه وارا نماید؟
با توجه به مراتبی که ذکر شد بنظر من معامله بطور صحیح واقع شده و ارکان معامله تحقق پیدا کرده واین شرایطی که بعدا" اضافه شده موجب بطلان آن نمی شود، نتیجتا" نظر شعبه محترم دیوان عالی کشور را قبول دارم و تایید می کنم 0
رئیس : جناب آقای حسین سلیمی
استدلال عمده این دادگاه در زمینه اثبات دعوی خواهان این است که :
1 خوانده متعد گردیده مبلغ یک میلیون و پانصد هزار ریال از ثمن معامله را به خواهانها پرداخت نماید لیکن از ایفاء تعهدخود تخلف نموده و فقط یک میلیون تومان پرداخت کرده است 0
2 خواهانها مکلف به تفکیک و افراز ساختمان بوده اند لیکن به لحاظ اینکه افراز ملک از حیطه اختیار آنان خارج بوده از انجام تعهدخویش بازمانده اند و بدین ترتیب به تعهد خود عمل ننمده اند0
3 قسمتهای خالی فیمابین عبارات چاپی قولنامه وسیله متعاملین تکمیل نگردیده و این امر بر انصراف طرفین از مطالب چاپی مندرج در قولنامه دلالت دارد0
4 چون شرایط مورد نظر طرفین فضمن عقد لازم انجام نگردیده لذا فاقد اعبتار شرعی و قانونی است 0
5 چنانچه آپارتمان بصورت مشاع باشد به درد خریدار(خوانده ) نمی خورد، انصراف از انجام معامله در صورت عدم امکان تفکیک است و چون ملک در مالکیت دولت است خواهانها بلحاظ عدم احراز مالکیت رسمی خود نمی توانسته اند نسبت به آن در قبال اشخاص برای خود تعهدی ایجاد نمایند لذا حکم به ابطال و بی اعتباری قولنامه صادر کرده است 0
بنظر اینجانب استدلال دادگاه صحیح بنظر نمی رسدزیرا:
1 اگر چه خوانده در زمان تحویل ملک بجای یک میلیوین وپانصد هزار تومان فقط یک میلیون تمان پرداخت کرده لیکن در قراردادشرط نشده که در صورت عدم پرداخت مبلغ مقیده در قولنامه معامله فسخ خواهد گردید وخواهانها از این حیث حق فسخ معامله رانداشته اند0
2 خواهانها فقط در موردپرداخت کل ثمن ازناحیه خوانده (خریدار) طبق مقررات ماده 395 قانون مدنی حق فسخ معامله را داشته اند لیکن مورد مانحن فیه انطباقی با ماده مذکور ندارد0
3 صرفنظر از اینکه دلیلی بر غیر قابل تفکیک بودن ملک در پرونده وجود ندارد اساسا" در صورتیکه خواهانها قادر به تفکیک ملک نباشند این موضوع حق خریدرا است که الزام خواهانها را به تفکیک ملک بخواهد و در صورت عدم قدرت خواهانها به تفکیک ملک ، فسخ معامله را درخواست نمایند0
4 انصراف طرفین از تکمیل مطالب چاپی مندرج در قولنامه بهیچ وجه دلالت بر انصراف طرفین از مفاد قولنامه ندراد زیرا از مفاد قولنامه موقع بیع استنباط می گردد و عدم تکمیل عبارات چاپی نیز موثر در مقام نمی باشد، فقط دو مورد بنظر اینجانب از موارد نقص تحقیقات می باشد0 مورد اول این است که در برگ قراردا واگذاری زمین به متقاضی (مرحوم مهدویان مورث خواهانها) قید گردیده که (000 متقاضی حق واگذاری زمین را بدون موافقت دفترخانه سازی برای مستضعفین ندارد000) لازم بود که در این مورد موافقت دفتر مذکور جلب می گردید0 مورد دوم این است که طبق گزراش مشاور حقوقی بنیاد مسکن انقلاب اسلامی مرحوم مهدویان در زمان حیات خود بموجب یک نوشته عادی سه دانگ از زمین خود را به آقای محمدی واگذار نموده و در این خصوص تحقیقی بعمل نیامده است 0
مع الوصف با توضیحاتی که بعمل آمد اینجانب با عدول ازایرادات مذکورنتیجتا" رای شعبه دهم دیوانعالی کشور را تایید می نمایم 0
رئیس : جناب آقای ابوالفتح قطبی
قسمتی از آنچه را که بنده می خواستم عرض کنم جناب آقای سلیمی فرمودند0
واقعیت این استک ه اینجا در جواب مشاور حقوقی بنیاد مسکن می گوید سه دانگ از این زمین به شخص دیگری واگذار شده است بنا براین آقای مهدویاناساسا" مالکیتی نسبت به سه دانگ نداشته تکلیف این سه دانگ معلوم نیست که در این ساختمان دخالت داشته یانداشته ، این ساختمان جنبه مشاعی دارد یا جنبه اختصاصی ؟ بعلاوه اینکه خود بنیاد می گوید ما برگه واگذاری تنظیم کردیم هنوز سندی بین بنیاد و مرحوم مهدویان و ورثه اش تنظیم نشده است ، سند انتقال این زمین و بهرحال مهمترش همین قسمت انقتال سه دانگ است ، این سه دانگ را اگر ثالثی خریدار باشد اینها رابتنهایی حتی دادگاه نمی توانسته حکم خلع ید بدهد، حکم خلع ید شش دانگ هم درست نبوده چون اینها مالکیتی نداشته اند مگر احراز بشود که اینها در ششدانگ مالکیت دارند، عرض دیگری ندارم 0
رئیس : مذاکرات کافی است 0 جناب آقای ادیب رضوی نماینده دادستان محترم کل کشور اعلام نظر فرمایند0
با توجه به قرارداد تنظیمی فیمابین طرفین و پاسخ استعلام بنیاد مسکن اقنلاب اسلامی که حاکی است زمینی که در آن احداث بنا شده ، به مورثه خواهانها واگذار گردیه و با فوت وی ورثه او می توانند نسبت به اخذ سند مالکیت اقدام نمایند و نظر به کسب اقرار خواهانها نامبردگان مبالغی بیش از آنچه بعنوان بیعانه دریافت نموده اند، بعدا" از خریدار دریفات کرده اند و موردمعامله را تحویل خریدار داده اند و اینکه مندرجات پورنده دلالتی برعدم امکان تفکیک ملک ندارد و خریدرا هم اعلام انصراف ننموده ، لذا وقوع عقد بیع بنظر محرز است و موجبی برای صدور حکم به بطلان آن نبوده است 0 بنابراین رای شعبه دهم دیوانعالی کشور موجه بوده ، معتقد به تایید آن می باشم 0
رئیس : نظر نماینده دادستان محترم کل کشور را استماع فرمودید آراء خود رامرقوم فرمائید0
رئیس :آقایان توجه فرمایند تعداد حاضرین در جلسه 45نفر هستند که به اتفاق آراء رای شعبه دهم دیوانعالی کشورراتاییدفرموده اند0 شکرالله مساعیکم 0
127
نوع : آراء و نظریات
شماره انتشار : 7
تاریخ تصویب : 1375/04/12
تاریخ ابلاغ :
دستگاه اجرایی :
موضوع :
منبع : وب سایت قوانین دات آی آر (معاونت آموزش دادگستری استان تهران)
مدعی حق باید آن رااثبات کند فقط ضرر مسلم بلاواسطه ناشی از جرم قابل مطالبه است
