جهت مشاوره تلفنی با وکیل با شماره 09127606810 در تماس باشید.


رای شماره : 26 - 11/10/1375

رای هیات عمومی شعب حقوقی دیوانعالی کشور(اصراری )
دادنامه مورد تقاضای تجدیدنظر در آن قسمت که ناظر به محکومیت تجدیدنظر خواهان (خواندگان بدوی ) بپرداخت مبلغ هشت میلیون تومان دو برابر وجه بیعانه بعنوان وجه التزام است با توجه به محتویات پرونده و مستندات ابرازی و مبانی استدلال و جهات قضیه مباینتی با موازین قانونی ندارد و چون اعتراض موثری که منطبق با مواد18و25 قانون تشکیل دادگاههای عمومی باشد بعمل نیامده و از حیث رعایت اصول دادری نیز فاقد اشکال موثر در نقض است لذا رای مزبور در این قسمت به اکثریت آراء ابرام می شود0 و اما در خصوص قسمت دیگر خواسته یعنی مطالبه مبغل چهار میلیون تومان وجه بیعانه پرداختی از جانب تجدیدنظر خواندگان چون حکم بدوی شماره 24349/5/63شعبه 18 دادگاه حقوقی یک تهران که مبتنی بر محکومیت تجدیدنظرخواهان به استرداد وجه مزبور بموجب دادنامه شماره 229/185/4/74 شعبه 5 دیوانعالی کشور مورد تایید و ابرام واقع شده و قضیه مفروغ عنه است بنابراین صدور حکم مجدد از شعبه 23 دادگاه عممی تهران ( که رسیدگی پس از نقض به آن ارجاع شده بود) نسبت به موضوعی که مختومه بوده موردی نداشته و نیازی به اظهارنظر مجدد نمی باشد0
هیات عمومی دیوانعالی کشور (شعب حقوقی )


* سابقه *
رای اصراری حقوقی 137526
ابرام رای بر پرداخت وجه التزام

شماره رای : 1126/10/1375
شماره پرونده : 137525
شماره جلسه : 137536

علت طرح : اختلاف نظر بین شعبه پنجم دیوانعالی بادادگاههای عمومی تهران

فسخ
وجه التزام تخلف از انجام معامله
موضوع : قولنامه
قانون مدنی : مواد10،220،221

در ساعت 9 روز سه شنبه مورخ 11/10/1375 جلسه هیات عمومی شعب حقوقی دیوانعالی کشور بریاست حضرت آیت الله محمدمحمدی گیلانی رئیس دیوانعالی کشور و با حضور جنابان آقایان قضات شعب دیوانعالی کشور و نماینده جناب آقای دادستان کل کشور تشکیل و با تلاوت آیاتی از کلام الله مجید رسمیت یافت 0

رئیس : دادنامه شماره 24177/6/1375 دیوانعالی کشور بتصدی جناب آقای یوسف ایزدیان رئیس و جناب آقای سیدمرتضی ابهری عضو معاون مطرح است 0 جناب آقای ابهری دادنامه شعبه راقرائت فرمایند0

خلاصه جریان پرونده : بدوا" در تاریخ 17/3/72تجدیدنظر خواندگان دادخواستی بخواسته مطالبه مبلغ یکصد و بیست میلیون ریال بیعانه و انجام تعهد مبنی بر پرداخت دو برابر بیعانه طبق بند 1 قولنامه مورخ 28/4/62 و صدور قرا تامین خواسته بطرفیت تجدیدنظرخواندگان به دادگاههای حقوقی یک تهران تقدیم داشته اند که به شعبه 18 همان دادگاهها ارجاع گردیده و بموجب آن توضیح داده اند، بموجب قولنامه مزبور ششدانگ یکباب عمارت بمساحت 4/2112 مترمربع جزء پلاکهای 2799تا2806 واقع در بخش 3 تهران را در قبال اخذ مبلغ چهل میلیون ریال بعنوان بیعانه منتقل نموده و پس از فوت احد از فروشندگان و معرفی ورثه وی (خواندگان ردیف یک الی 5) از حضور در دفترخانه امتناع با طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی قولنامه بیع تشخیص نشده و باابطال دعوی و ابرام در شعبه پنجم دیوانعالی کشور خواندگان ملزم به استرداد بیعانه ودوبرابر آن می باشند تقاضای رسیدگی و صدور حکم به استناد فتوکپی قولنامه و گواهی حصر وراثت و دادنامه های صادره نموده اند و پیرو دادخوست لوایحی در توجیه خواسته تقدیم و با صدور قرار تامین خواسته و تعیین وقت رسیدگی و دعوت از طرفین در جلسه دادرسی آقایان گلشن رضائی و حجتی حاضر و دفاعا" اظهار داشته اند دلیل خواهانهاصرفا" بند 2 قولنامه استنادی است که باید کل شرایط و بندهای مندرج در قولنامه من جمله بند6 آن ملاک قرار گیرد و به مواردی که انجام معامله قهرا" و غیر ارادی و بدون تقصیر موکلین موجب عدم تنظیم سند گردیده توجه ننموده اند اولا" طبق گواهی دفتر اسناد رسمی در موعد معین در دفترخانه برای تنظیم سند حاضر نشده اند که دراین صورت موکلین از پرداخت خسارات معاف و کل بیعانه متعلق به آنها بوده ثانیا" طبق بند7 قولنامه اخذ جواز از وزارت مسکن در زمان و تاریخ انجام معامله از شرایط لازم بوده که تا آخر سال 62 انجام نداده اند و خارج از موعد مقرر در تاریخ 15/3/63 اخذ گردیده ، و نیز قوانین مملکتی فروشندگان نتوانند مورد معامله را انجام دهند قولنامه منفسخ می شود و ملک در تاریخ تنظیم سند و حتی تا تاریخ 25/2/67 در توقیف وزارت اطلاعات بوده و پایان کار بلحاظ اضافه بماقبل از تاریخ مقرر حاضر نشده و وکیل مرقوم چنین نتیجه گرفته با ترتیب فوق هیچگونه انصرافی ازطرف موکلین صورت نگرفته ،قولنامه فسخ و ضمانت اجرائی آن عملا" مشمول بند6می باشد0 دادگاه با استماع اظهارات طرفین وملاحظه دلایل ابرازی و اخذ توضیح از خواندگان در خصوص قبض شماره 25305100/2/67 و اعلام ختم دادرسی بشرح دادنامه شماره 24349/5/73:
پس از ذکر مقدمه ای از دعوی مطروحه و دلایل و مدارک ابرازی چون دعوی الزام به تنظیم سند رسمی بموجب دادنامه شماره 25138/4/69 مستندا" به بندهای 2و6و8 قولنامه رد شده است و دادنامه مزبور مطابق رای شماره 17735/11/69 شعبه پنجم دیوانعالی کشور ابرام گردیده و وکیل خواندگان در پرونده کلاسه 63/347 شعبه 28دادگاه حقوقی یک طی لوایح شماره 1845/5/68و21443/8/67 جهت اثبات عدم وقوع بیع بماده 2 قولنامه ابرازی استناد نموده است دعوی خواهانها را من حیث المجموع وارد تشخیص داده و حکم به محکومیت خواندگان هر یک نسبت به مقدار سه خویش از ملک موضوع قولنامه به پرداخت یکصد و بیست میلیون ریال از بابت اصل خواسته و مبلغ 1799950ریال بابت هزیه دادرسی در حق خواهانها صادر و اعلام داشه و دعوی مشارالیهم را دائر به مطالبه مبلغ 990544 ریال وجه پرداختی به وزارت اطلاعات چون در مورد پرداخت آن توسط خواهانها در قولنامه تعیین نشده و خواهانها نیز ماذون از طرف خواندگان نبوده اند استحقاق مطالبه ندارند حکم به رد دعوی خواهانها در این خصوص صادر می شود0
نسبت به این حکم تجدیدنظرخواهی بعمل آمده و پرونده برای رسیدگی به دیوانعالی کشور ارسال و به شعبه 5 دیوانعالی کشور ارجاع گردیده که این شعبه طبق دادنامه شماره 229/185/4/74 چنین رای می دهد:
اعتراض تجدیدنظرخواهان نسبت به قسمتی از دادنامه تجدیدنظر خواسته در مورد مطالبه دو برابر بیعانه وارد است زیراالزام تجدید نظر خواهان به تادیه دو برابر بیعانه دریافتی طبق بند2قولنامه مورخ 28/4/62 موکول و منوط به عدم حضور مشارالیه در دفتر اسناد رسمیی برای تنظیم سند رسمی بیع است یعنی الزام به تادیه دوبرابر بیعانه مشروط به انجام تخلف از شرط فوق است در صورتیکه طبق دادنامه شماره 25138/4/69 شعبه 28 دادگاه حقوقی یک تهران که به موجب دادنامه شماره 17735/11/69 شعبه پنجم دیوانعالی کشورابرام شده است 0اساسا" مفاد نوشته ابرازی فوق تحت عنوان قولنامه دلالت بر وقوع عقد بیع ندارد و ازطرفی به لحاظ بازداشت ملک در رای دادگاه استدلال شده فروشندگان قادر به انجام معامله و تنظیم سند انتقال نبوده اند بالنتیجه قولنامه رامنفسخ و از درجه اعتبار ساقط تشخیص داده و نهایتا" دعوی الزام به تنظیم سند رسمی محکوم به بطلان شده بنا به مراتب تجدیدنظر خواندگان استحقاق دریافت دو برابر بیعانه را ندارند با تایید رای بدوی در خصوص استرداد بیعانه رای تجدیدنظرخواسته در مورد محکومیت تجدیدنظرخواهان به پرداخت دو برابر بیعانه بعلت عدم توجه به قانون ومستندات پرونده مخدوش است و با نقض آن رسیدگی مجدد به دادگاه عمومی تهران ارجاع می گردد0
که پس از نقض پرونده به شعبه 23 دادگاه عمومی تهران ارجاع گردیده و این دادگاه با تعیین وقت رسیدگی و دعوت از طرفین در جلسه مورخه 27/7/74 با استماع اظهارات حاضرین در جلسه و خواستن پرونده مورد استناد و ملاحظه آن در جلسه مورخه 17/11/74 و انعکاس خلاصه ای از مندرجات پرونده در صورت جلسه دادگاه سرانجام دادگاه ختم رسیدگی را اعلام و بموجب دادنامه شماره 174541/11/74
پس از ذکر مقدمه ای از دعوی مطروحه و دادخواست تقدیمی واشاره به سندتنظیم مورخ 28/4/1362 وگواهی حصر وراثت ومحتویات پرونده های مروحه در شعب 28و18 دادگاههای حقوقی یک سابق تهران که هیچگونه دلیلی دائر بر فسخ معامله از ناحیه فروشندگان ویاتخلف خواندگان از حیث تنظیم سند وجود ندارد و مدافعات وکیل خواندگان در خصوص بند6 مبایعه نامه بدلایل و قوانین مملکتی فروشندگان نتوانسته اند مورد معامله را انجام دهند استدلال مورد پذیرش شعبه 28 دادگاه حقوقی یک سابق صحیح به نظر نمی رسد زیرا تنها مانعی که از ناحیه فروشندگان برای تنظیم سند رسمی وجو داشته بدهی مرحوم زین العابدین بوذرجمهری به وزرات اطلاعات بوده که فروشندگان می توانسته اند با پرداخت بدهی مرقوم مانع مذکور را مرتفع نمایند0 آنچه از جامع محتویات پرونده استنباط میگردد عدم انجام تعهدات مندرج درمبایعه نامه از ناحیه فروشندگان و فوت احد از فروشندگان و امتناع فروشنده متوفی از تنظیم سند انقال و تلاش خریداران در جهت تنظیم سند و اجرای مفاد مبایعه نامه عادی مورخه 28/4/1362 میباشد لذا تخلف خواندگان بر دادگاه محرز بنظر می رسد و خاهانها مطابق بند2 مبایعه نامه استحقاق دریفلات دو برابر بیعانه پرداختی را دارند لذا دادگاه با پذیرش ادعای مطروحه و مستندا" بموجب مواد220و221 قانون مدنی ماده 10 قانون مرقوم حکم به محکومیت خوادگان اولا" به استرداد بیعانه دریفاتی از خواهانها( 4میلیون تومان ) ثانیا" به پرداخت دو برابر بیعانه ( 8میلیون تومان ) و خواندگان مکلف به پرداخت 179950 ریال هزیه دادرسی میباشند در مورد مطالبه مبلغ 889554 ریال بدهی مرحوم زین العابدین بوذرجمهری که خواهان به وزارت اطلاعات پرداخت نموده با عنایت به اینکه پرداخت وجه مذکور به قصد تسهیل در تنظیم سند انجام شده و با وصف عدم تحقق عقدبیع و مردود شناختن دعوی الزام خواهانها و قطعیت آن خواندگان مکلف به استرداد وجه مرقوم میباشند0 نسبت به این حکم تجدیدنظرخواهی بعمل آمده که پرونده برای رسیدگی به دیوان عالی کشور اصل وبه این شع به ارجاع گردیده است 0 گزارش لازم تهیه شد هنگام شور با لوایح تجدیدنظرخواهی و جوابیه آن قرائت واوراق پرونده بررسی می شود0
هیات شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید پس ازقرائت گزارش تنظیمی و بررسی اوراق پرونده مشاوره نموده چنین اتخاذ تصمیم مینماید:
با عنایت به اینکه حکم تجدیدنظرخواسته متند بعلل و اسبابی است که حکم منقوض مبتنی بر آن بوه وتجدیدنظرخواه نقض آن راتقاضا کرده است لذا مستندا" بماده 576 قانون آئین دادرسی مدنی رای اصراری و این درخواست باید در جلسه هیات عمومی شعب حقوقی دیوان عالی کشور مطرح رسیدگی قرار گیرد از این رو پرونده جهت طرح در هیات عمومی شعب حقوقی دیوانعالی کشور نزد ریاست محترم دیوان عالی کشور ارسال می گردد0

رئیس : جناب آقای آل اسحاق
در پرونده سابق به نظر می رسد که معامله قبلی بیع بوده به اصطلاح وعده نامه نبوده است ، بیع مگر چیست ؟ بیع عبارتست ازمبادله مال به مال 0 مرحوم حضرت امام رحمت الله علیه در کتاب مصباح ، طبق ذهن عرفی ومتبادر عرفی بیان کرده بیع عبارت است از مبادله کردن مالی به مال ، اینها موقعیکه می خواستند آن قولنامه را تنظیم کنند معامله کردند منزل را فروخته پولی هم تعیین شده مقداری گرفته و بقیه موکل به حضور در محضر برای تنظیم سند معامله شده است 0 این سند است 0 تنظیم کردن سند معامله ، غیر از معامله است معامله همان عملی است که انجام می دهند می گوید آقا من این را فورختم به شما به این مبلغ با این شرایط، اینها دارندمعامله می کنند آیا چند سال پیش که اصلا" ما دفتر اسناد رسمی نداشتیم چطورمعامله می کردند؟ حالا از آن صرفنظر می کنیم ولی چون دادگاه در آن پرونده نظرش این بوده ، یک قرارداد بوده ، گفت وگویی بوده ، بیعی نبوده و یا اینکه اگربیعی هم بوده چون شرایطی در آن بوده که انجام آنهاممکن نبوده باطل بوده برای اینکه در توقیف وزارت اطلاعات بوده و ملکی که در توقیف باشد اصلا} معامله آن درست نیست بهرحال آن معامله رادادگاه یا باطل دانسته و یا اینکه گفته اصلا" بیع نیست وعده است و این نظر و این رای در شعبه محترم پنجم دیوانعالی کشور ابرام گردیده 0 بع هم وقتی که اعمال ماده 35 شده شعبه محترم چهاردهم دیوان عالی کشور هم اعتراض او را مردود ا علام کرده نتیجتا" آن حکم قطعی شده 0 یعنی عدم وقوع بیع اینکه بیعی وقاع نشده یا بیع باطل بوده ، قطعی شده ، بنابراین بیعی نبوده وقتی که آن معامله باطل بوداین تعهدی ک کرده اگر هر کدام پشیمان شوند فروشندگان علاوه بر این مبلغ بیع باید و برابر هم وجه التزام پرداخت کنند این در ضمن کدام عقد بوده اگر در ضمن عقد بیع التزام صورت گرفته طبق نظر باطل بوده و قطعی هم شده بنابراین دیگر چه وجه التزامی پرداخت بکنند و اگر در ضمن عقد لازم دیگری غیر از این بوده که ما فرض کنیم که علاه بر این بیعی که آن موقع انجام دادند یک معامله قطعی و عقد لازم دیگری انجام دادند در مضن آن عقد لازم این شراط را کردند که این تشخیص نیست ک اگر یک عقد لازم دیگری ، عقد نکاحی ، عقداجاره ای انجام دادند در ضمن آن عقد لازم دیگری شرط کردند که اگر یکی از طرفین امتناع کرد این مبلغ را پرداخت کند واجب الوفا است باید وفا کند و نظر دادگاهها دست است اما اگر مراد از عقد لازم دیگر همین عقد باشد چون بیع نبوده بلکه یک شرط وتعهد ابتدائی است تعهد و شرط ابتدائی را اکثر فقها واجب الوفا نمی دانند آن تعهد و شرطی را واجب الوفا می دانند که متضن عقد لازم باشد و چون این یک تعهد و شرط ابتدائی است واجب الوفا نیست بنابراین بعید بنظر می رسد که در آن قولنامه مراد ضمن عقد لازم دیگر ، یک عقد دیگری باشد بنظر می رسد که در آن قولنامه مراد ضمن عقد لازم دیگر، یک عقد دیگری باشد به نظر می رسد همین عقد بوده ، چون همین عقد بوده 0 نتیجتا" نظر شعبه محترم دیوان را تایید می کنم 0

رئیس : جناب آقای سادات باریکانی
برای اینکه مشخص بوشد که دعوی خوهانها برای استرداددوبرابر مبلغ بیعنانه قابل پذیرش بوه ونتیجتا" رای دادگاهها درست است یا قابل پذیرش نوبده ورای شعبه پنجم دیوان عالی کشور صحیح بوده بنظر بنده به دو نکته باید توجه شود:
نکته اول : اینکه کدام یک از طرفین تخلف کرده اند یا عدم تنظیم سند معلول تخطی یا تعلل کدام یک از طرفین بود خریداران یا فروشندگان ؟ چون اگر تعلل خریداران باشد دعوای آنها هم قطعا" قابل اسماع نیست ، اگر تعلل فروشندگان باشد در اینکه دعوا قابل استماع است و می شود استماع کرد و بعد تطبیق با موازین داد یا ندارد مساله قابل بحث است 0
نکته دوم : بفرض مشخص شدن این که عدم تنظیم سند معلول تخلف فرضا" فروشندگان یا خریداران است آیا با توجه به اینکه اصل قرار داد طبق حکم شعبه 28 دادگاه حقوقی یک تهران بعنوان مبایعه نامه و سند بیع تلقی نشده و آن را وعده ابتدائی با تعهد ابتدائی یا قولنامه بمعنای اخص آن تلقی کرده بهمان اعبتار هم حکم به بطلان دعوای تنظیم سند داده اند وقتی که اصل قرارداد لازم الوفا نبوده شرط ضمن آن ، شرطی که جزء فروعات قرارداداست ، آیاآن شرط لازم الوفا هست یا نیست این نکته هم اگر روشن بشود آن وقت نتیجه گیری از اینکه رای دادگاهها صحیح است یا رای دیوانعالی کشور مشخص می شود بنظر بنده در بند یک قولنامه یا قرارداد استنادی مورخ 28/4/62 ضمن اینکه ثمن معامله را مشخص می کنند از تاریخ 1/12/62 تا آخر اسفند62مهلت برای تنظیم سند می گذارند و در تبصره همین بندتوضیح داده می شود که طرفین موظفند مدارک لازم برای تنظیم سند را به نحویکه برای دفترخانه ایجاد اشکال نکند ارائه وتسلمی بکنند وتا آخر اسفند1362 برای تنظیم سند در دفترخانه حاضر شوند مدارک لازم برای تنظیم سند مقداری از آن عرفا" مربوط به فروشندگان است مقداری مربوط به خریداران است آنچه که مربوط به فروشندگان است از جمله اخذ گواهی پایان کار ساختمانی یا رفع ممنوعیت معامله اگر در تقویف بوده باشد البته توقیفی که رفع ممنوعیت آن امکان پذیر باشد فرضا" در قبال بدهی که داشته از ناحیه دادگاهها با قرار تامین خواسته توقیف دشه یا اینکه در رهن بانک بوده بعلت دینی که داشته یا وثیقه برای فرد دیگری گذاشته اینها از مواردی است که رفع توقیف قانونا" امکان پذیر است یعنی فروشنده می تواند این توقیفات را رفع بکند و مدرک دیگر مفاصا حساب مالیاتی است که پرداخت مالیات املاک و مالیات نقل و انتقال که این مدارک قطعا" باید از ناحیه فروشنده ارائه و تسلیم بشود تا موجبات تنظیم سند در دفترخانه فراهم باشد0 در مورد خریدار هم چون آن زمان مجوز خرید مسکن ضروری بوده اخذ مجوز مسکن از تعهدات خریدار بوده ، البته آنچه که از پرونده بر می آید تا آخر اسفند1362 هیچ یک از طرفین به دفترخانه مراجعه نکرده ، حداقل این مدارک رابه دفترخانه ارائه ننموده اند چون از ناحیه خریداران مجوزخریدمسکن در15/3/63 صادر شده ، نمی توان گفت خریداران در این مورد تخطی کرده اند برای اینکه صدور مجوز مسکن از جمله گواهیهائی است که از حیطه اختیار خریداران خارج بوده 0 آنها می توانستند مدارکشان رابدهندو تقاضای گواهی برای خرید مسکن بکنند که قطعا" تقاضاها را درموعدداده اند که مجوز در15/3/63 صادر شده بنابراین ازناحیه خریداران تخلفی تا این زمان نشده و بعد خودش هم بمحض اینکه مجوز خرید مسکن صادر شده در دوم مرداد ماه 63 اظهارنامه برای فروشندگان می دهند در 10/5/63 در دفترخانه 81 برای تنظیم سند حاضر بشوید که فروشندگان هم در دفترخانه حاضر می شوند البته احد از فروشندگان ابراهیم بوذرجمهری در دفترخانه حاضر می شود ولیکن تنظیم سند بعلت عدم ارائه مدارک از ناحیه فروشندگان صورت نمی گیرد مجددا" خریداران متوجه می شوند که زین العابدین بوذرجمهری که فروشنده دیگر بوده فوت کرده و برای او گواهی حصر وراثت صادر شده اظهارنامه دیگری در30/5/63 می فرستند و برای 10/6/63 برای تنظیم سند رسمی انتقال دعوت می کنند0 عرض من این است که تخلف از ناحیه خریدار نبوده از ناحیه فروشندگان محرز است یعنی علت عدم تنظیم سند، چون اگربیع نباشد وقتی که فروشندگان یعنی طرفین تعهد کردندطبق بند2قولنامه که در دفترخانه حاضر بشوند و تنظیم سند بکنند و تنظیم سند نشده این عدم تنظیم سند معلوم تخلف یا تخطی یا عدم مراجعه یا عدم ارائه گواهی از ناحیه فروشندگان بوده از ناحیه خریدار نبوده ، بنابراین تخطی یا تعلل فروشندگان از مندرجات آن قولنامه ای که اعبتار ندارد محرز است 0 اما وکیل فروشندگان آمده دفاع کرده که در حکم شعبه محترم 5 هم آمده که یکی از علل عدم حضور و عدم تنظیم سند توقیف ملک نزد وزارت اطلاعات بوده که البته نامه ای که وزارت اطلاعات به دادگاه داده مشخص می کندکه آقای زین العابدین بوذرجمهری به علت دریافت نهصد و نود هزار خرده ای ریال از سازمان اطلاعات وامنیت منحله به بیت المال بدهکاری داشته که به علت آن ملک در توقیف بوه رفع این هم مساله ای نبوده که امکان پذیر نباشد0
در بند دوم قولنامه یا قرارداد، این قرارداد یا قولنامه اگر ملاحظه بفرمائید به صورت فرمهای چاپی که بنگاههای تنظیم می کنند نیست همه اش با دست خط نوشته شده است در فرمهای چاپی هست که شرط می شود که هر یک از طرفین در موعد مقرر یا تخلف کرد یا نیامد به دفترخانه یاتنظیم سند نشددوبرابر، بیعانه رابرمی گرداند اگر فروشنده باشد علاوه بر بیعانه معادل بیعانه را هم به عنوان وجه التزام بدهد ممکن است به آن توجه نشود چون فرم چاپی است و همان طوری تنظیم می شود و فرمهای چاپی خوانده نمی شود اما این قولنامه با خط نوشته شده و در بند دوم تصریح دارد که طرفین ضمن عقد خارج لازم تعهد می کنند که اگر نیامدند و تنظیم سند نکردند اگر خریدار متخلف باشد ونیامد بیعانه مال خالص فروشندگان باشد اگر فروشندگان نیامدند، علاوه بر استرداد بیعانه ، 2 برابر آن را به خریداران برگردانند که برخلاف قولنامه های معمولی هم هست که معمولا" وجه التزام را یک برابر بیعانه می گذارند این جادو برابر گذاشته اند0 اگر در جعل این خیار طرفین واقعا" قصد نداشتند:اولا" مثل قولنامه های چاپی فرمول وار می گفتند یک معادل بیعانه مسترد بشود، معلوم می شود که طرفین تعهد داشته اند و وقتی هم تصریح می شود که طرفین ضمن عقد خارج لازم قبول و تعهد نمودند مگر می شود گفت که اصلا" عقدخارج لازمی وجود نداشته ومنظورهمین عقداست درصورتیکه این عقد نیست اگر این عقد بود خودشان هم تزلزل این عقد را حس نمی کردند لزومی نمی دیدند که بنویسند ضمن عقد خارج لازم ، می گفتند که طرفین ضمن همین عقد متعهد شده اند که این مقدار وجه التزام بپردازند0
بنابراین وقتی که قید و تصریح می شود که طرفین ضمن عقد خارج لازم متعهد شدند که اگر تخلف کرددند ای وجه التزام را بپردازند قطعا" نظر خودشان این بوده که ضمن عقد خارج لازم این شرط را گذاشته اند و آن عقد خارج لازم این شرط را نگه میدارد وفای به این شرط به نظر من ضروری و لازم است بنابراین آن قسمت از رای دادگاهها که حکم بر استرداد دو برابر بیعانه از جانب فروشندگان به خریداران داده شده درست است مضاف بر اینکه با نهضت قضائی هم سازگار است برای انیکه بیچاره خریداران در سال 1362 چهار میلیون تومان به فروشنده ها داده اند، فروشنده ها هم همان سال وقتی که بدفترخانه دعوتشان کردند اگر این چهار میلیون تومان رادرسال 63برمی گرداند بازهم قابل تامل بود اما حالا بعد از14 سال چهار میلیون تومان را نگه دشاتند ملکشان هم که د راختیار خودشان است چندین برابر شده خریداران بیچاره چهار میلیونشان رفته حالا بعد از 2 یا 3 سال همان چهار میلیون تومان به دستشان می رسد0 به نظر من رای دادگاهها درست است 0

رئیس : جناب آقای اشراقی
در پرونده های قبل یدر ارتباط با الزام به انتقال با توجه به رای شعبه 28 دادگاه و رای شعبه پنجم دیوانعالی کشوراین نتیجه باقی مانده که دادگاهها و شعبه پنجم دیوان عالی کشوراین قرارداد را معتبر می انند حداقل بعنوان یک قرارداد می شناسند قراردادی که در آن فروشنده با توافق طرفین وبرطبق حاکمیت اراده ای که داشته اند به یکدیگر اختیار داده اند که نسبت به حضور برای انجام معامله یا انجام تعهد اختیاردارنداین اختیارات درمقابل پرداخت وجه التزامی بعنوان قرارداد، خسارت قراردادی بین آنان در ضم عقد لازم مقرر گردیده است مادرپی آن نیستیم که عقد لازم کجاست چرا که با امضای این قرارداد طرفین توافق دارند که عقد لازمی بوده است بنابراین در وضعیت فعلی شعبه پنجم خواسته است فروشندگان از این حقی که بینشان مقرر بوده است استفاده کنند و در دفتر اسناد رسمی حاضر نشوند یا اگر حاضر شوند مدارکی جهت انتقال به دفترخانه ارائه نداده اند در پرونده قبلی این موضوع را از استدلال شعبه 5 وشعبه 28 دادگاه و رای شعبه پنجم دیوانعالی کشور این نتیجه باقی مانده که دادگاهها و شعبه پنجم دیوانعالی کشوراین قراردادرامعتبرمی دانند حداقل بعنوان یک قرارداد می شناسند قراردادی که در آن فروشنده با توافق طرفین و بر طبق حاکمیت اراده ای که داشته اندبه یکدیگراختیار دارند این اختیارات در مقابل پرداخت وجه التزامی بعنوان قرارداد خسارت قراردادی بین آنان در ضمن عقد لازم مقررگردیده است مادر پی آن نیسیتم که آن عقد لازم کجاست چرا که با امضای این قرارداد طرفین توافق دارند که عقد لازمی بوده است بنابراین در وضعیت فعلی شعبه پنجم خواسته است فروشندگان از این حققی که بینشان مقرر بوده است استفاده کنند و در دفتر اسناد رسمی حاضرنشوند یا اگر حاضر شوند مدارکی جهت انتقال به دفترخانه ارائه نداده اند در پرونده قبلی این موضوع را از استدلال شعبه 5 وشعبه 28 استفاده می کنیم در پرونده بعد از این در ارتباط به درخواست پرداخت وجه التزام که 10 سازی بعد در سال 70 مطرح شده و قرارداد قبلی ما در سال 62است خریداران بر حسب آنچه که ازاحکام قبلی استنباط کرده اند به دادگاه مراجعه کرده اند که آقا همانطوری که در قرارداد در حکهای قبلی به هر حال این اختیار را به فروشندگان داده اندو حالا در قبال آن اختیار پرداخت وجه التزام مقرره بین ما به عنوان خسارت مورد تقاضا است 0 گرچه در متن قولنامه عنوان خسارتی نیامده است ولی این یک نوع خسارتی است که عرفا" در اثر انجام تعهد به خریداران وارد می شود0 استدلالهای قبلی آمده اند در مسیر کارحکم به محکومیت فروشندگان به انجام تعهدی که در قرارداد قبلی منعقد شده است خواسته اند دادگاهها این امر را قبول کرده اند که باتوجه به قراردادی که مطابق مواد10،219،220قانون مدنی منعقده شده منعقد شده نتیجه قرارداد هم در رابطه با متعاملین قابل قبول است ولو اینکه در متن قرارداد تصریح نشده است در جا دادگاهها حکم به الزام فروشندگان به پرداخت وجه التزام طبق قراردادصادر کرده اند، ولی من معتقدم که رای شعبه پنجم با تصمیم قبلی خود تعارض دارد0 حالت علت تعارضش را هم فرمودندبازداشت ملک است 0 پرونده رامطالعه کرده ام بازداشت ملک به علت پرداخت بدهی این افراد به ساواک بوده از این جهت توقیف شده است 0 و این علت ، علت خارجی نیست که قوانین مملکتی با آن مغایرت داشته باشد علتی است که من فروشنده حالا یا قبلا" بوجود آورده ام و رفع نکرده ام تا مانعی باشد برای انجام معامله بنابراین شعبه پنجم قبلا" استدلال کرده اند که الزام به انتقالش به این دلیل میسر نیست که توافق طرفین بر این بوده که حقی را طبق قرارداد داشته اند ولی در اینحا باز از قضیه قبلی خودشان برگشته اند آنجا قبول داشته اند اینجا می گویند پرداخت وجه التزام به دلیل اینکه مغایرت با قوانین مملکتی داشته است ممکن نیست در صورتی که من پرونده را مطالعه می کردم جز اینکه ملک به علت بدهی فروشندگان در بازداشت بوده است که آن هم امکان رفعش بوده ، مساله دیگری نبوده است 0
بنابراین با توجه به اینکه عرف یک چنین خسارتی را با توجه به اینکه همه مطلع هستید که زمان معامله و زمان فسخ و زمان درخواست این وجه التزام چه فاصله زمانی بوده است که هنوز هم پرداخت نشده است من رای دادگاهها را تایید می کنم 0

رئیس : جناب آقای دکتر محمد حسین هاشمی
سند موضوع بحث در این جلسه موضوع الزام به تنظیم سند نیست زیرا به این دعوی رسیدگی شده و در دیوان عالی کشور هم درهر صورت ابرام گردیده و بعد هم از ماده 35 استفاده شده و این درخواست را هم شعبه محترم چهاردهم دیوانعالی کشور در کرده است و فقط ، طریق پیش بینی شده در ماده 18 باقی مانده که امکان استفاده از این مواد35و18 نظیر اعاده دادرسی ، اعتراض ثالث و فرجام از طریق فوق العاده رسیدگی به احکام می باشدو باید اجبارا" به موضع نص اکتفا شود0
مساله استرداد بیعانه هم با توجه به اینکه دادگاه رسیدگی چو رای صدور نموده و دیوانعالی کشور هم آنرا ابرام کرده است در این جلسه موضوع بحث نمی باشد بنابراین تنها مساله ای که موضوع بحث می باشد همان وجه التزام یعنی دو برابر بیعانه مذکور در قرارداد(چهارملیون تومان ) است که برابر هشت میلیون تومان می شود0 من وقتی پرونده را می خواندم واقعا" متاثر شدم زیرا این قرارداد هم نظیر دهها قرارداد دیگری است که در این هیات رسیدگی وتایید شده ومن نمی خواهم نسبت به موضوعات و اختلافاتی که بین طرفین در این پرونده بوده و در هر صورت رسیدگی و ابرام شده تجدید مطلع کنم بلکه منظور آن است که فقط قسمتی از پرونده را که موثر در تصمیم هیات محترم عمومی می باشد بازگو نمایم بند 8قرارداد موضوع بحث می گوید: با توجه به اینکه بیع قبلا" در اجاره خریداران بوده و یک رابطه استیجاری بوده است از تاریخ تنظیم این قولنامه و رد و بدل شدن بیعانه هیچگونه اجاره بهائی که مبلغ 820 ریال می باشد به فروشندگان تعلق نمی گیرد0 ملاحظه می فرمایید که این امر برای رفع رابطه قبلی بوده است یعنی تا زمان انعقاد قرارداد رابطه طرفین استیجاری بوده و پس از انعقاد قرارداد موضوع بحث با توجه به اینکه بیع متعلق به خریداران است طبق بند تصریح گردیده است که مال الاجاره منتفی است و قرائن دیگری هم در پرونده وجود دارد که نوع قرارداد قصد و نیت طرفین را مشخص می نماید و ایکاش مساله الزام به تنظیم سند در هیات عمومی مطرح می شد که حقی از خریداران تضییع نمی شد و در هر صورت با توجه به مساله فعلی موضوع بحث که صرفا" در رابطه با وجه التزام است باید عرض کنم که تاریخ در مسائل و اختلافات نقض اساسی بازی می کند0 این قرارداد درتاریخ 28/4/62 منعقد شده و در آن تاریخ مراجعه به دفتر اسناد رسمی به روز1/12/62 موکول گردیده و علی فرض اینکه بند الف وبندب قرارداد را به عنوان خیار شرط تلقی نمائیم مدت خیار شرط هم معین بوده است و باز علی فرض اینکه قرارداد را به عنوان تعهد بدوی تلقی کنیم باتوجه به اینکه تعهد بدوی هم نوعی قرارداد در حدود ماده 10 قانون مدنی بوده و طبق ماده 456 این قانون تمام انواع خیار در جمیع معاملات لازمه ممکنست موجود باشد مگر خیار مجلس ، حیوان و تاخیر ثمن که مخصوص بیع است ) فرض خیارشرط در این نوع قرارداداز نظر قانون اشکالی ندارد مضافا" اینکه بعضی از فقها در ذیل آیه شریفه (( یا ایهاالذین آمنوا اوفوابالعقود)) عقود را به عهود تفسیر نموده و آنرا نیز لازم الوفا دانسته اند زیرا به تعبیر بعضی از فقها و مفسرین در یک نظام صحیح اجتماعی و اقتصادی بایدافراد به قول و قرار خود پایبند باشند0 حال با فرض تلقی قرار دادن به عنوان تعهد بدوی و با توجه به اینه طرفین در مدت خیار یعنی تا 1/12/62 از آن استفاده نکرده اند بلکه بحکایت پرونده در تاریخ 10/6/63 آقایان بوذرجمهری و سایر وراث برای انجام قرارداد یعنی تنظیم سند با آقایان ابوالمعالی در دفترخانه حاضر شده اندکه این مطالب حاکی از آن است که طرفین خود را ملزم به انجام قرارداد و تنظیم سند میدانسته اند النهایه چون مدارک برای تنظیم سنداز طرف فروشندگان تا تاریخ مراجعه به دفترخانه نگفته اند که قرارداد لازم الوفاء نبوده ، تعهد بدوی بوده یا ما آن را فسخ کردیم مساله فورس ماژور هم در بین نبوده یعنی فرضا" اگر ملکی در رهن باشد و مالک آن را با علم به رهن بودن بفورشد با توجه به اینکه التزام شئی التزام به لوازم آن هم هست عملا" با انعقاد قرارداد بیع ملتزم به رفع کلیه موانع منجمله فک رهن هم شده است 0
حال راجع به اصل مطلاب اگر ما مماشات کنیم و قراردادراتعهد بدوی تلقی کنیم با توجه به اینکه در ضمن این قرارداد قید شده است که (طرفین ضمن عقد خارج لازم متهد شوند که متخلف وجه التزام را بپردازند) علی فرض لازم الوفاء نبودن تعهد بدوی هم باز چون وجه التزام ضمن عقد خارج لازم قید شده در هر صورت پرداخت آن لازم است 0 قبلا" هم این موضوع بحث شده و بنده عرض کرده ام مواردی که دربیع بودن قراردادی شک و تردید نباشد اما اجباری باشد و من له الخیار آن را فسخ کند وجه التزام مذکور در ضمن آن و چون اصل عقد خیاری و فسخ گردیده می توان گفت که قابل مطالبه نیست 0 امااگردرقرارداد قید شود که وجه التزام ضمن عقد خارج لازم دیگری یعنی غیر از این عقد بیع خیاری قید گردیده با فرض فسخ بیع خیاری باز قابل مطالبه است زیرا هر چند بیع خیاری فسخ گردیده لیکن عقد خارج لازم که وجه التزام ضمن آن قید شده به قوت خود باقی است 0 روی این اصل است که ما در بعضی از قرادادها که بصورت بیع خیاری است مشاهده می نمائیم که وجه التزام باین کیفیت قید شده و این امر برای این است که اگر من له الخیار از آن استفاده و بیع را فسخ کند طرف مقابل می تواند باستناد این شرط وجه التزام را مطالبه کند ومادر مقام قضا نمی توانیم از خواهان وجه التزام سئوال کنیم که این عقد لازم خارج چه بوده است 0 زیرا طرفین سندی را امضاء کرده وماخوذ به امضاء حد می باشند0 بنابراین با این توجیه در پرونده مورد بحث وجه التزام بقوت خود باقی بوده و من اظهارنظر دادگاهها بالاخص دادگاه دوم را صرفا" در مورد وجه التزام ازلحاظ استنتاج به استدلال تایید می نمایم 0

رئیس : جناب آقای مفید
من راجع به تایید رای شعبه می خواهم صحبت کنم برای اینکه تعادلی حاصل بشود:
اولا": راجع به اصل قولنامه با مبایعه نامه یا قرارداد هرچه هست چون در شعبه 28 و بعد هم دیوان عالی کشور قطعی شده است روی آن بحثی نداریم 0 حالا ابطالی که شده یا برای آن شرطی بوده که باید می آمدند محضر نیامدند که حالا آن ایراد داشته باشد با جهت دیگر مثلا" این مال در اختیار این شخص نبوده مثل کسی که مالی در رهن ومی خواهد بفروشد مالی که در توقیف وزارت اطلاعات بوده و این شخص هم در آن زمان قادر نبوده آن را تحویل بدهد مالی را که نتواند تسلیم کند شاید از این جهت دادگاهها بالاخره آمده اند ابطالش ماده 10 و قرارداد و این حرفها همه اینها فرض این است که دردادگاه قبول نشده ورای قطعی شده ما به هر دلیلی اگربخواهیم مدام برگردیم و روی آن قولنامه صحبت کنیم مثل این است که تقریبا" اضافه بر مورد لزوم کار ما بحث کرده ایم 0
مساله دیگری که هست این است که حالا آ; رای قطعی شد یعنی با حکم قطعی دادگاه وتایید دیوانعالی کشور و حتی اعمال ماده 35همه مراحل را طی کرده گفته اند این بیع نامه نبوده قولنامه بوده واینها هیچ حجقی ندارند فقط می آئیم سر این شرطی که در ضمن عقد شده است یعنی عقدی قولنامه ای یا بیعنامه ای ، یک اصل ما باید داشته باشیم تا بیائم شرطی را که در ضمن آن اصل است آن شرط رابه آن بچسبانیم موقعی که اساس از بین رفت دیگر آن شرطی که در ضمن آن است دیگر نمی تواند برای ما کاری بکند و این جمله ای که آقایان به آن استناد می کنند که : در ضمن عقد خارج لازم این شرط شده 0
اولا" این کلمه خارج مخصوصا" و حتی اشخاص بی اطلاع می نویسند چون در محضر رسمی که نوشته شده این کلمه خارج را مسامحتا"اینجا می نویسند مرادش در ضمن همین عقد بوده است واین کلمه خارج معمولا" در جائی نوشته می شود که یک عقد غیر لازمی را می خواهند لازمش بکنند بعد در ضمن یک عقد غیر لازم دیگر انجام می دهند در ضمن شرط می کنند مثلا" فرض کنید می خواهند وکالت را لازمش بکنند برای زن وکالت بگیرند که هر وقت شوهرش تخلف کرد اختیار طلاق داشته باشد یک خرید و فروشی می کنند یک قلمی 000چیزی این می شود این عقد خارج در ضمن شرط می کنند و با این عقد خارج لازم وکالت غیرلازم را لازم می کنند این کلمه ای که در اینجا بعنوان خارج لازم به کار رفته قطعا" عقد دیگری در خارج نبوده یعنی چطور می شود که اینهابیایند یک قولنامه ای به این مفصلی بنویسند بعد یک معامله ای هم بیرون انجام بدهند مثلا" یک خرید و فروش چیز دیگر را هم بکنندبعدبگویند شرطی که در ضمن آن عقدی که ما مثلا" خربزه فروختم می آوریم داخل یاینجا می کنیم 0
بنابراین التزامی در اینجا اصلا" نبوده تا لازم الوفا باشد و اینکه شرط را ما بگوئیم اینجا ولو آن عقد باطل بوده خوب این شرطی است که به قول جناب آقای دکتر هاشمی 000 همه این موارد را ما داریم ولی اینکه حضرت امام و دیگران می فرمایند شرط ابتدائی واجب الوفا نیست علت آن این است که اصلا" ماهیت شرط ریشه لغت شرط را شما ببیند ما اصلا" چیزی به عنوان ابتدائی نمی بینیم که اسمش را شرط بگذاریم شرط همیشه در جایی است که یک عملی رایک کسی می خواهد انجام بدهد و یک شروطی باشد بعد شرط می آید بر آن مترتب بشود می گوید من متعهد شدم امروز به شما این خانه را بدهم این پول را بدهم این عمل را انجام بدهم و اگر نکردم شرطش این است که این کار را انجام بدهم کهبعد اگر از آن تخلف شد این شرط قهرا" بار بشود0 بنابراین وقتی این معامله اصلا" باطل شد این قولنامه هیچی شده ، چیزی باقی نمانده همانطوری که خودش رفت بالتبع شرطی هم که در آن نوشته شده که حالا به هر صورتی نوشته شده باشد این دیگه اصلا" نمی تواند باشد0 بنابراین رای دادن به اینکه حالا آن قولنامه از بین رفت تازه آن زمانی هم که این معامله بازهم چیزشده اعمال شرط را نکرده استفاده نکرده و این اصلا" باطل بوده از ریشه بنا براین رای شعبه محترم دیوانعالی کشور که فرمودند که این شرط لازم الوفاء نبوده و در اینجا قابل عمل نبوده ما تاییدمی کنیم 0

رئیس : جناب آقای ابهری
اجازه می خواهم بند 6 همین نوشته عادی را بخوانم بند6:
((بدلایل قوانین مملکتی فروشندگان نتوانند انجام دهند قولنامه فسخ و منفسخ می شود)) پس وقتی این بند را می نویسند یعنی اینها علم داشته اند که این چیزی را که دارند می نویسند اصلا" عملی نیست برای اینکه این زمین توسط وزارت اطلاعات بازداشت شده خودشان این را می گویند اینها هم که فسخ نکرده اند حکم دادگاه بوده که این را فسخ کرده کل معامله هشت میلیون و نیم است این جا12 میلیون این آقا باید پول بدهد0

رئیس : مذاکرات کافی است جناب آقای ادیب رضوی نظریه جناب آقای دادستان کل کشور را قرائت فرمایند0
با توجه به اینکه درخواست الزام فروشندگان به تنظیم سندرسمی در دادگاه حقوقی یک تهران قبلا" مطرح شده و دادگاه قراردادارائه شده را بیع نامه تلقی نکرده و دعوای خریداران را رد نمود است و دیوانعالی کشور نیز این را ی را تایید کرده است و چون درخواست خوهانها به الزام فروشندگان به تادیه دو برابر وجه بیعانه موکول به عدم حضور آنان در دفترخانه اسناد رسمی برای تنظیم سندرسمی بیع بوده است که با توجه به آراء صادره فوق موضوع بیع ومعامله اساسا" منتفی اعلام شده است و نظر به ایهنکه طبق سوابق ملک مورد ادعا از سوی وزارت اطلاعات در بازداشت بوده و فروشندگان قهرا" توانائی انجام معامله را نداشته اند بنابراین با توجه به بند 6 قرارداد مطالبه 2 برابر وجه بیعانه از طرف خواهانها قابل پذیرش نبوده و آنها استحقاق دریافت آن را ندارند0 علیهذا رای شعبه پنجم دیوانعالی کشور موجه بوده معتقد به تایید آن می باشم 0

رئیس : آقایان در اوراق رای آراء خود رالطفا" مرقوم فرمائید0

عده حاضرین محترم در جلسه 54 نفر بودند که اکثریت 39 نفر رای دادگاهها را صحیح دانسته اقلیت به تعداد14 نفر رای شعبه پنجم دیوانعالی کشور را پذیرفته اند0

مرجع :
کتاب مذاکرات وآراء هیات عمومی دیوان عالی کشور سال 1375
دفترمطالعات وتحقیقات دیوان عالی کشور ، چاپخانه روزنامه رسمی
131
نوع :
آراء و نظریات
شماره انتشار :
26
تاریخ تصویب :
1375/10/11
تاریخ ابلاغ :
دستگاه اجرایی :
موضوع :