در معاملات باحق استرداد ، اجور مال مورد معامله در مدت خیار ، متعلق به انتقال گیرنده است
رای شماره : 23 - 26/7/1344
رای وحدت رویه هیئت عمومی دیوانعالی کشور
درموضوع اختلاف رویه حاصل میان شعبه اول وشعبه دوم دیوان عالی کشور راجع به استحقاق یاعدم استحقاق مطالبه اجوردرمدت خیارازطرف انتقال گیرنده درمعامله دحق استردادنظربه ماده 34 اصلاحی قانون ثبت مصوب مردادماه 1310که بموجب آن اصل وجه ثمن واجورمال موردمعامله درمدت خیار متعلق حق انتقال گیرنده شناخته شده ونظربه ماده 722 قانون آئین دادرسی مدنی که بموجب آن درصورتی که مال موردمعامله درتصرف انتقال گیرنده باشد انتقال دهنده درمدت تصرف حق مطالبه اجرت المثل گیرنده نداردرای شعبه دهم نتیجتاموردتائیداست .این رای طبق ماده واحده وحدت رویه قضائی مصوب تیرماه سال 1328درموردمشابه لازم الاتباع است .
* سابقه *
رای شماره : 23 26/7/1344
ردیف 23هیئت عمومی
هیئت عمومی دیوانعالی کشور
بین شعب 1و10دیوان عالی کشورراجع به استفاده انتقال گیرنده معاملات باحق استردادازمنافع ملک موردمعامله رویه مختلف اتخاذگردیده است که طبق ماده واحده قانون وحدت رویه قضائی مصوب تیرماه 1328تقاضای طرح موضوع رادرهیئت عمومی دیوان عالی کشورداردتاموضوع مختلف فیه را بررسی نموده نسبت به آن اتخاذنظرفرمائید.
1-کسی ملکی راازدیگری باسندرسمی خریداری کرده ودرهمان روزمعامله مبیع رابمدت پانزده سال به فروشنده اجاره داده است وشرط شده است در صورتی یکی ازاقساط اجاره بهارادرمدت مقررنپردازد،موجر(انتقال گیرنده )حق فسخ اجاره وخلع یدمستاجر(انتقال دهنده )راازملک موردمعامله خواهدداشت که چون مستاجردربین مدت مال الاجاره رانپرداخته موجراجاره را فسخ وخودرامستخق اجره المثل ازتاریخ فسخ اجاره تاتاریخی که ملک به تصرف اوداده شوددانسته وبه دادگاه تقدیم دادخواست نموده است بعدازصدورحکم ازدادگاه شهرشتان ،دادگاه استان معامله راباحق استردادتشخیص واستحقاق خواهان رادرمطالبه منافع که مستندآن اسنادرسمی است محرزدانسته وخوانده رامحکوم به پرداخت وجوهی بابت اجورنموده وبراثرفرجامخواهی شعبه اول دیوان عالی کشوربموجب پرونده 25/3501چنین رای داده است "حکم فرجام خواسته مخدوش است زیرادادگاه استان بااینکه موضوع رامعامله باحق استردادتلقی کرده باستنادماده 722 قانون آئین دادرسی مدنی فرجامخوانده رامستحق اجره المثل اززمان فسخ اجاره به بعددانسته درصورتیکه ماده 722 مذکوردلالتی براین معنی نداشته وبطورکلی طبق مقررات راجعه به معاملات با حق استردادبرای طلبکارحق زیان دیرکردمقررشده واصولاصدورحکم به اجور متفرع برعنوان مالکیت است ودرمعاملات استردادی داین مالک عین ملک نیست تابتوانددرمقام مطالبه ازاجره المثل برآید.ازاین جهت برحکم فرجامخواسته اشکال وارداست ونقض می شود.....)
2- به حکایت پرونده 3542/16شعبه دهم دیوان عالی کشور،بعدازفسخ اجاره فوق الذکرمالک اصلی ملک یعنی اولیه ،موردمعامله باحق استردادرا به دونفرثالث اجاره میدهدومنتقل الیه معامله باحق استردادعلیه مستاجرین جدیدتقدیم مینمایدوچون خودرامالک منافع ملک عنوان میدارد مبلغی بابت منافع ملک مطالبه میکند.بعدازصدورحکم ازدادگاه شهرستان علیه خواهان دادگاه استان باستنادماده 3 قانون ثبت مصوب 1312و مواد 459و500 قانون مدنی وماده 34 اصلاحی قانون ثبت اظهارنظرمینمایدکه خواهان بدوی حق مراجعه به خواندگان راداشته وبافسخ حکم پژوهشخواسته هر یک ازمستاحرین جدیدرامحکوم بپرداخت مبلغی بابت اجورکه مجموعامعادل خواسته است به ضمیمه خسارات درحق منتقل الیه معامله باحق استرداد مینمایدوبراثرفرجامخواهی شعبه دهم دیوان عالی کشورچنین رای میدهد"چون به حکایت مندرجات پرونده موردمعامله به تصرف مشتری داده شده ومشارالیه آنراببایع اجاره داده قانونامنافع ملک متعلق به مشتری است که درحکم متفرعات ثمن است وبنابراین ازاین حیث شمول ماده 3قانون اصلاحی ثبت مصوب 1312بموردبحث اشکالی نیست واعتراض فرجامخوهان واردنیست وچون بطورکلی ازحیث رعایت موازین قانونی وقواعددادرسی هم اشکالی بنظر نمی رسدحکم فرجامخواسته بموجب ماده 558 قانون آئین دادرسی مدنی ابرام میشود"به قسمی که ملاحظه که می فرمایند،شعبه اول دیوانعال یکشورمنتقل الیه معامله شرطی راعلاوه براصل مستحق زیان دیرکردن قانونی دانسته وشعبه دهم استحقاق اورابرای اخذاجورمنافع ملک تصدیق نموده است که رفع اختلاف منوط به رای هیئت عمومی دیوانعالی کشوراست .
دادستان کل -دکترعبدالحسین علی آبادی
به تاریخ روزچهارشنبه بیست وششم آبان ماه 1344جلسه هیئت عمومی به ریاست جناب آقای محمدسروری رئیس کل دیوان عالی کشوروباحضورجناب آقای دکترعبدالحسین علی آبادی دادستان کل کشوروجنابان آقایان روساومستشاران شعب دیوان مزبورتشکیل پس ازطرح گزارش مربوط به آراءمختلف ومتضادی که ازشعب اول ودهم دیوان عالی کشوردرمورداستحقاق وعدم استحقاق مطالبه اجوردرمدت خیارازطرف انتقال گیرنده درمعامله باحق استردادصادرشده موردبررسی قرارگرفته وباکسب نظریه جناب آقای دادستان کل بشرح زیر:
"درموضوع اختلاف میان شعبه اول وشعبه دهم دیوان کشورمبنی براینکه آیادرمعامله باحق استردادانتقال گیرنده یعنی مشتری حق دارداجورعقب افتاده رامطالبه نمایدیانه بجهات زیررای شعبه دهم که انتقال گیرنده را درمعامله باحق استردادمستحق اجورعقب افتاده دانسته موردتائیداست .
بطورکلی درمعامله باحق استردادمشتری که نمی تواندمالک عین شود اگرحاضربه چنین معامله میشودبرای این است که ازپول خوداستفاده کندو چنانچه معامله برای اوفایده نداشته باشدهرگزحاضرنخواهدشدپول خودرا قرض دهددراین صورت انتفاع اوازدوراه صورت می گیرداول استفاده ازاجور درمدت خیارکه درسندمقررمی گردد.
دوم استحقاق ازخسارت تاخیرتادیه که مربوط به بعدازمدت خیاراست
مویدنظریه فوق مواردزیربشمارمی آید.
1- ماده (722)آئین دادرسی مدنی مقنن دراین ماده چنین مقررداشته است :
"درمعاملات باحق استردادکه موردتصرف دائن شده است مدیون حق مطالبه اجرت المثل رانسبت به مدتی که موردمعامله درتصرف دائن است ندارد"ازاین ماده بخوبی مستفادمی گرددکه مدیون نسبت به منافع ملک حقی نداردومنافع آن متعلق به طلبکاراست وچنانچه دراین قسمت برای مدیون حقی وجودداشت مقنن نمی بایست اورادرزمانی که ملک درتصرف دائن است از مطالبه اجرت المثل محروم سازد.
2- ماده سوم قانون اصلاحی ثبت مصوب 28/10/1312مبنی بر:"درصورتی که مال موردمعامله باحق استرداددرتصرف شخص دیگری غیرازانتقال دهنده یاوارث اوباشدانتقال گیرنده یاقائم مقام قانونی اوبرای وصول طلب خود بابت اصل وجه متفلاعات میتواندبه هریک ازانتقال دهنده یاوارث اوویا کسیکه عین موردمعامله رامتصرف است اقامه دعوی نمایدورجوع بهریک مانع مراجعه به دیگری نخواهدبود"مقنن برای وصول اصل وجه دائن ومتفرعات آن که متضمن اجورعقب افتاده مربوط بمدت مقرردرسنداست بقدری اتقان و استحکام قائل شده که هم انتقال دهنده وهم وارث وهم کسیکه عین موردمعامله رامتصرف است متضامنامسئول دانسته است یک قسمت ازاین مسئولیت تضامنی برای تثبیت حق دائن نسبت به منافع ملک است بنابراین باتوجه به دوماده فوق الذکرنظریه شعبه اول مبنی براینکه اجورمتفرع برعنوان مالکیت است قابل تائیدنمی باشدزیرابااینکه مقنن معامله بیع شرط راکه طبق ماده 456قانون مدنی به مجردعقدمبیع ملک مشتری می شودتبدیل به معامله با حق استردادکه نافی مالکیت انتقال گیرنده است نموده معذالک منافع مال موردمعامله رامتعلق حق اودانسته .
3- ماده 34قانون ثبت مبنی بر"هرگاه بدهکاردرظرف سه ماه ازتاریخ ابلاغ اجرائیه اصل وجه موردمعامله رابااجورعقب افتاده وزیان دیرکرد نسبت به اصل ازتاریخ انقضاءمدت حق استردادنپردازدآگهی مزایده مال موردمعامله ازهمان مبلغی که درسندتعیین شده بعلاوه اجورعقب افتاده و زیان دیرکردنسبت به اصل وجه ازتارخ انقضای معامله تاروزمزایده وحقوق دیوانی وهزینه مزایده ومالیات حراج منتشرمی شود"
بدیهی است جمله "اجورعقب افتاده "مندرج دراین ماده مربوط به اجور درمدت خیاراست که درسندمقررگردیده .
4-ماده (109)آئین اجراءاسنادرسمی حاکی ازبستانکاربایددر درخواست خودمبالغ زیرراتعیین نماید.
1- میزان اصل طلب .
2- میزان اجورعقب افتاده "اگرقبوض اقساطی داردبایدپیوست نماید".
3-میزان خسارت تاخیرتادیه تاروزدرلاخواست اجرائیه بطوریکه ملاحظه می شوددراین ماده مقنن یکی ازاقلام طلب دائن رااجورعقب افتاده ذکرکرده است .
بنابمراتب بالامعتقدبرتائیدحکم شماره 261-6/3/43شعبه دهم میباشم .
دادستان کل .دکترعلی آبادی
درموضوع اختلاف رویه حاصل میان شعبه اول وشعبه دوم دیوانعالی کشور
مشاوره نموده به اکثریت بشرح زیررای میدهند.
مرجع :
موازین قضائی ،ازانتشارات حسینیه ارشاد(جلد 4) صفحه 056تا061
3
نوع : رای وحدت رویه
شماره انتشار : 23
تاریخ تصویب : 1344/07/26
تاریخ ابلاغ :
دستگاه اجرایی :
موضوع :
منبع : وب سایت قوانین دات آی آر (معاونت آموزش دادگستری استان تهران)
اسنادتجاری درصورتیکه مشمول مرورزمان شده باشد ذینفع میتواند تا حصول مرورزمان اموال غیرمنقول وجوه آنها را ازکسی که به ضرر او استفاده بلاجهت نموده است مطالبه کند مرجع قبول شکایت از قرار رد دادخواست فرجامی دفتر دیوان عالی کشور و یا سایر مراجع مذکور در ماده 530 است
