مستاجری که با استفاده ازحق واگذاری به غیرقسمتی ازمورداجاره را بدیگری واگذارنماید دیگربعدازانقضاءمدت اجاره سمتی درمورداجاره ندارد
رای شماره : 9 - 10/3/1355
رای هیات عمومی دیوان عالی کشور
با توجه بماده اول قانون روابط مالک و مستاجر و تبصره آن و با اتخاذ ملاک از مادتین 5 و20 قانون مزبور ، مستاجری که با استفاده از حق واگذاری بغیر قسمتی از مورد اجاره را بدیگری واگذارنماید دیگر بعد از انقضاء مدت اجاره مالک منافع قسمتی که واگذارگردیده نیست و تصرفی هم در این قسمت برای او باقی نمانده تا بتواند تخلیه یا تعدیل اجاره بهای آنرا از مستاجر جدید بخواهد . در چنین موردی رابطه حقوقی مستاجر سابق نسبت به قسمتی که واگذار گردیده قطع شده و بین مستاجر جدید و مالک رابطه استیجاری برقرار گردیده است.
این رای طبق ماده 3 قانون اضافه شده به آئین دادرسی کیفری مصوب 1337 در موارد مشابه برای دادگاهها لازم الاتباع است 0
* سابقه *
شماره 40260 17/3/2535
ردیف 36 وحدت رویه
هیئت عمومی دیوانعالی کشور
در مورد مستاجری که حق انتقال جزئی از مورد اجاره را بغیر دادر در باب اینکه آیا مستاجر مزبور بعد از انقضای مدت اجاره حق اقامه دعوی علیه مستاجر جزء بخواسته تعدیل اجاره بها و تخلیه ید او را دارد یا خیر؟
دو رای معارض از شعب ششم و دهم دادگاههای بخش تهران صادرشده است بدین شرح : 1 رای مورخ 17/4/54 شعبه 6 دادگاه بخش در مورد دعوی تخلیه بسبب نیاز شخصی جهت کسب و کارنر باینکه خواهان بموجب سند اجاره رسمی شماره 223991/11/42 مستاجر کل رقبات مذکوردرسند بوده که برابر شرط مذکور در سند حق انتقال جزء اجاره را بغیر دارد و طرفین توافق در ارجاع قضیه بداوری و یا ختم موضوع بصلح و سازش نداشته و دادگاه بمنظور تعیین حق کسب و پیشه خوانده درمورد اجاره مبادرت بجلب نر کارشناس نموده و کارشناس منتخب بموجب نظریه کتبی خود که در مهلت معینه تقدیم و بشماره 164486/10/53 ثبت دفتر شده است میزان حق کسب و پیشه خوانده را در عین مستاجره معادل یک میلیون و یکصد هزار ریال برآورد نموده است که این نظر مخالفتی با اوضاع و احوال محقق و معلوم قضیه ندارد اعتراض آقای وکیل خواهان بنحوی نیست که اعبتار آنرا از اثر انداخته و جلب نظر هیئتی از کارشناسان را لااقل در این مرحله از دادرسی ایجاب نماید و اعتراض بعدی آقای وکیل خوانده بعقیده کارشناس و اینکه خوانده در فرجه قانونی برای اعتراض در مسافرت خارج از کشوربوده بر فرض صحت چون وکیل داشته و آقای وکیل بموقع میتوانسته اعتراض نماید موجه و قانونی نیست و قابل ترتیب اثر نمیباشد ونظرباینکه اعتراضات آقای وکیل خوانده در پذیرش دعوی از طرف دادگاه وموضوع و محتوای آن صحیح و قانونی نمیباشد زیرا بر خلاف نظرایشان مستاجر کل حق طرح دعوی تخلیه بسبب نیاز شخصی دارد و در قانون بصراحت از موجر نام برده و موجر هم در این قرارداد مستاجر کل است که سند اجاره را تنظیم کرده و رابطه فیمابین متداعین برقراراست کما اینکه اجاره را او دریافت میدارد وتا وقتی که مالک بر طبق ماده 20 قانون مالک و مستاجر و ماده 5 همان قانون باختیارخوددر مقام تجدید اجاره با مستاجر جزء بر نیامده است و از این امتیاز قانونی استفاده نکرده است و بعبارت اخری قائم ماقم مستاجر کل نشده است رابطه اجاره بین متدعین برقرار و محکوم بدوام است و استناد بمواد قانون مدنی وارد بر این رابطه نبوده و برآن حکومت نمیکند زیرا آثار اجاره و حقوق و تکالیف موجر و مستاجر دربرابر هم و انحلال اجاره احکامی ویژه دارد که در قانون مالک و مستاجر پیش بینی شده است و همان تبصره ماده اول قانون مالک و مستاجرو دیگر مواد قانون مرقوم موید این واقعیت است که با سپری شدن مدت اجازه و تحصیل تدریجی منافع مستاجر کل که خود نیز در مقابل مالک متعهد پرداخت اجرت المثل است متاجر جزء هم در مقابل مستاجر کل حق و تکلیف داشته و مادام که مالک وارد در رابطه بین طرفین دعوی نشده و بنحوی از انحاء اعلام اراده در قطع رابطه مذکورنکرده است سمت موجر بودن خواهان زایل نمیشود و آوردن تمثیل از باب اعتراض ثالث یا ورود ثالث موجب بی اعتباری دعوی مطروحه نمیشود و اینکه اجرت المثل در پایان هر ماه قابل پرداخت است و مستاجر تکلیفی در پرداخت بیش از استفاده از منافع را ندارد دلیل براین نمیشود که رابطه حقوقی بین طرفین قطع شده است 0 همچنانکه با انقضای مدت اجاره بین مالک و مستاجر کل رابطه فیمابین آنان قطع نمیشود و صورت قراردادی در هر دو رابطه باقی است و قواعد اجاره و ضوابط قانونی در هردوی آن جاری است و در صورتی مستاجر کل را از درخواست تخلیه میتوان منع کرد که بطور صریح و یا ضمنی ازطرف قانونگذار پیش بینی شده باشد و نمیتوان تصور کرد که فی المثل اگر مستاجر جزء تخلف در پرداخت اجاره کرده و یا تعدی و تفریط نمود مستاجر کل که در حقیقت موجر است ممنوع از طرح دعوی باشد زیرا مالک تا وقتی به مستاجر جزء برای انقضاء اجاره و بوجود آوردن رابطه مراجعه نکرده است دخالتی در رابطه حقوقی آندونداردوبرابر عقد اجاره اصلی (مالک و مستاجر اولیه ) مستاجر در اثر عقداجاره منتفع از مورد اجاره و جانشین مالک میشود و مستاجر بنوبه خود نیز مالک منفعت است و در این باره قائم مقام مالک اصلی بشمار میرود و با اجازه ای که دارد دیگری را جزء مورد اجاره جانیشین خود ساخته است و تسلیم عین مستاجره به مستاجر ثانوی نیاز باذن مالک ندارد و این خود موید نظر دادگاه است که مالک بهیچوجه مداخله ای در این رابطه نمیتواند داشته باشد و انقضای مدت اجاره هم اثری در بقاء تصرف مستاجر اول یا دوم ندارد زیرا قانون مالک و مستاجر وجود این رابطه و شرایط و ارکان اجاره رامستمرو مداوم و قابل گسیختن بغیر از جهات قانونی ندانسته است و با فرض اجاره دوم مقید بمدت اجاره اولیه باشد انقضای آن سلب رابطه ازمستاجر کل با مستاجز جزء نمی نماید و خلاصه آ;که طرح دعوی ازناحیه مستاجر کل که سمت موجر را دارد بوجه عنوان شده موافق قانون و استنکاف از رسیدگی بدان مخالفت با قوانین موضوعه دراد و در محتوای قضیه هم ادعای بی اعتباری شهادت شهود و عدم احراز احتیاج شخصی اگرچه مودای گواهی گواهان کافی بر اثبات احتیاج شخصی است لکن با توجه بنحوه انشاء و شقوق ماده 9 قانون مالک و مستاجر که در آندومجدد اعلام قصد موجر برای تخلیه را کافی برای پذیرش دعوی دانسته است و از اینجهت فرقی بین دو شق مذکور نیست و نحوه انشاء ماده ناشی از تبعیت قانونگذار از حکم کلی تری است که همانا پرداخت حق کسب به مستاجر محل کسب غیرمختلف است که بر این تقدیر نیاز باثبات ندارد و خوانده هم دلیل و مدرک مثبته خلاف ادعا بدادگاه تقدیم نداشته است بنابراین دعوی اقامه شده صحیح بنظر میرسد و باستناد مواد 9 و10و11و16 قانون مالک و مستاجر حکم بر تخلیه و رفع ید از مورد اجاره جزء پلاک مذکور در فوق در قبال پرداخت مبلغ یک میلیون و یکصدهزارریال بابت حقوق کسب و پیشه خوانده در مورد اجاره و با بودن مهلت دو ماهه از تاریخ قطعیت دادنامه صادر و اعلام میدارد0
2 حکم شماره 11253/4/54 شعبه دهم دادگاه بخش تهران رای دادگاه خواسته خواهان بشرح دادخواست و توضیحات وکلای وی درجریان دادرسی عبارت است از: تخلیه مورد اجاره خوانده بلحاظ احتیاج شخصی برای کسب خودش و تعدیل و افرازش اجاره بها که دادگاه دعاوی مطروحه را بجهات زیر وارد نمی داند:
1 بموجب اجاره نامه رسمی شماره 223991/11/43 تنظیمی دردفتر خانه 214 تهران تمامی کیباب گاراژ مشتمل بر صحن و انبارهای سر پوشیده و حجرات و سایر لوازم از قبیل مستراح و دستشوئی و چاه و منبع آب بانضمام سه باب مغازه متصل بهم واقع درسمت غرب درب ورود گاراژ ساخته شده در قسمتی از پلاکهای شماره 7 فرعی از4653 و یک و دو فرعی از4654 واقع در بخش 6تهران از طرف آقای حسین مینوئی صابری باجاره آقای حاج علی آقاشیرازیان داده شده است که مورد اجاره را جزا" بغیر انتقال دهد و مدت اجاره سه سال شمسی از اول اسفندماه 42 تعیین شده است 0 خواهان با حق انتقال بغیری که داشته بموجب سند اجاره نامه رسمی شماره 115814/12/43 قسمتی ازمورداجاره خود را بخواند اجاره داده است و مدت این اجاره بیست و نه ماه شمسی از اول مهرماه سال 43 تعیین گردیده است 0 بموجب مقررات قانونی در زمان بقای مدت اجاره مستاجر مالک منافع مورد اجاره است و وقتی مدت اجاره خاتمه یافت مالکیت منافع برای مستاجرلحظه بلحظه با تصرف تحقق مییابد( مستنبط از ماده 466قانون مدنی وتبصره اول ماده 1 قانون مالک و مستاجر) پس بنابراین مستاجری که مدت اجاره وی منقضی شده فقط در محدوده ای که متصرف است براساس تصرف خود مستاجر تلقی میشود0 وقتی مستاجر کل (مستاجراول ) با اختیاری که ار اجاره نامه بوی داده شده است قسمتی از مورد اجاره را بغیر انتقال دهد در حقیقت مستاجر جزء در محدوده متصرف خود قانونا" مستاجر تلقی میشود و بعد از انقضای مدت اجاره مستاجر کل یا مالک مستاجر جزء بحکم قانون مالک منافع محدوده متصرفی خود میباشد و مستاچر کل دیگر نه در محدوده مورد اجاره مستاجر جزء تصرفی دارد و نه مالک منافع مورد اجاره وی میباشد و فقط قانون تصرفات استیجاری ویرا بعد از انقضای مدت اجاره اش با مالک فقط درمحدوده متصرفی شخص وی آنهم بر مبنای تصرف معتبر میداند و بهمین جهت است که ماده 20 قانون مالک و مستاجر بمالک اجازه داده است که بعد از انقضای مدت اجاره مستاجر کل هر آن که بخواهد مستقیما" با مستاجرین جزء میتواند طرف اجاره قرار گیرد و در حقیقت از نظر حقوقی مستاجر کل بعد از انقضای مدت اجاره نسبت بمستاجرین جزء سمت وی در حد یک واسطه است چه آنکه نه مالک منافع مورد اجاره مستاجر جزء است و نه در محدوده مورد اجاره مستاجر جزء تصرفی دارد و چون طبق ماده 2 قانون آئین دادری مدنی فقط دعاوی اشخصاص ذینفع در محاکم قابل پذیرش میباشد و بنا بمراتب با انقضای مدت اجاره مستاجر کل و عدم تصرف در مخدوده متصرفی مستاجر جزء دیگر مستاجر کل مالک منافع محدوده متصرفی مستاجر جزءنمیباشدتابتواند علیه وی بتقدیم دادخواست وطرح دعوی مبادرت نمایدبنابراین دادگاه دعاوی مطروحه را قابل استماع ندانسته و به رد آن اظهار نظر مینماید0
دادستان کل کشور فلاح رستگار
بتاریخ پنجم خرداد ماه دو هزار و پانصد و سی و پنج هیئت عمومی دیوانعالی کشور بریاست جناب آقای ناصر یگانه ریاست کل دیوانعالی کشور و با حضور جناب آقای احمد فلاع رستگار دادستان کل کشور و جنابان آقایان روساء و مستشاران شعب دیوانعالی کشور تشکیل گردید پس از طرح و بررسی اوراق پرونده و قرائت گزارش و استماع عقیده جناب آقای دادستان کل کشور مبنی بر: قانون راجع بروابط مالک و مستاجر مصوب سال 1339 تصرف بعنوان اجازه یا صلح منافع یا هر عنوان دیگری که بمنظور اجاره باشد را املاک شمول مقررات آن قانون داسنته است 0 بنابراین اگر مستاجر کل قسمتی از مورد اجاره را بدیگری باجاره واگذار کند فقط در مدت مستاجری کل و مستاجر جزء برقرار میباشد ولی بعد از انقضاء مدت اجاره مستاجر کل چون دیگر تصرفی در قسمتی از مورد اجاره که خود باجاره واگذار نموده است ندارد نمیتواند از مقررات قانون راجع بروابط مالک و مستاجر نه بطرفیت مالک و نه بطرفیت مستاجر جزء استفاده کندبلکه با توجه بماده بیستم آن قانون رابطه استجاری بین مالک و مستاجر جزء که متصرف عین مستاجره است برقرار میگردد0
مرجع :
روزنامه رسمی شماره : 309168/3/2535
51
نوع : رای وحدت رویه
شماره انتشار : 9
تاریخ تصویب : 1355/03/10
تاریخ ابلاغ : 1355/03/30
دستگاه اجرایی :
موضوع : فوق العاده محل خدمت - سند -
منبع : وب سایت قوانین دات آی آر (معاونت آموزش دادگستری استان تهران)
چون مواد 2 و13 و15 آئین نامه اجرایی لایحه قانونی لغو مالکیت اراضی موات شهری مصوب شورای انقلاب باطل شده اند لذا موات شناختن اراضی به استناد مقررات مرقوم بی اعتبار است در تنظیم سند رسمی امضاء سردفتر و دفتریار هم زمان با تنظیم سند باید صورت گیرد
