فسخ اجاره - شروع مرور زمان - تدریجی بودن منافع در اجاره و ایجاد علت فسخ و زمان اجاره ( ماده 480ق 0م 0) مفهوم تملیک منافع عیب قابل جبران (ماده 481ق 0م 0) مزاحمت ثالث در اثناءاجاره (ماده 488 ق 0م 0)
مرجع رسیدگی : شعبه 27 دادگاه شهرستان تهران
شماره پرونده : 39/382
خلاصه جریان دعوی : حکم از پرونده شماره 39382 شعبه 27 دادگاه شهرستان تهران نقل می شود و ناظر به موردی است که مستاجری به دادگاه اعلام داشته که اجاره را به دلیل عدم امکان بهره برداری از مورد اجاره فسخ کرده است و درخواست می کند که دادگاه درستی کار او را ضمن صدور حکم اعلام کند0 موجر در برابر ادعاء ایراد مرور زمان کرده است 0 ضمن این رای دادگاه در آغاز ایراد مرور زمان را رد کرده و پس از آن درباره حق مستاجر نسبت به اعلام فسخ اجاره اظهارنظر می کندو اینک متن رای :
رای دادگاه
در خصوص ایراد مرور زمان :
گرچه همانطور که در لایحه آقای 000اشاره شد، مطابق شق 4 ازماده 740 قانون آئین دادرسی مدنی ، دعاوی هر یک از طرفین معامله راجع به فسخ یا بطلان آن مشول مرور زمان یکساله است ، واین مرور زمان نیز بنابرشق 5 ماده 741 از تاریخ وقوع معامله شروع می شود، ولی نظر به اینکه ، در عقد اجاره بنا به مقتضای تدریجی بودن منافع امکان دارد که عیب یا علل فسخ و بطلان در جریان مدت آن ایجاد شود، و بر خلاف سایر عقود که منشاء ومبنای فسخ اختصاص به زمان وقوع عقد دارد، در این معامله بخصوص اختیار فسخ اساسا" ممکن است مدتها بعد از آن ایجاد شود، و به همین جهت در ذیل ماده 480 قانون مدنی تصریح شده است که : ((اگر عیب در اثناء مدت اجاره ایجاد یا حادث شود، نسبت به بقیه مدت خیار ثابت است 0))
نظر به اینکه ، مرور زمان را عقلا" نمی توان قبل از ایجاد حق جاری ساخت ، و شق 5 ماده 741 که در مقام بیان مصادیق عادی قضیه است در عقد اجاره که ممکن است مدتهای طولانی روابط بین مالک و مستاجر باقی بماند قابلیت اجراء را ندارد، و در حقیقت بر حسب سمتفاد از ملاک این ماده باید گفت ، در اجاره تاریخ شروع مرور زمان وقتی است که حق فسخ برای مستاجر ایجاد می شود0
نظر به اینکه ، وکیل خواهان در لایحه شماره 3124 مورخ 1/1/1339 تاریخ فسخ اجاره را از اول فروردین ماه 39 تعیین و به همان ماخذ خواسته راتقویم نموده و دادخواست در تاریخ 5/7/1339 به دادگاه تقدیم شده است 0 لذا این ایراد نیز به نظر وارد نمی رسد و قراررد آن صادر و اعلام می شود0
و اما در ماهیت قضیه : بطور یکه از مفاد دادخواست و لوایح خواهن و وکیل وی بر می آید، نامبرده به علل زیر اجاره رافسخ کرده و از دادگاه خواسته است که صحت این عمل وی را اعلام دارد:
1 لوله کشی در منازل و ماکنی که از آب قناب باغ صبا مشروب می شده اند، بدین توضیح که ، در اثر این اقدام مشتریان خود را که سابقا" از آب قنات استفاه می نموده اند از دست داده است 0
2 خراب شدن قسمتی از چاههای آبده قنات در اثر اقدامات خلاف قانون مامورین شهرداری و ایجاد نهر و جاری ساختن آب چاه های عمیق داودیه بر روی پشته های قنات 0
3 خشکسالی و کمبود آب و عدم امکان استیفای منافع مورداجاره 0
الف در مورد علت اول ، نظر به اینکه ، ضمن عقد اجاره مالک تنها منافع متعلق به خو را به مستاجر تملیک می کند و ضمنا" بر عهده می گیرد که این منافع به طور مستمرعاید مستاجر گرددواز هیچ یک از مواد قانون مدنی بر نمی آید که این تعهد شامل تامین سود حتمی مستاجر در استفاده از منافع مووضع معامله هم هست تااز این راه بتوان ، در مقابل عدم امکان انجام این تعهد، مستاجر را هم از تعهدات خود در مورد پرداخت مال الاجاره بری دانست 0
بنابراین ، اگر شخص ثالثی با عرض متاع بهتری بتواند مشتریان مستاجر را به خود اختصاص دهد و در نتیجه این رقابت او نتواند غرض و داعی خود را از انعقاد قرارداد کاملا" عملی سازد و سودی را که احتمال می داده ببرد، هیچ موجبی برای فسخ اجاره و جبران این منافع احتمالی از راه تحمیل ضرر بر موجر به نظر نمی رسد، بخصوص که مساله لوله کشی منازل اماکن نواحی مختلف تهران درهنگام تنظیم قرارداد کاملا" روشن وقابل پیش بینی بوه ومسلما" میزان اجاره با توجه به این قضیه تعیین شده است 0
ب بر فرض که جاری ساختن آب چاههای عمیق داودیه بر روی پشته های قنات و در نتیجه خرابی مجرای آن صحیح فرض شود، این علت نیز مجوز فسخ اجاره نخواهد بود0 زیرا: اولا" به موجب نظر مورخ 12/5/1339 آقای 000 که به عنوان دلیل از طرف خواهان ، به دادگاه تقدیم شده ، عیبی که در قنات ایجاد شده بود قابلیت رفع راداشته ، و مستاجر در متن اجاره نامه تنظیمی صریحا" حفظ و حراست قنات و تحمل هزینه اصلاح آن را از هر قبیل که باشد به عهده گرفته است 0 ثانیا"، نظر به اینکه ، به موجب ماده 488 قانون مدنی ، مزاحمت شخص ثالث فقط در صورتی می تواند به مستاجر حق فسخ دهد که عین مستاجره به قبض وی داده نشده باشد، و در صورت اخیر مستاجر فقط می تواند برای رفع مزاحمت و اخذ بدل منافعی که از وی تفویت شده به مزاحم رجوع کند و نظر به اینکه ، بنابر ادعای خواهان ،نامبرده مدت یکسال بدون هیچ مزاحمتی از منافع مورد معامله استفاده نموده است ، بنابراین مزاحمت شخص ثالث در اثناء اجاره ، به هر ترتیب که باشد، نمی تواند موحبات برائت ذمه مستاجر را درمقابل مالک فراهم سازد0
ج و اما د ر مورد مساله خشکسالی : نظر به انیکه ، بنابرمفاد دادخواست و صورت مجلس مورخه 12/5/1339، کمبود مقدار آب قنات تنها به علت حوادث قهری نبوده و مزاحمت شخص ثالث آن را ایجاد کرده است ، و بنابراین به موجب ماده 488 اصولا" خواهان باید برای جبران ضرر خود به مزاحم رجوع کند0
نظر به اینکه ، بنابر مفاد صورتمجلس مذکور در حین معاینه ، قنات دارای آب و رفع عیب از آن نیز مممکن بوده است ، و از این جهت مووضع به هیچ وجه با ماده 481 قانون مدنی منطبق نیست ، به اضافه در شرط هفتم از سند رسمی شماره 3013 صریحا" قید شده است که ((مال ،الاجاره مقطوع و مسلم است و آفتهای زمینی و آسمانی و بی آبی وخرابی و غیره به عهده مستاجر است 0)) و با این قیدمستاجر نه تنها خیار عیبی را که بدان استناد می کند قبل از ایجاد آن و در هنگام تنظیم قرارداد اسقاط کرده است ، بلکه صریحا" تعهدنموده که اجاره بها را در صورت بی آبی و خرابی قنات نیز بپردازد0
نظر به اینکه ، ماده 481 قانون مدنی که برای توجیه این عملیات بدان استناد شده اصولا" ناظر به تقاضای بطلان اجاره است نه فسخ آن ، واز این جهت که دادگاه هر دعوی را فقط با توجه به عنوانی که مدعی برای آن قائل می شود رسیدگی می کند، به طورکلی می توان گفت که انجام تقاضای خواهان ، برفرض که تمام جهات و مبانی آن نیز درست باشد، با قانون مطابق نمی کند0
بنابه مراتب مذکور، خواهان در تقاضای فسخ اجاره نامه شماره 30135 محکوم به بی حقی می شود000))
رئیس شعبه 27 دادگاه شهرستان تهران ناصر کاتوزیان
مرجع :
کتاب عدالت قضائی ،گزیده آراء،تالیف دکترکاتوزیان ،انتشارات
دادگستر،چاپ اول ،بهارسال 1378
137
نوع : آراء و نظریات
شماره انتشار : 382
تاریخ تصویب : 1340/02/27
تاریخ ابلاغ :
دستگاه اجرایی :
موضوع :
منبع : وب سایت قوانین دات آی آر (معاونت آموزش دادگستری استان تهران)
غصب - خلع ید، ارکان دعوی فضولی - اقرار مقید(ماده 1282 ق 0م 0) تجزیه مندرجات دفاتر مورد استناد (ماده 1298ق 0م 0) حق العمل کاری و وکالت (ماده 358ق 0ت 0) تعهد حق العمل کار در اجرای قرارداد (ماده 367ق 0ت 0)
