×

موجر و مستأجر

همه چیز درباره " موجر و مستأجر "

موجر و مستأجر

با سلام و تشکر از شما به خاطر مطالب ارزشمند تان اینجانب در 3 سال پیش ملکی را خریده ام که در سر جلو و بغل آن 10 باب مغازه وجود داشته و سرقفلی آنها متعلق به 10 نفر دیگر می باشد و لازم به ذکر است که بعضی از این مغازه ها از 20 سال پیش تا حالا چندین بار بدون اطلاع مالک قبلی تعمیر و بعضی بازسازی و بعضی تغییر شغل و بعضی انتقال به غیر شده اند وبعضی هم هیچ مشکلی ندارند ولی الان نیاز به تمام ملک دارم و الان که می خواهم ملک را تخریب کرده و درآنجا برای فرزندانم محل کسبی احداث نمایم و می خواهم سرقفلی را از آنها بخرم و یا حق و حقوق آنها را کامل پرداخت کنم و به آنها در جایی دیگر مغازه دهم .هیچ کدام حاضر به فروش و معامله و گرفتن وجه آن نمی باشند و ملک را تخلیه نمی نمایند . و لازم به ذکر است که سر جلو این ملک به عرض 3 متر در طرح می باشد و بایستی عقب نشینی کند .لازم به ذکر است در این زمینه 2 سال است به دادگاه شکایت کرده ام ولی دادگاه کاری تا حالا برایم نکرده است . خواهشمند است لطفا مرا با توجه به راه حل های موجود و شماره قانون و ماده جهت گرفتن حکم تخلیه و تخریب و ساخت و ساز راهنمایی کنید ؟ با تشکرات فراوان

با سلام جهت بیان پاسخ پرسشتان و ارائه راهکار توجه تان را به 2 قسمت الف و ب جلب می کنم: قسمت الف )این قسمت بیانگر عللی است که در صورت اثبات به مستأجر حق کسب و پیشه تعلق نخواهد گرفت و یا نصف آن

مشاهده پاسخ کامل

باسلام و وخسته نباشید.مغازه پدرم (صاحب سرقفلی)ازسال 1337 درشغل نانوایی فعال بوده که 18سال پیش بعد ازفوت ایشان، وراث مغازه رابصورت شفاهی و بدون سند رسمی وبدون اطلاع موجر اجاره میدهند که فقط رسید دریافت اجاره باامضای یکی ازوراث موجود میباشد.از15ماه پیش مستاجر ادعای سرقفلی کرده واجاره نمیدهد .حال باتوجه به اینکه وراث توان اداره مغازه رانداشته انداستدعا دارم درخصوص سوالات زیر ماراراهنمایی فرمایید. آیامستاجر میتوتندادعای سرقفلی نماید؟ آیا میتواند ادعای حق کسب وپیشه نماید؟(برخلاف تبصره 2 ماده 19موجر ومستاجر) چرادردادگاه هابه تبصره فوق عمل نمیشود؟ درصورت راضی شدن مستاجر بامبلغ یک سوم ارزش سرقفلی به صلاح ماهست که کاررابه دادگاه بکشیم؟(باتوجه به 15 ماه اجاره معوقه) آیافعال بودن مغازه 35 سال قبل ازاجاره واینکه مستاجر تاثیری دررونق آن نداشته است برمبلغ حق کسب موثراست؟ آیا درصورت اثبات تخلف کسبی نظیر فروش آرددولتی،حق کسب سلب خواهدشد؟ برای کاهش مبلغ ازچه قوانینی میتوان استفاده نمود؟ باتشکر

با درود وشاد باش جشن نوروز، دوست عزیز موضوع مطروحه (دعاوی مربوط با امور استیجاری املاک تجاری) بسیار فنی و پیچیده و از طرفی سوال شما گنگ و اندکی مبهم است اما تلاش می کنم با بیان فروض مختلف پاسخ لازمه را برای استفاده احتمالی شما بیان کنم: نخست این که، اگر شما به موجب عقد اجاره یا حکم دادگاه حق و یا اجازه انتقال منافع به غیر داشته باشید حق دارید همانند مالک انجام تعهداتش را از منتقل الیه(مستأجر دوم) بخواهید و هم درخواست تخلیه مورد اجاره را مطرح نمایید. اما اگر فاقد حق انتقال به غیر بوده و مورد اجاره را به غیر واگذار نموده باشید آن وقت مالک طبق بند 2 ماده 14 ق ر م م سال 1356 در قبال تخلف مستأجر حق در خواست فسخ و تخلیه عین مستأجره را دارد و بنابراین در این حالت نمی توان به شما( مستأجر اول )حق در خواست تخلیه داد به علاوه اصولا رابطه استیجاری بین شما (مستأجر اول) و منتقل الیه برقرار نمی شود تا شما(مستأجر اول) بتوانید به استناد مقررات موجر و مستأجر درخواست تخلیه را مطرح سازید.اما درمورد اجاره بهای مقرر فی ما بین، نظر به عدم وجود رابطه استیجاری، شما نمی توانید تحت عنوان اجاره بها مبلغی را از منتقل الیه مطالبه کنید ولی از این باب که تا عدم تخلیه مورد اجاره از ناحیه مالک ، شما(مستأجر اول) کماکان مستأجر مورد اجاره و مالک منافع شناخته می شوید و می توانید از منتقل الیه اجرت المثل ایام تصرف را مطالبه کنید. دوم ،اگر مستأجر حق انتقال منافع به غیر را هم به موجب قرارداد و یا حکم دادگاه داشته باشد به موجب "تبصره 2 ماده 19 قانون یاد شده" تنها با تنظیم سند رسمی می تواند سرقفلی ناشی از آن را به دیگری واگذار کند وگرنه چنان چه انتقال بدون تنظیم سند رسمی انتقال یافته باشد این انتقال از حیث تعلق سرقفلی به مستأجر دوم معتبر نیست. سوم چنانچه مستأجر که حق انتقال منافع به غیر ندارد هنگاه انتقال مورد اجاره به غیر، وجهی به عنوان حق کسب و پیشه یا تجارت از متصرف اخذ نموده باشد، نصف حق کسب و پیشه مقرر در حکم تخلیه، به متصرف مورد اجاره پرداخت می شود اما چنان چه از این بابت از متصرف وجه یا مالی نگرفته باشد، نصف حق کسب و پیشه به مستأجر پرداخت می شود نه به متصرف "(تبصره1 ماده 19 قانون مزبور)" چهارم، فروش غیر قانونی آرد از سوی مستأجر از موارد مذکور در قانون یاد شده برای فسخ یا اسقاط حق کسب یا پیشه و تجارت هم نیست. پیروز باشید.

مشاهده پاسخ کامل

با سلام و عرض احترام و ادب خدمت شما ، خواهشندم به سوالات اینجانب پاسخ فرمایید که راهنمایی شما گره بزرگی از کار اینجانب باز خواهد نمود ، با سپاس مجدد . سوال1 : با توجه به موارد زیر : 1-1- همانطور که در ماده 1 قانون مالک و مستاجر سال 1356 باآن اشاره میشود قرارداد رسمی و عادی و یا روابط استیجاری بدون سند شامل آن قانون میشوند 1-2- از طرفی در ماده واحده سال 1365 قید گردیده که کلیه اماکن استیجاری که با سند رسمی بدون دریافت هیچگونه سرقفلی و پیش پرداخت به اجاره واگذار میشود ،در راس انقضاء مدت اجاره مستاجر موظف به تخلیه آن میباشد ، 1-3- و درماده 1 قانون سال 1376 آمده : از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون، اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی ، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاههای دانشجویی و ساختمانهای دولتی و نظایر آن که با قرار داد رسمی یا عادی منعقد می شود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستأجر خواهد بود. 1-4- ضمنا طبق بند 3 ماده 2 آئین نامه اجرائی قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 نیز آمده : روابط ناشی ازصلح منافع یا هرعنوان دیگرونیزتصرفات برحسب تراضی شفاهی با موجربه عنوان اجاره مشمول مقررات این قانون نمی باشد . با نوجه به موارد فوق در صورتیکه فردی هم اکنون ملکی را بدون قرارداد و بصورت شفاهی به اجاره بگیرد آیا شامل قانون روابط مالک و مستاجر سال 1356 میشود یا خیر ؟ سوال2 : آیا در حال حاضرامکان اجاره ملک تجاری که شامل قانون مالک و مستاجر سال 1356شود وجود دارد ، چطور ؟

با سلام خیر در حال حاضر کلیه ی قرارداد های اجاره از شمول قانون موجر ومستاجر مصوب 1356 خارج می باشد و در صورتیکه

مشاهده پاسخ کامل

لایحه-قانونی-اصلاح-ماده-4-قانون-موجر-و-مستأجر

لایحه قانونی اصلاح ماده 4 قانون موجر و مستأجر

تقلیل-اجاره-بهای-واحدهای-مسکونی

تقلیل اجاره بهای واحدهای مسکونی

مشترک شدن در خبرنامه!

برای دریافت آخرین به روز رسانی ها و اطلاعات ، مشترک شوید.