×

با سلام و ادب و احترام خدمت وکبل محترم به استحضار عالی میرساند: د

با سلام و ادب و احترام خدمت وکبل محترم به استحضار عالی میرساند: در مورخه 10/10/88 یک فقره آپارتمان از فامیل خود (پسر داییم ) به قیمت 290.000.00 میلیون تومان خریدم. ایشان را 30 سال بود ندیده بودم . از آنجاییکه در تهران دنبال آپارتمان می گشتم توسط فامیل دیگر به این پسر دایی که آپارتمانی برای فروش داشت معرفی شدم . ایشان (پسردایی یا فروشنده آپارتمان) مورد معامله را به رویت اینجانب رساند. اظهار داشت به به لحاظ فامیلی و قوم خویشی آپارتمان مورد معامله را با تخفیف زیاد و زیر قیمت روز به شما می‌فروشیم . در معامله فی‌مابین نیز اصلا ‌نوشته‌های چاپی مبایعه‌نامه ملاک عمل نبوده، بلکه فقط سخن شفاهی و دوستانه ملاک تنظیم آن مبایعه نامه بوده است. بر همین اساس اینجانب قولنامه را سفید و چند روز قبل از تنظیم آن به همراه شاهد عینی امضاء نمودم و از مفاهیم حقوقی چاپ شده در مبایعه‌نامه مذکور اطلاعی نداشتم. (همچنین مبایعه‌نامه چاپ شده توسط فروشنده و در منزل شخصی‌اش و در جمع خانوادگی ایشان نوشته شده بود - مشاور املاک هیچ دخالتی نداشت) در قولنامه بصورت چاپی « اسقاط خیارات خصوصا خیار غبن فاحش » ذکر شده بود و بنده کاملا از مفاهیم آن بی اطلاع بودم. برای پرداخت کل ثمن معامله، یک قطعه زمین ویلای واقع در اندیشه 3 را با حداقل پانزده میلیون زیر قیمت فروختم و 60.000.000 میلیون تومان حاصل از فروش زمین بعنوان بیانه و ثمن اولیه معامله به ایشان دادم. برای بقیه ثمن معامله که 230.000.000میلیون تومان بود ، از طرف فروشنده پنج ماه به من مهلت داده شد تا پس از فروش منزل ویلایی خود در اندیشه فاز3، آن را پرداخت نمایم. (‌لازم به ذکر است هیچ ضرر و زیانی به لحاظ فامیلی در مبایعه نامه ذکر نشده بود.) . بعداز گذشت مدت فوق ملک اینجانب فروخته نشد و مبایعه نامه فسخ گردید. از ایشان خواستم ثمن اولیه معامله‌ را بازگرداند. ایشان اظهار داشتند که آن مبلغ را خرج کرده‌اند. باز هم با چرب زبانی فروشنده مجددا توافق شد که برای دو ماه دیگر مبایعه تمدید شود تا شاید منزل ویلایی‌ام فروخته گردد. اما پس از گذشت آن دو ماه نیز منزلم فروخته نشد. دو باره مبایعه نامه با اتمام مهلتش فسخ گردید . باز از ایشان مطالبه بیانه خود را نمودم و ایشان باز هم به دروغ گفتند که خرج نموه است. بعد از چند روز پس از اتمام آخرین مهلت مبایعه نامه، منزلم ویلایی‌ام با قیمت کمتر از انتظار فروخته شد ( حداقل 80.000.000 م ت زیر قیمت روز ). پس از آن ایشان متوجه فروش شد و دوباره با ابراز صمیمیت فامیلی و چرب زانی توافق بنده را جلب نمود و اظهار داشت به همان قیمت اولیه مبایعه نامه حاضر است مجددا تمدید نماید. چون ایشان ودیعه را معلوم نبود کی پس خواهد داد بناچار و با دلگرمی به گفته های ایشان مبایعه نامه را تمدید نمودیم. (شایان ذکر است از ابتدای تنظیم مبایعه نامه و طی مراحل چند ماهه آن و تا تمدید نهایی و پس از آن به لحاظ فامیلی و اعتماد سازی کاذب ایشان ،‌بنده هیچ تحقیق و بررسی نسبت به مورد معامله انجام ندادم.) بعد از آن بقیه ثمن پرداخت شد و ثبت سند و تحویل آپارتمان خریداری شده انجام شد. بلحاظ اینکه منزل ویلایی خود را 80.000.000 زیر قیمت داده بودم با این ادله که فروشنده (پسر دایی) نیز مورد معامله را بدلیل فامیلی و بنا بر اظهاراتشان تقریبا 80.000.000 م ت به من ارزان تر از قیمت بازار داده است تا به پول نقد برسد. در ازای آن 80.000.000 م ت کسرس از بقیه ثمن معامله ، ایشان یک فقره چک از بنده دریافت نمود. اینجانب تصمیم به اجاره دادن آپارتمان خریده شده گرفتم . اقدام به چاب آگهی نمودم . در میان، در ارتباط با املاکان و مشتریان متوجه غبن فاحش و تدلیس و عیب آپارتمان خریده شده شدم. فروشنده آپارتمان مذکور را به قیمت نزدیک به متری 1.200.000 هزار تومان به بنده فروخته بود،‌در حالی که در زمان چاپ آگهی تحقیق بعمل آمد و مشخص شد که قیمت مورد معامله مذکور از قرار متری 800.000 هزار تومان است. (از هیچ یک از موارد مورد اشاره آگاهی نداشتم). بی درنگ پس از متوجه شدن مسایل مذکور را با فروشنده مطرح نمودم و خواستار فسخ معامله شدم. اما ایشان مخالفت نمود. ناچار با وکیل مشورت نمودم . بدستور وکیل درخواست تامین دلیل با جلب نظر کاشناس نمودم . کارشناس پس از بررسی عنوان تصرفات مشاعی توسط فروشنده و همچنین قیمت حدکثری مورد معامله را از قرار متری 900.000.000 هزار تومان اعلام نمود. همچنین طبق نظر کارشناس قضایی، ایشان در مشاعات تصرف نموده بود که از نظر شهردای و دیگر همسایگان مشکل ساز گردید. بعداز آن یک اظهاریه جهت فسخ مبایعه نامه برای فروشنده ارسال نمودم. با توجه به توضیحان فوق خواهشمنم مرا راهنمایی نمایید. سوال: 1- چگونه میوانم مطلب اسقاط کافه خیارات چاپی در مبایعه نامه را باطل کنم؟ 2- آیا فروشنده میتواند چک را برگشت زده و توقیف اموال یا زندانی نماید؟ 3- چطور میشود جلوی توقیف اموال و وصول چک را گرفت ؟ 4- از چه راهایی میتوان فروشنده را محکوم و مبایعه نامه را فسخ نمایم و یا اختلاف قیمت غبن فاحش را کسر نمایم؟ 5- آیا میتوان مورد معامله را سریع به نام دیگری انتقال دهم تا فروشنده نتواند توقیف نماید؟ 6- و .... لطفا هر سوال یا راه دیگری که امکان دارد برایم بنویسید؟

با-سلام-و-ادب-و-احترام--خدمت-وکبل-محترم

به-استحضار-عالی-میرساند:
در-مورخه-10/10/88-یک-فقره-آپارتمان-از-فامیل-خود-(پسر-داییم-)--به-قیمت-290.000.00-میلیون-تومان-خریدم.-ایشان-را-30-سال-بود-ندیده-بودم-.-از-آنجاییکه-در-تهران-دنبال-آپارتمان-می-گشتم-توسط-فامیل-دیگر-به-این-پسر-دایی-که-آپارتمانی-برای-فروش-داشت-معرفی-شدم-.-ایشان-(پسردایی-یا-فروشنده-آپارتمان)-مورد-معامله-را-به-رویت-اینجانب-رساند.-اظهار-داشت-به-به-لحاظ-فامیلی-و-قوم-خویشی-آپارتمان-مورد-معامله-را-با-تخفیف-زیاد-و-زیر-قیمت-روز-به-شما-می‌فروشیم-.-در-معامله-فی‌مابین-نیز-اصلا-‌نوشته‌های-چاپی-مبایعه‌نامه-ملاک-عمل-نبوده،-بلکه-فقط-سخن-شفاهی-و-دوستانه-ملاک-تنظیم-آن-مبایعه-نامه-بوده-است.-بر-همین-اساس-اینجانب-قولنامه-را-سفید-و-چند-روز-قبل-از-تنظیم-آن-به-همراه-شاهد-عینی-امضاء-نمودم-و-از-مفاهیم-حقوقی-چاپ-شده-در-مبایعه‌نامه-مذکور-اطلاعی-نداشتم.-(همچنین-مبایعه‌نامه-چاپ-شده-توسط-فروشنده-و-در-منزل-شخصی‌اش-و-در-جمع-خانوادگی-ایشان-نوشته-شده-بود---مشاور-املاک-هیچ-دخالتی-نداشت)-در-قولنامه-بصورت-چاپی-«-اسقاط-خیارات-خصوصا-خیار-غبن-فاحش-»-ذکر-شده-بود-و-بنده-کاملا-از-مفاهیم--آن-بی-اطلاع-بودم.-
برای-پرداخت-کل-ثمن-معامله،-یک-قطعه-زمین-ویلای-واقع-در-اندیشه-3-را-با-حداقل-پانزده-میلیون-زیر-قیمت-فروختم-و--60.000.000-میلیون-تومان-حاصل-از-فروش-زمین-بعنوان-بیانه-و-ثمن-اولیه-معامله-به-ایشان-دادم.-برای-بقیه-ثمن-معامله-که-230.000.000میلیون-تومان-بود-،-از-طرف-فروشنده-پنج-ماه-به-من-مهلت-داده-شد-تا-پس-از-فروش-منزل-ویلایی-خود-در-اندیشه-فاز3،-آن-را-پرداخت-نمایم.-(‌لازم-به-ذکر-است-هیچ-ضرر-و-زیانی-به-لحاظ-فامیلی-در-مبایعه-نامه-ذکر-نشده-بود.)-.-بعداز-گذشت-مدت-فوق-ملک-اینجانب-فروخته-نشد-و-مبایعه-نامه-فسخ-گردید.-از-ایشان-خواستم-ثمن-اولیه-معامله‌-را-بازگرداند.-ایشان-اظهار-داشتند-که-آن-مبلغ-را-خرج-کرده‌اند.-باز-هم-با-چرب-زبانی-فروشنده-مجددا--توافق-شد-که-برای-دو-ماه-دیگر-مبایعه-تمدید-شود-تا-شاید-منزل-ویلایی‌ام-فروخته-گردد.-اما-پس-از-گذشت-آن-دو-ماه-نیز-منزلم-فروخته-نشد.-دو-باره-مبایعه-نامه-با-اتمام-مهلتش-فسخ-گردید-.-باز-از-ایشان-مطالبه-بیانه-خود-را-نمودم-و-ایشان-باز-هم-به-دروغ-گفتند-که-خرج-نموه-است.-بعد-از-چند-روز-پس-از-اتمام-آخرین-مهلت-مبایعه-نامه،-منزلم-ویلایی‌ام-با-قیمت-کمتر-از-انتظار-فروخته-شد-(-حداقل-80.000.000-م-ت--زیر-قیمت-روز-).-پس-از-آن-ایشان-متوجه-فروش-شد-و-دوباره-با-ابراز-صمیمیت-فامیلی-و-چرب-زانی-توافق-بنده-را-جلب-نمود-و-اظهار-داشت-به-همان-قیمت-اولیه-مبایعه-نامه-حاضر-است-مجددا-تمدید-نماید.-چون-ایشان-ودیعه-را-معلوم-نبود-کی-پس-خواهد-داد-بناچار-و-با-دلگرمی-به-گفته-های-ایشان-مبایعه-نامه-را-تمدید-نمودیم.
(شایان-ذکر-است-از-ابتدای-تنظیم-مبایعه-نامه-و-طی-مراحل-چند-ماهه-آن-و-تا-تمدید-نهایی-و-پس-از-آن-به-لحاظ-فامیلی-و-اعتماد-سازی-کاذب-ایشان-،‌بنده-هیچ-تحقیق-و-بررسی-نسبت-به-مورد-معامله-انجام-ندادم.)-بعد-از-آن-بقیه-ثمن-پرداخت-شد-و-ثبت-سند-و-تحویل-آپارتمان-خریداری-شده-انجام-شد.-بلحاظ-اینکه-منزل-ویلایی-خود-را-80.000.000-زیر-قیمت-داده-بودم-با-این-ادله-که-فروشنده-(پسر-دایی)-نیز-مورد-معامله-را-بدلیل-فامیلی-و-بنا-بر-اظهاراتشان---تقریبا-80.000.000-م-ت-به-من-ارزان-تر-از-قیمت-بازار-داده-است-تا-به-پول-نقد-برسد.--در-ازای-آن-80.000.000-م-ت-کسرس-از-بقیه-ثمن-معامله-،-ایشان-یک-فقره-چک-از-بنده-دریافت-نمود.-اینجانب-تصمیم-به-اجاره-دادن-آپارتمان-خریده-شده-گرفتم-.-اقدام-به-چاب-آگهی-نمودم-.-در-میان،-در-ارتباط-با-املاکان-و-مشتریان-متوجه-غبن-فاحش-و-تدلیس-و-عیب-آپارتمان-خریده-شده-شدم.-فروشنده-آپارتمان-مذکور-را-به-قیمت-نزدیک-به-متری-1.200.000-هزار-تومان-به-بنده-فروخته-بود،‌در-حالی-که-در-زمان-چاپ-آگهی-تحقیق-بعمل-آمد-و-مشخص-شد-که-قیمت-مورد-معامله-مذکور-از-قرار-متری-800.000-هزار-تومان-است.-(از-هیچ-یک-از-موارد-مورد-اشاره-آگاهی-نداشتم).-بی-درنگ-پس-از-متوجه-شدن-مسایل-مذکور-را-با-فروشنده-مطرح-نمودم-و-خواستار-فسخ-معامله-شدم.-اما-ایشان-مخالفت-نمود.-ناچار-با-وکیل-مشورت-نمودم-.-بدستور-وکیل-درخواست-تامین-دلیل-با-جلب-نظر-کاشناس-نمودم-.-کارشناس-پس-از-بررسی-عنوان-تصرفات-مشاعی-توسط-فروشنده-و-همچنین-قیمت-حدکثری-مورد-معامله-را-از-قرار-متری-900.000.000-هزار-تومان-اعلام-نمود.-همچنین-طبق-نظر-کارشناس-قضایی،-ایشان-در-مشاعات-تصرف-نموده-بود-که-از-نظر-شهردای-و-دیگر-همسایگان-مشکل-ساز-گردید.-بعداز-آن-یک-اظهاریه-جهت-فسخ-مبایعه-نامه-برای-فروشنده-ارسال-نمودم.
با-توجه-به-توضیحان-فوق-خواهشمنم-مرا-راهنمایی-نمایید.

سوال:-
1-	چگونه-میوانم-مطلب-اسقاط-کافه-خیارات-چاپی-در-مبایعه-نامه-را-باطل-کنم؟
2-	آیا-فروشنده-میتواند-چک-را-برگشت-زده-و-توقیف-اموال-یا-زندانی-نماید؟
3-	چطور-میشود-جلوی-توقیف-اموال-و-وصول-چک-را-گرفت-؟
4-	از-چه-راهایی-میتوان-فروشنده-را-محکوم-و-مبایعه-نامه-را-فسخ-نمایم-و-یا-اختلاف-قیمت-غبن-فاحش-را-کسر-نمایم؟
5-	آیا-میتوان-مورد-معامله-را-سریع-به-نام-دیگری-انتقال-دهم-تا-فروشنده-نتواند-توقیف-نماید؟-
6-	-و-....-

لطفا-هر-سوال-یا-راه-دیگری-که-امکان-دارد-برایم-بنویسید؟
وکیل  با سلام /اگر ضمن عقد خارج لازم مثل بیع اسقاط کافه خیارات شود این شرط مطلق و نامحدود تفسیر نمی شود و استثنائاتی دارد یعنی ماده 448 قانون مدنی که قانون گذار می گوید (سقوط تمام یا بعضی از خیارات را می توان ضمن عقد شرط نمود)از منظر دکترین و رویه قضایی مطلق نیست هر چند ظاهر ماده ذهنیت مطلق بودن را در ذهن تداعی می نماید .الف :در مورد تدلیس اسقاط خیار مخصوص موردی است که فریب خورده پس از آگاه شدن از واقع از حق خویش میگذرد و نمی توان خیار تدلیس احتمالی را با شرط ضمن عقد ساقط کرد ب:در مورد خیار غبن اگر مغبون بدین گمان که تفاوت قیمت در حدود غبن متعارف است خیار را ساقط کند اگر غبن فاحش یا افحش باشد خیار برقرار است و ساقط نمی شود ج:در مورد خیار تخلف وصف در موردی که تعیین مبیع در مبایعه نامه با توصیف انجام شده است اما بعدا کشف شود خلاف وصف ذکر شده بوده است خیار اسقاط نمی شود .در خصوص حضرتعالی اگر اقدامات لازم را در خصوص اعلام فسخ به فروشنده اعلام کرده اید و با تامین دلیلو جلب نظر کارشناسی تدلیس و غبن فاحش محرز شود حق فسخ شما پا برجا است .زیرا همانگونه که اشاره شد در تدلیس اسقاط حق مخصوص موردی است که فریب خورده پس از آگاه شدن از واقع از حق خویش میگذرد در مورد شما قبل از آگاه شدن از عیب و ایراد مبیع حق خود را فسخ نموده اید بنا براین حق فسخ شما پا برجا است نکته مهم در این است که چون عیب پنهان بوده و در مبایعه نامه اشاره نشده حق فسخ برای شما را پا برجا می کند در مورد وصفی که در مبایعه نامه آمده است اما ظاهر نبوده ولی بعدا کشف شود چون خلاف وصف است حتی با اسقاط خیار حق فسخ باقی است در خصوص غبن اگر در حد متعارف باشد حق فسخ ندارید اما اگر غبن فاحش باشد چون شما غبن معمولی را ساقط کرده اید نه غیر معمولی پس حق فسخ باقی است در مورد غبن افحش نیز این حکم جاری است /موارد سفید امضا بودن و همزمان نبودن ایجاب و قبول و نا آگاهی از واژه های حقوقی مندرج در مبایعه نامه معمولا قابل اثبات نیست و خلاف اصل است مگر دلیل یا دلایل آنقدر قوی باشد که خلاف اصل آگاهی اثبات شود که در مقام عمل و با توجه به رویه قضایی امری بعید است و عموما محاکم این عذر را نمی پذیرند /در خصوص چک موصوف اگر از ید فروشنده به طریق طبیعی خارج مانند اینکه بابت معامله ای واقعی نه صوری خرج شود مطابق وصف تجریدی اسناد تجاری نمی توانید دارنده با حسن نیت را از وصول وجه چک محروم نمایید اما اگر گردش ننموده و یا گردش صوری باشد و دارنده دارای حسن نیت نباشد اختلاف نظر قضایی است برخی معتقدند با طرح ادعای فسخ و تقاضای صدور دستور موقت میتوان مانع اقدام از سوی دارنده بدون حسن نیت شد برخی اعتقاد دارند که در خصوص اسناد تجاری صدور دستور موقت فاقد وجاهت قانونی است /پیشنهاد بنده به شما این است که تحت نظر وکیلتان به فوریت با در نظر گرفتن موارد فوق که شامل حال شما می شود با طرح دعوی فسخ و مطالبه ثمن و خسارات فروشنده را به محکمه احضار و با دفاع مناسب اگر او را در موضع ضعف قرار دادید 1-یا ما باالتفاوت را بالاتر یا کمتر می پردازد و از ضرر شما جلوگیری می شود 2- یا معامله فسخ و خسارات خود را نیز میگیرید /در این موارد نکاتی هست که یک وکیل خوب می تواند پرونده را به سر منزل مقصود برساند و در این مکان بیش از این نمی توان اظهار نظر نمود / موفق باشید

    

مشترک شدن در خبرنامه!

برای دریافت آخرین به روز رسانی ها و اطلاعات ، مشترک شوید.