جهت مشاوره تلفنی با وکیل با شماره 09122028227 در تماس باشید.

مشاوره با وکیل، پرسش و پاسخ با وکیل، مشاوره با وکیل با تجریه، پرسش و پاسخ با وکلا، مشاوره با وکیل پایه یک دادگستری

سوال حقوقی خود را مطرح نمایید

1سوال

با عرض سلام و خسته نباشید خریدار ملک کلنگی ۲۹۰ متری با ۷۰ متر اصلاحی توافق شده در مبایعه نامه بعد پاس شدن ۳ فقره چک بانکی جمعا به مبلغ ۹۵۰ ملیون تومان پرداخت شد در حین معامله متوجه شدم با مدرک سازمان آب ۳۵ متر دیگر عقب نشینی دارد مانده زمین ۱۸۵ متر اعتراض نموده وفروشنده به دروغ گفت من رویتی فروخته ام شکایت کردم دادگاه رای اول بدوی را به نفع بنده خریدار صادر شد وفروشنده محکوم به پرداخت ۲۰۰ ملیون تومان شد طبق ماده ۳۸۴ و۵۱۵ و۵۱۹و۳۰۵ فروشنده اعتراض کرده و پرونده به دادگاه تجدید نظر ارسال شد بعد از ۲ سال رای نقص و رد شد به ضرر بنده طبق ماده ۳۵۵ در حال حاضر ۳ طبقه ۱۵۰ متری ۳ خواب با یک پارکینگ در تصرف فروشنده میباشد در مبایعه نامه طبق توافق قسمتی از ثمن معامله رهن ۳ واحد ۱۵۰ متری بوده و انتقال سند در محضر سوال۱-کسری متراز طبق ماده ۳۵۵ وکسری متراز ۳۵ متر و خیار عیب قابلیت پیگیری مجدد در دادگاه را دارد؟ قیمت روز ۳۵ متر ۴۰۰ ملیون تومان میباشد سوال ۲- از زمان شروع شکایت دادگاه بدوی تا رای قطعی تجدید نظر ۲ سال طول کشیده برای طرفین خریدار و فروشنده ضرر زیان توافق شده در مبایعه نامه ماهی ‍۱۵ ملیون تومان به مدت ۲ سال قابل گرفتن میباشد ؟ یا نه؟برای خریدار یا فروشنده؟ فروشنده در تاریخ قید شده در مبایعه نامه با کلیه مدارک در محضر جهت انتقال سند حاضر شد خریدار با الباقی ثمن معامله طی یک فقره چک بانکی با پلاک ثبتی قید شده در مبایعه نامه حاضر شد ولی به علت خیار عیب کسری متراز حاضر به سند زدن نشدم راهنمایی بفرمایید که اینجانب خریدار چه راه حلی دارد راه دادگاه الزام به تنظیم سند رسمی ۲-تحویل مبیع یا ملک۳-اجرت المثل یا کرایه ۳ واحد ۱۵۰ متری یا ضرر زیان توافق شده ماهی ۱۵ ملیون به مدت ۲ سال جمعا ۳۶۰ ملیون تومان

2پاسخ

با سلام خدمت کاربر محترم با توجه به متن سوال جنابعالی کخه مواردمهمی را به شرح ذیل در خصوص معامله انجام شده ذکر نکرده اید که ذکر این موارد در خصوص نحوه پاسخ به سوال شما می توانست کارگشا باشد و پاسخی کامل تر داده شود : 1- مبلغ کل معامله و نحوه پرداخت ذکر نشده است 2- شروط اختصاصی فسخ معامله را ذکر ننموده اید 3- خواسته دقیق دادخواست بدوی را ذکر ننموده اید 4- آیا تعین مبلغ 200 میلیون تومان خسارت توسط دادگاه بدوی با جلی نظر کارشناس بوده یا خیر 5- مفاد اعتراض خواندگان و جوابیه اعتراض خود و مستندات را در مرحله تبادل لوایج اعلام ننموده اید 6- مراتب اعلام فسخ و یا چکونگی اعلام 35 متر اصلاحی سازمان آب به فروشندگان مشخص نگردیده 7- مفاد مبایعه نامه و تاریخ آن را شرح نداده اید 8- تاریخ دقیق اطلاع از کسری 35 متری مبیع را ذکر نکرده اید صرف نظر از موارد گفته نشده فوق الذکر با توجه به موارد اعلام شده فوق الذکر در خصوص پاسخ به سوالات جناب عالی چنین می توان اظهار نظر کرد که : مقدمه : وفق مفاد صریح مفاده 384 - هرگاه درحال معامله مبیع ازحیث مقدارمعین بودودروقت تسلیم کمترازآن مقداردرآیدمشتری حق داردکه بیع رافسخ کندیاقیمت موجود راباتادیه حصه ای ازثمن به نسبت موجودقبول نمایدواگرمبیع زیادازمقدار معین باشدزیاده مال بایع است .. لذا با توجه به اینکه اعلام نکرده اید خواسته شما در مرحله بدوی چه بوده و دادگاه با توافق شما مبادرت به تعیین مبلغ خسارت نموده یا خود راسا اقدام نموده ، شما می بایست در دادخواست بدوی منجزا تقاضای دریافت قیمت متراژ کم شده را می نمودید و یا فسخ معامله را می نمودید که این امر مشخص نگردیده است .دادگاه تجدیدنظر نیز با استناد به ماده 355 قانون مدنی که اشعار می دارد: ماده 355 - اگرملکی بشرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشدوبعد معلوم شودکه کمترازآن مقداراست مشتری حق فسخ معامله راخواهدداشت واگر معلوم شودکه بیشتراست بایع می تواندآن رافسخ کندمگراینکه درهردوصورت طرفین به محاسبه زیاده یانقیصه تراضی نمایند. موضوع را مشمول ماده 384 قانون مدنی نداسته و برای شما صرفا حق فسخ را قائل گردیده است و دریافت خسارت کمبود متراژ معین شده را منوط به تراضی طرفین دانسته که با اعتراض خوانده به دادنامه بدوی مشخص می گردد که ایشان به تراضی قیمت اعتقادی ندارد لذا وفق رای قطعی تجدیدنظر شما صرفا می بایست تقاضای فسخ معامله را نماید. در صورتی که در دادخواست بدوی تقاضای فسخ نکرده باشید می توانید مجددا دادخواست فسخ معامله را طرح نماید و موضو مشمول امر مختومه نخواهد بود اما در خصوص پاسخ به سوال شماره 1 جنابعالی اعلام می گردد: با توجه به مفاد ماده 355 قانون مدنی در خصوص معامله جنابعالی صرفا مبایست اعلام فسخ بنماید زیرا تراضی بر سر قیمت متراژ کم شده عملا با اعتراض فروشنده منتفی گردیده است لذا خیار عیب موضوع مواد 422 الی 437 قانون مدنی در خصوص عیوب مبیع می باشد که این امر منصرف از کمبود متراژ ملک می باشد که این امر مواد مخصوص به خود در قانون مدنی به شماره های 355 و 384 دارد که با بررسی دقیق مفاد مبایعه نامه و تاریخ دقیق آن و تاریخ دقیق مشخص شدن نقصان ملک و تاریخ دقیق اطلاع جنابعالی از موضوع می توان اظهار نظر کرد که موضوع مشمول کدام یک از 2 ماده فوق الذکر می باشد . لذا اقدام از طریق خیار عیب منتج به نتیحه نخواهد شد . همچنین قیمت ملک افرایش و یا کاهش آن تاثیری در این موضوع ندارد. در خصوص پاسخ به سوال 2 شما: در صورتی که شما در زمانی که متوجه کمبود متراژ زمین گردیدید وفق قانون اعلام فسخ می نمودید از طرق ارسال اظهارنامه و خریدار تمکین نمی نمود خسارت تاخیر تادیه را نیز می بایست پرداخت می نمود . لیکن در صورتی که وفق ماده 355 حکم موضوع مشخص شود که دادگاه تجدیدنظر جکم قطعی را بر این اساس داده شما صرفا می بایست تقاضای فسخ معامله را می نمودید و پس از آن اقدام قانونی لذا خسارت مورد نظر شما مندرج در مبایعه نامه در زمان عدم ایفای تعهدات طرفین مبنی بر عدم تنظیم سند رسمی توسط فروشنده می باشد که در این خصوص صرفا خسارت تاخیر استرداد ثمن معامله در صورتی که شما به وظایف قانونی خود اقدام نموده باشید قابل گرفتن می باشد. در خصوص پاسخ به سوال 3 شما: با توجه به اینکه فروشنده با حضور در دفتر خانه در تاریخ تعین شده و اعلام آمادگی خود گواهی عدم حضور شما را گرفته و عدم تنظیم سند به علت استنکاف شما صورت پذیرفته و با توجه به اینکه مراتب فسخ معامله را رسما اعلام نکرده اید شما خسارت مندرج در مبایعه نامه را نمی توانید مطالبه نمایید در خصوص فروشنده نیز باید دید که آیا به وظایف قانونی خود عمل کرده یا خیر؟ در خصوص راهکار قانونی برای پیکیری پرونده جنابعالی : با توجه به عدم اطلاع اینجانب از مفاد دقیق مبایعه نامه و با توجه به آرا صادره می توان گفت شما می توانید وفق ماده 355 قانون مدنی مبیع را با کسر 35 متر قبول نماید و سند را به نام خود منتقل کنید که در این خصوص با توجه به گواهی عدم حضور اخذ شده توسط فروشنده در محضر و امتناع شما از انتقال سند استحقاق دریافت خسارت را نیز نخواهید داشت و یا اینکه اعلام فسخ نماید و درخواست خسارات وارده را طرح نماید که آن هم منوط به بررسی دقیق مبایعه نامه و نحوه و تاریخ اعلام فسخ از جانب شما می باشد. در انتها متذکر می گردم که پاسخ های داده شده بر مبنای اطلاعات کمی است که وفق سوال خود مطرح نموده اید و متغیر های زیادی می تواند پاسخ فوق را دگرگون نماید برای دریافت پاسخ دقیق موارد اعلام شده فوق الذکر را را با شرح کامل تری از مبایعه نامه و دادخواست بدوی را مجددا اعلام نماید تا پاسخ کامل تر و دقیق تری دریافت نماید با تشکر گودرزی

مشاهده کلیه سوالات مرتبط با مشاوره حقوقی با وکیل با کد رهگیری 9151709