اختلافات موجر و مستاجر از دریچه قانون
اختلافات موجر و مستاجر از دریچه قانون
بررسی روابط موجر و مستاجر با پایان عقد اجاره
اهمیت روابط موجر و مستاجر در جوامع شهری سبب شد که قانونی در این رابطه وضع شود. تاکنون چندین قانون روابط موجر و مستاجر وضع شده که هر یک با توجه به شرایط اقتصادی و اجتماعی زمان خود، سعی کرده است که مشکلات روابط صاحبخانه و مستاجر را حل کند.
در حال حاضر قانون روابط موجر و مستاجر 1376 بر روابط دو طرف حاکم است. اگر چه ممکن است قرارداد اجارهای پیدا کرد که هنوز تحت حکومت قوانین قبل از آن باشد اما بر تمام قراردادهایی که از سال 1376 به بعد منعقد شده، قانون سال 1376 حاکم است.
در کشور ما رقابتی همیشگی بین قیمت ملک و اجارهبهای آن وجود دارد. بررسی وضعیت مسکن در چند دهه قبل نشان میدهد که هرگاه قیمت مسکن مهار شده است، قیمت اجارهبها رو به افزایش گذاشته است و هرگاه که رشد اجارهبها مهار شده، نوبت به افزایش قیمت خانه شده است. این وضع سبب شده که بسیاری از مردم، مطمئنترین روش سرمایهگذاری را خرید خانه بدانند. چنانکه مشاهده میشود در جامعه ایرانی، مسکن مجموعهای از پیامدها را ایجاد میکند که روابط موجر و مستاجر جزیی از آن است. قانون که وظیفه تامین نظم را برعهده دارد، با ورود به حوزه مسکن سعی کرده که به تنظیم روابط موجر و مستاجر بپردازد. در این خصوص قانون مدنی، قانون موجر و مستاجر و قانون تملک آپارتمانها سه قانونی هستند که نقش اصلی را بازی میکنند. با وجود این قوانین، هنوز بخش بزرگی از اختلافاتی که در دستگاه قضایی طرح میشود، مربوط به روابط موجر و مستاجر است. شهروندان به دلیل نداشتن اطلاع کافی از قانون، دچار اختلاف میشوند و با طرح این اختلافات در شورای حل اختلاف یا دادگاهها، بر حجم پروندههای مطرح در دادگستری اضافه میکنند در حالی که بسیاری از این اختلافات راهحلهای سادهای دارد.
شایعترین اختلافات موجر و مستاجر
مراجعه ما به دفاتر مشاوران املاک و گفت وگو با مالکان و مستاجران و همچنین بررسی پروندههایی که در روابط موجر و مستاجر مطرح میشود، نشان میدهد که بسیاری از اختلافات میان کارگران و کارفرمایان به تامین هزینههای مربوط به خرابی مورد مستاجره، تقسیم هزینههای مشترک میان موجر و مستاجر و ادامه عقد اجاره بدون تمدید قرارداد برمیگردد. موضوع دیگری که ایجاد اختلاف میکند، تاخیر در پرداخت اجارهبها و جبران خسارت آن است. در ادامه به بررسی این موضوعات خواهیم پرداخت.
ادامه عقد اجاره بدون تمدید قرارداد
در حقوق ایران انقضای مدت اجاره یکی از دلایل پایان یافتن مدت اجاره نام برده شده است. ماده 494 قانون مدنی میگوید: «عقد اجاره، به محض انقضای مدت برطرف میشود. اگر پس از انقضای آن، مستاجر عین مستاجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگه دارد، موجر برای مدت مزبور مستحق اجرتالمثل خواهد بود، اگر چه مستاجر استیفای منفعت نکرده باشد و اگر با اجازه مالک در تصرف نگاه دارد وقتی باید اجرتالمثل بدهد که استیفای منفعت کرده باشد، مگر این که مالک اجازه داده باشد که مجانا [بطور مجانی] استفاده کند.» بنابراین در صورتی که اجاره پایان یافت، ضرورتا باید مستاجر ملک را خالی کند. اما در عمل موارد زیادی وجود دارد که با پایان یافتن مدت اجاره، مستاجر همچنان در ملک میماند و مالک نیز در این خصوص سکوت میکند. این وضعیت در برخی موارد سبب ایجاد اختلافاتی میشود. در چنین فرض نسبت به ماههایی که از مدت اجاره گذشته است، موجر چه حقوقی دارد؟ آیا مستاجر باید به میزانی که در قرارداد تعیین شده است اجاره بپردازد یا باید اجرتالمثل بپردازد که در تعیین آن، میزان عرفی اجاره در ماههای پس از پایان یافتن مدت اجاره تاثیر دارد. پاسخ این سوال، بستگی به این دارد که آیا میتوان گفت قرارداد اجاره به صورت ضمنی تمدید شده است یا خیر؟ در برخی کشورها مثل فرانسه، صریحا به این سوال پاسخ مثبت داده شده اما در کشور ما باید با استفاده از تفاسیر و اصول حقوقی پاسخ را استخراج کرد. در صورتی که پاسخ مثبت باشد، در برخی موارد که مستاجر پس از پایان مدت اجاره همچنان آن را در تصرف خود نگه میدارد و موجر نیز در این خصوص سکوت میکند، میتوان قایل به این شد که با تراضی ضمنی طرفین قرارداد اجاره تمدید شده است.
امکان تمدید اجاره با تراضی ضمنی
در حقوق مدنی ایران قانونگذار راجع به امکان تجدید عقد اجاره، چه به صورت صریح و چه به صورت ضمنی و همچنین راجع به امکان تمدید عقد اجاره، سکوت اختیار کرده است. حتی در بعضی از مقررات میان تمدید و تجدید عقد اجاره تفاوتی قایل نشده است. قانونالحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1365 مقرر میدارد: «از تاریخ تصویب از این قانون کلیه اماکن استیجاری که با سند رسمی، بدون دریافت هیچگونه سرقفلی و پیشپرداخت به اجاره واگذار میشود، در رأس انقضای مدت اجاره، مستاجر موظف به تخلیه آن میباشد، مگر آن که مدت اجاره با توافق طرفین تمدید شود.» در عقد اجارهای که مدت آن بطور کامل منقضی شود و متعاقدین قصد داشته باشند که رابطه استیجاری همچنان وجود داشته باشد؛ لازم است که انشای عقد جدیدی کنند. در این صورت عقد اجاره تجدید میشود نه تمدید.
امکان تجدید صریح عقد اجاره در حقوق ایران با هیچ مشکلی مواجه نیست؛ زیرا عقد اجاره از عقود رضایی بوده و قانونگذار برای انعقاد آن تشریفات خاصی را مقرر نکرده است. تجدید صریح عقد اجاره، عقد جدیدی محسوب میشود که گاهی شرایط آن، همان شرایط مقرر در اجاره قبلی میباشد و یا ممکن است بعضی از شرایط قرارداد تغییر یابد. اما مورد بحث ما در خصوص وضعیتی است که هیچ توافقی برای تجدید یا تمدید اجاره وجود ندارد، با این وجود مستاجر همچنان به انتفاع از ملک ادامه میدهد و مالک نیز در این خصوص سکونت میکند. در این صورت تکلیف چیست؟
در حقوق ایران هر چند که تجدید ضمنی اجاره به صراحت در قوانین ذکر نشده است، اما براساس قواعد عمومی، امکان تجدید ضمنی عقد اجاره وجود دارد؛ زیرا، اعلام اراده در عقود رضایی، ممکن است صریح باشد یا ضمنی. اگر حکومت اراده باطنی را بپذیریم، چگونگی ابراز آن در نفوذ عقد اثر ندارد و حاکمیت اراده باطنی، موضوعی است که هم مورد تایید فقهای اسلامی و هم مورد تایید اکثر حقوقدانان قرار گرفته است. قانون مدنی ایران در ماده مقرر میدارد:«عقد محقق میشود به قصد انشا، به شرط مقرون بودن به چیزی که دلالت برقصد کند.» دلالت برقصد، ممکن است ضمنی باشد و از اعمالی که به منظور دیگر انجام میشود، استنباط شود. قبول پیشنهاد معامله ممکن است به طور ضمنی انجام شود و این چیزی است که هم از برخی مواد قانون مدنی مثل مواد 191 و 193 استنباط میشود و هم حقوقدانان برآن اتفاقنظر دارند. اما آنچه مورد اختلاف است وجود ایجاب چه به صورت صریح و چه به صورت ضمنی است؛ مانند آن که عدهای از حقوقدانان، ماندن مستاجر در محل سکونت خود پس از پایان مدت اجاره را، ایجاب ضمنی بر پرداخت اجرت بر مبنای اجارهبهای پیشین میدانند و برای اثبات نظر خود به ماده 501 قانون مدنی استناد میکنند. اما عدهای دیگر، ماندن مستاجر در محل سکونت خود پس از پایان مدت اجاره را ایجاب ضمنی نمیدانند.
اما اگر نظر بالا را بپذیریم، و معتقد باشیم بر اینکه متعاقدین عقد اجاره را به صورت ضمنی تجدید میکنند، باید تمام شرایط عقد اجاره سابق (از جمله مدت عقد) را از شرایط عقد جدید محسوب کنیم در حالی که با توجه به افزایش مداوم اجارهبها در کشور ما و تقاضای فراوان برای مسکن یه سختی میتوان چنین چیزی را به اراده موجر نسبت داد. در نهایت میتوان گفت که امکان تجدید و تمدید عقد اجاره با تراضی ضمنی دور از دهن نیست و در حالی که در حقوق ایران در مورد مدت اجارهای که تجدید ضمنی شده است، نص ویژهای وجود ندارد و همچنان که متعاقدین در خصوص سایر شرایط عقد اجاره به صورت ضمنی توافق میکنند، باید بر تعیین مدت زمانی مشخص نیز به صورت ضمنی توافق کنند. در پایان باید به این موضوع نیز بار دیگر اشاره کرد که قانونگذار پیش از هرچیز تاکید دارد که اگر با وجود انقضای مدت عقد، مستاجر همچنان عین مستاجره را در اختیار داشته باشد و موجر به این امر راضی نباشد، مستاجر غاصب بوده و ید او ضمانی خواهد بود. در این صورت مسوول هر نقص و عیبی است که در عین مستاجره به وجود آمده است؛ هر چند که مستند به فعل او نباشد. ولی اگر موجر راضی باشد، مستاجر در صورتی ملزم به پرداخت اجرتالمثل است که از عین استیفا منفعت کرده باشد.
تعیین تکلیف موجر و مستاجر
خسارت تاخیر در پرداخت اجاره یا تاخیر در بازپرداخت رهن در جمع همه این نظرات وضعیت مستاجری که بعد از انقضای مدت همچنان ملک مورد اجاره را در اختیار دارد، یکی از این شرایط خواهد بود که بر اساس هر یک حقوق و تکالیف موجر و مستاجره تغییر میکند.
1. چنانچه بعد از اتمام مدت اجاره، مستاجر به تصرف خود ادامه داد و موجر بر این تصرف رضایت نداشت و تقاضای تخلیه کرد ضمن تبدیل ید امانی مستاجره به ید ضمانی-خواه مستاجره از مورد اجاره استفاده کامل کرده باشد یا نکرده باشد- باید اجرتالمثل زمان تصرف بعد از اتمام اجاره را به موجر بپردازد و مسوول تلف و هر نقص یا عیبی خواهد بود اگر چه مستند به فعل او نباشد.
2. پس از انقضای مدت اجاره تا زمانی که موجر استرداد عین مستاجره را نخواهد، عین مستاجره در دست مستاجر امانت است و همان اجاره تصرفی که به عنوان امانت مالکانه پدیدار شده بود باقی است و در صورت عدم استیفای منفعت موظف به پرداخت اجرتالمثل نیست اما در صوره بهرهبرداری از عین مستاجره ضامن استیفای مذکور به میزان اجرتالمثل است.
3. در صورتی که در عقد اجاره مدت به طور صریح ذکر نشده باشد ولی مال الاجاره از قرار مثلا ماهی فلان مبلغ تعیین شده باشد مانند این است که مدت اجاره یک ماه تعیین شده است و جهالت از بین رفته است. ولی اگر مستاجر عین مستاجره را بیش از مدت مذکور در تصرف خود نگاه دارد و موجر هم سکوت کرده و اعتراضی نکند به هر میزان که این تصرف ادامه یابد و رضایت نیز وجود داشته باشد اجرت نسبت به اجرتالمسمی را باید به موجر پرداخت کند. بدیهی است که برای ماه اول عقد اجاره لازم است و برای بقیه مدت لازم نبوده و هر گاه که موجر تقاضای خلع ید نماید و یا مستاجره حاضر به تحویل عین مستاجره باشد مراضات مذکور بهم خورده است.4.تجدید اجاره مستلزم قصد و رضا و تعیین مدت و سایر شرایط است و صرف ادامه تصرف مستاجره در مورد اجاره و سکوت موجر را نمیتواند ضرورتا تجدید اجاره قلمداد کرد بلکه براساس اذن موجر و رضایت مستاجر، مراضات حاصل شده است.
منبع : روزنامه حمایت
بررسی مفاد مشترک ضمانت نامه های بانکی مورد استفاده در تجارت بین الملل جذب 500 قاضی شورای حل اختلاف با برگزاری آزمونی مستقل-ایجاد مرکز جذب آزمون در قوه قضاییه