شناسه : 1531
بهتر است بدانید که یکی از بیشمارترین انواع دعاوی و پروندههای موجود در مراجع قضایی، مربوط به املاک و مشکلات مربوط به آنها است. از این بین یکی از متداولترین مشکلات ملکی افراد نیز مربوط به املاک و اراضی شهری است. از این رو در قانون توجه ویژهای به اراضی شهری شده است اما متاسفانه به علت ناآگاهی آحاد جامعه نسبت به قوانین و مقررات زمینهای شهری و همچنین پیچیدگیهایی که در تبصرهها و قوانین مربوط به این حوزه وجود دارد، مشکلات بسیاری برای افراد بوجود آمده و غالباً سبب تضییع حقوق آنان میشود. بنابراین مهمترین قدم کمک گرفتن از یک وکیل دادگستری فعال در این حوزه است. وکیل زمینهای دایر، وکیل حقوقی دارای پروانه وکالت است که علاوه بر دانش، در این حوزه دارای تخصص نیز است.
اهمیت کمک گرفتن از یک وکیل زمینهای دایر
بهتر است بدانید که یکی از بیشمارترین انواع دعاوی و پروندههای موجود در مراجع قضایی، مربوط به املاک و مشکلات مربوط به آنها است. از این بین یکی از متداولترین مشکلات ملکی افراد نیز مربوط به املاک و اراضی شهری است. از این رو در قانون توجه ویژهای به اراضی شهری شده است اما متاسفانه به علت ناآگاهی آحاد جامعه نسبت به قوانین و مقررات زمینهای شهری و همچنین پیچیدگیهایی که در تبصرهها و قوانین مربوط به این حوزه وجود دارد، مشکلات بسیاری برای افراد بوجود آمده و غالباً سبب تضییع حقوق آنان میشود. بنابراین مهمترین قدم کمک گرفتن از یک وکیل دادگستری فعال در این حوزه است. وکیل زمینهای دایر، وکیل حقوقی دارای پروانه وکالت است که علاوه بر دانش، در این حوزه دارای تخصص نیز است.
وکیل خوب و باتجربه در حوزه زمینهای دایر چه خصوصیاتی باید داشته باشد؟
یک وکیل چیرهدست در زمینه دعاوی زمینهای دایر همانند دیگر وکلای متخصص در سایر امورات و تخصصها، لازم است که از خصوصیاتی چون صداقت و راستگویی، امانتداری، عدالت و انصاف برخوردار باشد. همچنین، وکلای فعال در این زمینه باید آگاهی، اطلاعات و تخصص نسبتاً کافی در زمینه انواع زمینهای شهری و چگونگی پیگیری روند پروندههای مربوط به آنها را داشته باشد. وکلای فوق باید در خصوص نحوه استعلام نوع زمین شهری، مفهوم انواع زمین شهری، اعتراض به رای کمیسیون وزارت مسکن، دریافت برگه واگذاری زمین شهری و غیره نیز اطلاعات کافی را دارا باشند.
منظور از زمینهای دایر شهری چیست؟
منظور از زمینهای دایر در حقیقت آن دسته از زمینهای شهری است که مورد احیا قرار گرفتهاند و دائماً از آنها بهرهبرداری میشود. زمینهای دایر نیز در دو دسته زمینهای دایر شهری و زمینهای دایر کشاورزی قرار میگیرند. زمینهای دایر شهری در واقع آن دسته از زمینهای دایری هستند که در محدوده شهری قرار گرفتهاند. همچنین آن دسته از زمینهای دایری که خارج از مناطق شهری قرار دارند، در دسته زمینهای دایر کشاورزی قرار میگیرند.
زمین دایر چیست؟
زمین دایر در قوانین مختلفی تعریف شده است.
زمین دایر شهری
در ماده ۵ قانون زمین شهری مصوب سال ۱۳۶۶ می خوانیم: اراضی داير زمين هايی است كه آن را احيا و آباد نموده اند و در حال حاضر داير و مورد بهره برداری مالک است زمين های داير مشمول اين قانون صرفا اراضی كشاورزی اعم از محصور يا غير محصور می باشد.
با توجه به اینکه قلمرو مکانی قانون پیش گفته بر اساس ماده ۲ آن قانون صرفاً، محدوده قانونی و حريم استحفاظی شهرها و شهركهاست بنابراین اراضی دایر خارج از این محدوده ها مشمول قانون زمین شهری و قواعد آن نیست.
زمین دایر کشاورزی
زمین دایر در بند « د» ماده یک لايحه قانوني اصلاح لايحه قانونی و اگذاری و احياء اراضی در حكومت جمهوری اسلامی ايران مصوب ۱۳۵۹/۱/۲۶ به عنوان یکی از انواع زمین قید شده است.
در قسمت واژه نامه ها نیز زمین دایر این چنین تعریف شده است:
زمين هایی است كه احياء شده و مستمراً مورد بهره برداری می باشد.
ملاحظه می گردد دو شرط احیاء و بهره برداری فعلی از عناصر تعریف زمین های دایر اعم از زمین های دایر مزروعی و کشاورزی و زمین های دایر شهری است.
مالکیت زمین دایر با کیست؟
به طور خلاصه می توان گفت اصولاً مالکیت زمین های دایر با مالک است اما این مالکیت در قوانین مختلف به شدت تحدید گردیده است.
غیر از قوانینی مانند لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی که نظام عادلانه ای برای پرداخت بهای اراضی دایر ملحوظ داشته اند، قوانینی وجود دارد که بر اساس آنها قیمتی ناچیز در قبال سلب مالکیت یا تملک به مالک پرداخت می شود.
تفاوت اراضی موات با اراضی دایر
نخستین بار در قانون نحوه واگذاری و احیاء اراضی در حکومت جمهوری اسلامی ایران مصوب 1358.6.25 در مورد اراضی بایر و موات تعریفی ارائه گردید براساس م 1 این قانون انواع اراضی به شرح ذیل تعریف میگردد:
اراضی موات - زمینهایی است که سابقه احیاء و بهرهبرداری ندارد و به صورت طبیعی باقی مانده است.
بنابراین برای اینکه زمینی موات محسوب شود باید دو شرط زیر وجود داشته باشد :
مالک خاص نداشته باشد: پس اگر زمینی ملک اشخاص باشد و به سبب اهمال آنان آباد نشده باشد زمین موات نیست بلکه بایر محسوب می شود.
آبادی و کشت و زرع در آن نباشد: آبادانی زمین به تناسب انتفاعی که از آن می توان برد متفاوت است اما با توجه به عرف زمینی که در آن درخت و ساختمان باشد و کشت شود دایر و آباد محسوب می شود.
زمین موات خود دارای اقسامی است که شاید بیان آن در اینجا خالی از لطف نباشد.
1) از اصل موات بوده و در هیچ تاریخ و زمانی سابقه مالکیت نداشته و یا اگر بوده است به کلی از آن بی خبر هستیم.
2) زمین هایی که در گذشته مالک داشته ولی به طور کلی از بین رفته و منقرض شده است مانند زمین های شوش و بابل.
3) زمینی که مالک دارد ولی نمی دانیم که چه کسی مالک است و ملک هم به صورت خرابه درآمده. ( تفاوت این مورد با مورد اول در این است که در اینجه اصل داشتن مالک را می دانیم و لی مالک به صورت خاص را نمی شناسیم)
4) می دانیم مالک معینی دارد ولی از آن اعراض کرده .
آیا تمامی زمینها و اراضی در کمیسیون ماده ١٢ قانون زمین شهری قابل طرح خواهند بود؟
خیر. املاک دولتی، املاک متعلق به شهرداریها، املاک متعلق به ارگانهای وابسته به شهرداری و همچنین املاک دارای گواهی عمران قابل طرح در کمیسیون ماده ١٢ قانون زمین شهری نیستند.
مطابق با قوانین جمهوری اسلامی ایران، چه اشخاصی حق استعلام نوع زمین شهری را دارند؟
مطابق قوانین، هریک از اشخاص ذی نفع در اراضی حق گرفتن استعلام در مورد نوع زمین شهری را خواهند داشت. در واقع استعلام گرفتن نیز از اختیارات و وظایف وکیل زمینهای دایر است.
آگاهی از نوع زمین شهری چه اهمیتی در پرونده و روند بررسی آن دارد؟
توجه داشته باشید، تشخیص و آگاهی از نوع زمین شهری از اهمیت بسزایی برخوردار است. چنانچه قرار باشد در خصوص زمین شهری هرنوع نقل و انتقال، درخواست صدور مجوزهای گوناگون از جمله، پروانه حفر چاه، پروانه ساخت و ساز و غیره انجام پذیرد، پیش از هر اقدامی، استعلام نوع زمین شهری ضروری و الزامی است.