بانک اطلاعات وکلا وکیل وکیل پایه یک دادگستری وکیل دادگستری وکیل با سابقه موسسات حقوقی کارشناس دادگستری دفاتر اسناد رسمی
منوچهر ناصري فر
آدرس : بابلسر بلوار پاسداران - نبش پاسداران 23 - مجتمع سامان طبقه پنجم واحد15
وب سایت منوچهر ناصري فر مشاور حقوقی قوه قضائیه و وکیل دادگستری
علی جاوید
آدرس : تبریز ، 17 شهریور جدید ،جنب بانک ملی ، ساختمان ایران ، واحد A14
تلفن تماس : 04135572731 - 09141193504
وب سایت علی جاوید وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری آذربایجان شرقی و عضو هیئت علمی دانشگاه
محمد رضا مهرجو
آدرس : تهران سید خندان ابتدای خیابان دبستان کوچه شهید صفا فردوسی بلاک 24واحد 10
تلفن تماس : 02188463970 - 09123347471
وب سایت محمد رضا مهرجو وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز
موسسه حقوقی پیمانکار کارفرمای یعقوبی
آدرس : بلوار کشاورز -اول فلسطین جنوبی-کوچه شهید امیر حسین ذاکری-بن بست اول پلاک 1 واحد 10
وب سایت موسسه حقوقی پیمانکار کارفرمای یعقوبی با مدیریت علیرضا یعقوبی وکیل پایه یک دادگستری
سیدجلال میرکاظمی
آدرس : تهران - خیابان انقلاب - پیچ شمیران - روبروی تجدید نظر دیوان عدالت اداری ساختمان تنکابن - ط 6- واحد 28
تلفن تماس : 02177684200 - 09122406368
وب سایت سیدجلال میرکاظمی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی پذیرش کلیه دعاوی حقوقی ، کیفری ، خانواده دیوان عدالت اداری دادگاه انقلاب و دادگاه نظامی
احسان عابدین
آدرس : تهران، خیابان پاسداران، خیابان عابدینی زاده (بین بهارستان 5 و 6)، پلاک 34، طبقه همکف
تلفن تماس : 22779314 - 09123956043
وب سایت احسان عابدین وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
سرور ثانی نژاد
آدرس : تهران، خیابان پاسداران، خیابان عابدینی زاده (بین بهارستان 5 و 6)، پلاک 34، طبقه همکف
تلفن تماس : 22779314 - 09124357415
وب سایت سرور ثانی نژاد وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
مطالب پربازدید
جدیدترین مطالب
 

تحلیل تملک شهرداریها و قیمت روز آن-قسمت اول

ارسال شده توسط : محمد علی نیک بین وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی در تاریخ : 23-06-1390
نسخه چاپی ارسال به دوستان

مشاوره تلفنی با وکیل 09128304909

بخش بسیاری از خدمات سایت وکالت آنلاین رایگان میباشد ولی شما میتوانید با اهداء کمک های مالی خود ما را در خدمت رسانی بهتر یاری نمایید.
تحلیل تملک شهرداریها و قیمت روز آن-قسمت اول

مقدمه:

در نوشتار پیشین تحت عنوان «بررسی تحلیلی قیمت عادله و تملک دستگاههای اجرایی» ضمن کنکاش انواع قیمتها، به بررسی تاریخی قوانین و مقررات تملک دستگاههای اجرایی پرداخته شد و با آشکار شدن معایب و مزایای هرکدام از قوانین در رابطه با انواع قیمتها، تفاوت قیمت منطقه با قیمت عادله و قیمت روز مشخص شد. در نهایت، ضمن بررسی قوانین معتبر در مورد تملک دولتی و شهرداریها، تعریف قیمت عادله از دید قانونگذار بیان شد.

ارزشها قیمت مصوب یا قیمت واگذاری:

قیمت ممکن است به صورت مصوّب و اعلامی یا واگذاری باشد. به عنوان مثال، ارزش معاملاتی املاک (منطقهای) که توسط اداره مالیات به همراه چند دستگاه دیگر هر چند سال یک بار تهیه و تنظیم میشود یا قیمت اعلام شده توسط کارخانه برای یک کالای مشخص در مدت معین که متقاضی با رضایت خود میتواند برای دریافت مراجعه کند؛ به عنوان مثال، واگذاری منازل سازمانی و یا واگذاری زمینهای شهری در قانون زمین شهری مصوب شهریور ۱۳۶۶)

قیمت توافقی:

چنانچه بر سر قیمت مورد نظر در یک معامله بین طرفین توافق حاصل شود، آن را قیمت توافقی معامله گویند. قیمت توافقی ممکن است قیمت بازار یا کمتر و یا بیشتر از آن باشد؛ مانند اجاره بها یا قیمت مندرج در قرارداد.

قیمت بازار آزاد:

در مبادلات آزادانه بین عرضهکنندگان و متقاضیان، قیمت براساس عرضه و تقاضا در بازار آزاد تعیین میشود؛ هرچند در این بازار علاوه بر دو بازیگر اصلی بالا، بازیگران دیگری نیز وجود دارند که مهمترین آنها حاکمیت (دولت) و نهادهای مالی (بانکها) هستند. به طور کلی، هرگاه در یک سطح از قیمت، عرضه و تقاضای کل به تعادل رسیده و برابر شود، این سطح قیمت، قیمت بازار (قیمت تعادلی) است.

قیمت بازار آزاد مسکن و مستغلات:

علاوه بر تبعیت بازار مسکن و مستغلات از قواعد عمومی بازار آزاد، ویژگیهای خاص دیگری نیز دارد. از آنجا که مسکن و مستغلات جزو کالاهای همگن نیستند؛ یعنی در مشخصات فیزیکی، موقعیتی، همسایگی، مشخصات حقوقی، شروط ضمن عقد و... تنوع دارند، و به دلیل عدم سازمانیافتگی بازار مربوطه (مانند بورس کالا)، به جای یک قیمت مشخص بازهای نسبتاً گسترده از قیمت تعیین میشود. به دلیل این که عرضهکنندگان به بالای بازه قیمت تمایل دارند و بهعکس، متقاضیان به پایین بازه قیمت متمایل هستند، علاوه بر عرضه و تقاضا، قاعده چانهزنی نیز در بازار مسکن ایران ایفای نقش مینماید. چنانچه موارد خواسته شده بدون قیود بوده (مانند ملک طلق) و امکان عرضه شدن به بازار آزاد را داشته باشد، مالک (عرضهکننده) آن را به بازار آزاد عرضه مینماید و با مراجعه متقاضیان براساس عرضه و تقاضا و قاعدهچانهزنی، ارزش (مبلغ) آن در بازار آزاد تعیین میشود و کارشناسان رسمی در این مورد ملزم به تبعیت از آن هستند. به عبارت دیگر، کارشناسان رسمی نمیتوانند سلایق و عقاید خود را در تعیین ارزش بازار آزاد دخیل نمایند. بنابراین، چنانچه برای مورد کارشناسی بازار فعال وجود داشته باشد، وظیفه کارشناسان رسمی کشف قیمت است نه دیکته کردن آن.

ارزش مالک:

چنانچه مالک علاقه معنوی خاصی نسبت به ملک خود داشته، یا هزینههایی را برای رفع نیاز شخصی یا علاقه شخصی در آن انجام داده، یا خود در آن سکنا داشته، یا ملک ممر اعاشه او باشد، یا خود به فعالیت اقتصادی یا مشارکت در فعالیت اقتصادی در ملک پرداخته، یا بازار مربوطه انحصاری باشد و یا مشتریان خاصی به دلایل و انگیزههای خاص به مالک (عرضهکننده) مراجعه نمایند، مالک (عرضهکننده) به صلاحدید و به اختیار خود، ارزش را تعیین و به متقاضیان اعلام مینماید و آنان تنها مختار خواهند بود شرایط و ارزش مالک را قبول یا رد نمایند. این قیمت تعیین شده از طرف مالک «ارزش مالک» نامیده میشود. ارزش چنین ملکی برای مالک آن بیشتر از قیمت بازار است. به همین دلیل است که ملک در مالکیت صاحب فعلی آن قرار دارد و نه شخص دیگری؛ زیرا با سلیقهها و نیازهای وی بهتر هماهنگ است. این موضوع ناشی از موقعیت مکانی ملک یا امکان بهسازی آن در آینده میباشد. از این روست که مالک کنونی ملک موجود را به جای ملک دیگری خریده است و چون فروش و خرید و جابهجایی، هزینههایی را به همراه دارد و به عبارت دیگر، هزینههای یاد شده باعث گرانتر تمام شدن ملک جدید کاملاً مشابه نسبت به ملک قبلی میشود، مالک حاضر به تعویض ملک خود با ملک کاملاً مشابه دیگری نیست. ا

ملاک و مستغلات یک کالای ناهمگون است و به این جهت، قطعه زمینی خاص در دستان مالک خاص، معمولاً برای او ارزش ویژه و غیرعادی خواهد داشت. به طور معمول ارزش مالک بیشتر از ارزش بازار آزاد است.
به دلیل اهمیت ارزش مالک در تملک دولتی، مثالی ذکر می شود: فرض کنید شخص معلولی یک ملک را برای سکنای خود به قیمت بازار (۱۰۰ میلیون تومان) میخرد. وی برای استفاده شخصیاش، با توجه به معلولیت خود تغییراتی در آن ملک می دهد که هزینهاش ۱۰ میلیون تومان میشود. به این ترتیب، قیمت مالک ۱۱۰ میلیون تومان شده است. حال چنانچه از بازار بخواهیم قیمت آن را تعیین کند، چون مشتریان عموماً غیر معلول هستند و این ملک با تغییرات انجام شده مطلوب بازار نیست، اگر برای بازگرداندن ملک به حالت اولیه ۵ میلیون تومان لازم باشد، در این صورت قیمت بازار آن ۹۵ میلیون تومان است.

ضوابط و شرایط برای تملک دستگاههای اجرایی:

قانون تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‎های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۳۵۸ ضوابط و شرایطی را برای تملک قائل شده و در تبصره ۷ ماده واحده قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداریها مصوب ۱۳۷۰آمده است: «از تاریخ تصویب و لازمالاجرا شدن این قانون، ماده ۴ و آن قسمت از ماده ۵ ''لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامههای عمومی، عمرانی و نظامی دولت '' مصوب ۱۷ بهمن ۱۳۵۸ شورای انقلاب اسلامی که مربوط به نحوه تعیین قیمت عادله الزامی میباشد، در مورد شهرداریها لغو میگردد.» بنابراین برای شهرداریها نیز در مورد املاک مورد نیاز، ضوابط و شرایط قانون قبلی همچنان به قوت خود باقی است.

وجود طرح مصوب

به طور کلی، منظور از طرحهای عمرانی، مجموعه عملیات و خدمات مشخصی است که براساس مطالعات توجیهی، فنی و اقتصادی یا اجتماعی در مدتی معین و با اعتباری مشخص برای تحقق بخشیدن به هدفهای تعریف شده در برنامه آن طرح، توسط دستگاه اجرایی اجرا میشود.

بنابراین در یک طرح، اعم از عمرانی، عمومی یا نظامی، حسب مورد باید اولاً تمامی مراحل از شروع تا پایان، مشخص و معین شده باشد؛ ثانیاً، این مراحل براساس مطالعات کارشناسی برنامهریزی شده و با توجه به هدفی که در اجرای طرح دنبال میگردد، توجیهپذیر باشد؛ و درنهایت، مدت آن مشخص و اعتبار آن نیز تعیین شده باشد. صرف این که دستگاه اجرایی با یک دستور محض اداری قصد تملک اراضی اشخاص را نماید، کفایت نمیکند و قانونی نیست؛ بلکه حتماً باید طرحی که چارچوب آن ریخته شده و قالب آن مشخص است، به تصویب بالاترین مقام اجرایی رسیده باشد.

اداره حقوقی قوه قضاییه طی نظریه شماره ۴۰۲۹/۷ مورخ ۲۹ شهریور ۱۳۷۷ در پاسخ به این سوال که ''وجود طرح به معنای تصویب طرح جامع یا هادی شهر است یا خیر؟'' چنین اظهار نظر کرده است: وجود طرح به معنای تصویب طرح جامع یا هادی نیست؛ اما به معنای آن است که سازمان مربوطه با استفاده از وجود طرح، محل مورد نیاز خود را تملک نموده و نسبت به اجرای طرح اقدام کند.

این نظریه در قلمرو محدوده و حریم شهر قابل قبول نیست؛ زیرا تصویب طرحهای شهری، دستگاههای اجرایی را مکلف به برنامهریزی برای تملک املاک و اراضی مورد نیاز میکند. به استناد اصل اصاله الظهور میتوان گفت مقصود از وجود طرح همان طرحهای مصوب شهری است.

نیاز دستگاه اجرایی و ضرورت

قانونگذار در مواد ۱ و ۲ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی مصوب ۱۷ بهمن ۱۳۵۸ یکی دیگر از شرایط اساسی تملک قهری اراضی اشخاص را نیاز دستگاه اجرایی به املاکی دانسته است که در مالکیت اشخاص قرار گرفته؛ بدین نحو که در ماده ۲ تصریح شده است: «برنامههای مذکور در ماده ۱ شامل برنامههایی است که اجرای بهموقع آنها برای امور عمومی و امنیتی دستگاه اجرایی لازم و ضروری باشد. ضرورت اجرای طرح باید به تایید و تصویب بالاترین مقام اجرایی دستگاه اجرایی برسد.» در این ماده، مقنن ملاحظه و تصویب بالاترین مقام اجرایی را برای اجرای طرح لازم دانسته و با این وصف تفویض آن به غیر مغایر نظر مقنن است.

تامین اعتبار

در قسمت اخیر ماده ۱ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی آمده است: «اعتبار طرح آن قبلاً به وسیله دستگاه اجرایی یا از طرف سازمان برنامه و بودجه تامین شده باشد. دستگاه اجرایی میتواند ملک مورد نیاز را مستقیماً یا به وسیله هر سازمان خاصی که مقتضی بداند، طبق مقررات مندرج در این قانون خریداری و تملک نماید.» از این رو در صورتی که دستگاه اجرایی قبل از تامین اعتبار اقدام به خرید و تملک اشخاص نماید؛ ضمن این که مسئولان مربوطه قابل تعقیب کیفری میباشند، ملک مورد معامله نیز قابل اعاده به مالک آن است. (مواد ۹۲ و ۹۳ قانون محاسبه عمومی مصوب اول شهریور ۱۳۶۶)

عدم وجود اراضی ملی و دولتی

به موجب تبصره ۱ ماده ۲ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی «دستگاه اجرایی موظف است برای اجرای طرح حتیالمقدور از اراضیملی شده یا دولتی استفاده نماید. عدم وجود این قبیل اراضی حسب مورد باید به تایید وزارت کشاورزی و عمران روستایی ]در حال حاضر وزارت جهاد کشاورزی[ یا سازمان عمران اراضی شهری ]سازمان زمینشهری[ در تهران و ادارات کل و شعب مربوط به استانها رسیده باشد.»

اعلام به مالک

در صورت عدم رعایت این بند از شرایط و ضوابط جهت تملک املاک به نظر میرسد معامله قابل ابطال و ملک نیز قابل عودت به مالک باشد. یکی از شرایط تملک، اعلام قصد تملک به مالک یا دارندگان حقوق قانونی ملک مورد تملک است. این موضوع در قوانین مربوط به تملک همچون تبصره ۳ ماده ۱۳ آییننامه اجرای قانون زمین شهری، تبصره ۲ ماده ۴ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی مصوب ۱۷ بهمن ۱۳۵۸، ماده واحده قانونی تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداریها مصوب ۲۹ آبان ۱۳۶۸ و تبصره ۴ قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداریها مصوب ۶ آذر ۱۳۷۰ مورد لحاظ قرار گرفته است. دستگاه صاحب طرح در صورتی مکلف به اعلام دارندگان حقوق میباشد که با توجه به ماده ۲۵ آییننامه اجرایی قانون زمین شهری، نام دارندگان در سند مالکیت یا در پاسخ استعلام از ثبت محل قید شده باشد. در این صورت تکلیفی مبنی بر اعلام به دارندگان سایر حقوق متصور نیست.

رعایت مواعد قانونی توسط دستگاه تملک کننده

طرحهای مصوب شهری مقید به زمان هستند و دستگاههای اجرایی باید ظرف مواعد پیشبینی شده در قانون نسبت به خرید و تملک اراضی واقع در طرح اقدام کنند. در این راستا ماده واحده اصلاحی مورخ ۲۲ فروردین۱۳۸۰ قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداریها مقرر داشته است: «تمامی وزارتخانهها، موسسات، سازمانها، نهادها، شرکتهای دولتی یا وابسته به دولت و شهرداریها و موسساتی که شمول قانون بر آنها مستلزم ذکر نام باشد، مکلفند در طرحهای عمومی یا عمرانی که ضرورت اجرای آنها توسط وزیر یا بالاترین مقام دستگاه اجرایی با رعایت ضوابط مربوطه تصویب و اعلام شده و در اراضی و املاک شرعی و قانونی اشخاص اعم از حقیقی یا حقوقی قرار داشته و در داخل محدوده شهرها و شهرکها و حریم استحفاظی آنها باشد، پس از اعلام رسمی وجود طرح، حداکثر ظرف مدت ۱۸ ماه نسبت به انجام معامله قطعی و انتقال اسناد رسمی و پرداخت بها یا عوض آن طبق قوانین مربوطه اقدام نمایند.»

به طور کلی، اعلام رسمی وجود طرح از زمان انتشار در نشریات کثیرالانتشار آغاز میشود.

وجود برنامه زمانبندی مصوب

در صورتی که دستگاه اجرایی برای اجرای طرح مصوب خود برنامهزمانبندی داشته باشد، در این حالت حقوق مالک به دو نحو قابل تصور است:

۱- چنانچه اجرای طرح به موجب برنامه زمانبندی مصوب به حداقل ۵ سال بعد موکول شده باشد، مالکان املاک واقع در طرح از تمامی حقوق مالکانه خود مانند احداث یا تجدید بنا یا افزایش بنا و تعمیر، فروش و اجاره و رهن و ... برخوردارند. پرسش: در صورتی که ادارات تربیتبدنی، بهداشت و آموزش و پرورش برای تعیین تکلیف اراضی واقع در طرح به استعلام شهرداری در مورد اجرای طرح پاسخ ندهند، تکلیف چیست؟

اداره حقوقی قوه قضاییه در پاسخ به این مسئله بیان داشته است: «تکلیف اراضی واقع در طرح در قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداریها مصوب ۲۹ آبان ۱۳۶۷ مشخص شده و اشخاصی که اراضی آنها در طرحهای مربوط به سازمانهای دولتی نظیر ادارات تربیت بدنی، بهداشت و درمان و یا آموزش و پرورش قرار گرفته است، میتوانند طبق ضوابط مندرج در این قانون برای صدور پروانه ساختمانی به شهرداری مراجعه نمایند. در این صورت شهرداری مکلف است مطابق قانون عمل نماید؛ اعم از این که سازمانهای مذکور به استعلام شهرداریها پاسخ بدهند یا خیر.

۲- در صورتی که براساس برنامه زمانبندی شده، اجرای طرح و تملک املاک در کمتر از ۵ سال انجام شود، مالک هنگام اخذ پروانه تعهد مینماید هرگاه اجرای طرح قبل از پایان ۵ سال شروع شود، حق مطالبه هزینه احداث و تجدید بنا را ندارد. بنابراین همین که ملکی در محدوده طرحهای دولتی یا شهرداری قرار بگیرد، مالک با توجه به ماده واحده و تبصرههای ۱ و ۲ ذیل آن از قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداریها مصوب ۱۳۶۷ بعد از انقضای مدت ۱۸ ماه از تاریخ در طرح قرار گرفتن ملک، از تمامی حقوق مالکانه از جمله احداث بنای جدید، تعمیر، فروش و رهن برخوردار است. چنانچه احداث بنا با تفکیک ملک ملازمه داشته باشد، این مورد نیز از جمله حقوق مالکانه بوده و مالک با رعایت مقررات قانونی میتواند نسبت به تفکیک آن اقدام نماید. با وجود این، اجرای طرح منتفی نمیشود؛ بلکه اگر اجرای طرح به حداقل ۵ سال بعد موکول شده باشد و مالک بخواهد از حقوق مالکانه مذکور استفاده نماید، باید هنگام اخذ پروانه ساختمانی تعهد نماید که چنانچه اجرای طرح زودتر از ۵ سال شروع شود، حق مطالبه هزینه احداث و تجدید بنا را ندارد.

تشریفات ثبتی

سازمانی که قصد خریداری و تملک زمینی را دارد بعد از رعایت شرایط مقدماتی ملزم به اجرای تشریفاتی است که عدم اجرای هر یک از آنها ممکن است بنا به شکایت ذینفع، ابطال تمامی عملیات مربوط به خریداری و تملک را به حکم دیوان عدالت اداری فراهم آورد. این تشریفات عبارتند از:

۱- تعیین پلاک ثبتی مورد نیاز و حدود و مشخصات آن سازمانی که قصد تملک زمین را دارد، ابتدا باید زمین مورد نظر را انتخاب و پس از آن پلاک ثبتی و حدود و مشخصات آن را تعیین کند.

۲- اعلام مراتب به ثبت محل دستگاه تملککننده پس از مشخص شدن پلاک ثبتی زمین مورد نیاز باید قصد تملک خود را به اداره ثبت اعلام نماید. مقصود از این امر - همچنانکه ذیل تبصره اشاره دارد

- جلوگیری از نقل و انتقال اراضی مورد نیاز دولت و شهرداریهاست. در غیر این صورت چه بسا دستگاه اجرایی پس از تحمل هزینههای زیاد و صرف زمان طولانی برای انجام تشریفات تملک در آخرین مراحل متوجه شود که زمین به دیگری منتقل شده و بنابراین آگهیهای تملک که به نام مالک قبلی منتشر شده باید تجدید شود. از طرف دیگر، هرگاه زمین مذکور به مالکان متعددی منتقل شود، هر یک از مالکان مستحق دریافت زمین معوض خواهند بود و این به مصلحت مالی دولت و شهرداریها نیست.

تبصره ۳ ماده ۲۷ آییننامه نیز ضمن تاکید بر لزوم اعلام قصد تملک به اداره ثبت محل، در پایان میافزاید: «... باید مراتب به وسیله دستگاه صاحب طرح به مالک یا مالکان و اداره ثبت اعلام گردد تا از هر گونه نقل و انتقال اینگونه اراضی تا انجام مراحل تملک (حداکثر به مدت ۱۸ ماه از تاریخ اعلام به اداره ثبت) خودداری شود.»

چنانکه ملاحظه میشود، در حالی که تبصره ۸ ماده ۹ قانون به طور مطلق نقل و انتقال زمین مورد تملک را پس از اعلام مراتب به ثبت محل ممنوع اعلام کرده، تبصره ۳ ماده ۲۷ آییننامه این ممنوعیت را حداکثر ۱۸ ماه تعیین نموده است. به نظر میرسد آییننامه در این مقام از حدود قانون تجاوز نموده؛ زیرا همچنان که در رای وحدت رویه شماره ۸/۶۲ هیئت عمومی دیوان عدالت اداری آمده آییننامه در تعیین مدت ۱۸ ماه متاثر از مقررات «قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداریها» بوده است. قسمتی از ماده واحده قانون مذکور میگوید: «تمامی وزارتخانهها، موسسات، سازمانها، نهادها، شرکتهای دولتی یا ... مکلف هستند ... پس از اعلام رسمی وجود طرح حداکثر ظرف مدت ۱۸ ماه نسبت به انجام معامله قطعی و انتقال اسناد رسمی و پرداخت بها یا عوض آن طبق قوانین مربوطه اقدام نمایند.»

با توجه به قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداریها باید گفت که سازمان تملککننده مکلف است ظرف ۱۸ ماه از تاریخ اعلام طرح تملک نسبت به انجام تشریفات و معامله و پرداخت بها یا عوض اقدام نماید. در غیر این صورت، مورد مشمول تبصره ۱ آن قانون بوده و مالک حسب مورد از حقوق مالکانه خود مانند احداث یا تجدید بنا یا افزایش بنا و تعمیر و فروش و اجاره و رهن (در صورتی که اجرای طرح به ۱۰ سال آینده موکول شده باشد) برخوردار است. هرگاه اجرای طرح به بازه زمانی کمتر از ۱۰ سال موکول شده باشد، باز هم مالک حق برخورداری از تمامی حقوق مالکانه را دارد؛ اما در صورت شروع اجرای طرح قبل از ۱۰ سال نمیتواند هزینه احداث و تجدید بنا را مطالبه کند. اداره ثبت محل پس از اطلاع یافتن از قصد دستگاه اجرایی به تملک، طی بخشنامهای به دفاتر اسناد رسمی تابعه خود خرید و فروش زمین موضوع طرح را ممنوع اعلام میدارد.

در نشست قضایی قضات دادگستری استان قم درخصوص آثار عدم رعایت مقررات لایحه قانونی خرید اراضی و املاک مورد نیاز دولت و شهرداریها این سوال مطرح شده است: ''

وزارتخانه و موسسه دولتی بدون رعایت مقررات لایحه قانونی خرید اراضی و املاک مورد احتیاج دولت و شهرداریها مصوب ۳ آذر ۱۳۵۸ شورای انقلاب، ملکی را به منظور اجرای طرحهای عمومی و یا عمرانی تصرف و در آن تاسیسات عمدهای بنا کرده است. آیا مالک فقط حق مطالبه قیمت ملک را دارد؟

پاسخ:

نظر اکثریت

براساس ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی مصوب ۲۹ آبان ۱۳۶۷، وزارتخانهها و موسسات دولتی در صورتی میتوانند اراضی و املاک شرعی و قانونی اشخاص را تملک کنند که ضرورت اجرای طرح عمومی یا عمرانی توسط وزیر یا بالاترین مقام دستگاه اجرایی تصویب و اعلان شده باشد. به موجب ماده ۸ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی مصوب ۱۳۵۸ شورای انقلاب تصرف اراضی، ابنیه و تاسیسات و خلع ید مالک قبل از انجام معامله و پرداخت قیمت ملک مجاز نیست. بنابراین در صورتی که اداره دولتی بدون رعایت این مقررات ملکی را تصرف نماید، تصرفات او مشمول عنوان غصب است و به موجب ماده ۳۱۱ قانون مدنی، غاصب باید مال مغصوب را عیناً به صاحب آن رد کند. مطالبه قیمت از طرف مالک در صورتی جایز است که عین تلف شده باشد. بنابراین در فرض مرقوم، مالک حق مطالبه قیمت ملک را بدون تراضی با متصرف ندارد؛ بلکه باید دعوای خلع ید علیه موسسات دولتی اقامه کند.

نظر اقلیت

مقررات لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی مصوب ۱۳۵۸ شورای انقلاب و قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی مصوب ۱۳۶۷ به دستگاههای اجرایی اجازه داده است اراضی و املاک شرعی و قانونی اشخاص واقع در محدوده شهرها و حریم استحفاظی آنها را به منظور اجرای طرحهای عمومی یا عمرانی تملک کنند. تشخیص ضرورت اجرای طرح و محل و موقعیت آن برعهده همان دستگاهی است که طرح عمرانی مربوط به آن است. بنابراین با اجرای طرح، ملک در واقع از مالکیت مالک خارج شده و مسئولیت دستگاه اجرایی پرداخت قیمت آن است. بر این اساس، مالک فقط حق مطالبه قیمت ملک را دارد و نمیتواند نسبت به عین ملک ادعایی کند.

نظر کمیسیون:

نشست قضایی (قم): طرحهای عمرانی باید به تصویب بالاترین مقام دستگاه اجرایی برسد. در صورتی که دستگاه دولتی بدون تصویب طرح ملکی را تصرف کند، مالک میتواند قیمت یا عین ملک را مطالبه نماید.

اگر طرح به تصویب رسیده؛ اما سایر مقررات مربوط به ارزیابی قیمت و پرداخت آن رعایت نشده باشد، مالک نمیتواند عین ملک را مطالبه کند؛ بلکه فقط حق مطالبه قیمت آن را دارد. ضوابط و شرایطی که قانون گذار برای تملک قرار داده، خود موید اکراه قانونگذار در استفاده از تملک دولت و شهرداریها و تحمیل قیمت غیر از ارزش واقعی به مالکان است.

ادامه دارد...

محمدمسعود علیزاده خرازی عضو هیئت علمی دانشگاه صنعتی شریف و کارشناس رسمی دادگستری

بخش بسیاری از خدمات سایت وکالت آنلاین رایگان میباشد ولی شما میتوانید با اهداء کمک های مالی خود ما را در خدمت رسانی بهتر یاری نمایید.

موضوعات مرتبط

مطالب مرتبط

رای شماره 518 هیات عمومی دیوان عدالت اداری با موضوع ابطال بخش الف ماده 27 تعرفه عوارض ، محلی شهرداری تبریز در سال 1393 مبنی بر تعیین عوارض
رای شماره 426 هیات عمومی دیوان عدالت اداری با موضوع ابطال بند 28-2 تعرفه عوارض محلی شهرداری شهر هشتگرد در سال 1395
رای شماره 415 هیات عمومی دیوان عدالت اداری با موضوع ابطال بندهای 2،3و ماده 19 تعرفه عوارض بهای خدمات شهرداری قم
صلاحیت و عملکرد کمیسیون ماده 100 شهرداری ها
تشکیل دفاتر حقوق شهروندی با کمک شهرداری ها و شوراها
رای شماره 1215 هیات عمومی دیوان عدالت اداری با موضوع ابطال ماده 41 تعرفه عوارض محلی سال 1393 شهرداری
رای شماره های 1043 الی 1057 هیات عمومی دیوان عدالت اداری با موضوع ابطال تعرفه عوارض محلی سال 1394 شهرداریها
راهکارهای مقابله با تخلفات ساختمانی
اصطلاحات شهرداری
آموزش و پرورش، شهرداری ها و تامین اجتماعی و صاحبان بیشترین پرونده ها در دیوان عدالت

دیدگاه های شما

نام :
پست الکترونیکی :
وب سایت :
نظر :
اختصاصی برای مدیر سایت ( درصورت انتخاب این گزینه نظر شما در وب سایت دیده نخواهد شد )
 
لطفا از ارسال سوالات حقوقی در این صفحه خودداری نمائید . به سوالات حقوقی در این بخش پاسخ داده نمیشود .
 
 
کد امنیتی :
 
نسخه چاپی ارسال به دوستان

مشاوره تلفنی با وکیل 09128304909

 
شخص حقوقی در چه مواردی دارای مسئولیت کیفری است ؟ محرومیت واحدهای بدهکار در آپارتمان از دریافت خدمات عمومی پشت پرده افزایش کودکان متکدی در معابر پایتخت اعدام نمی تواند مجازات بازدارنده ای در حوزه مواد مخدر باشد انتقاد رییس کمیسیون آموزش مجلس از رای دیوان عدالت اداری کشور نوزاد یک روزه پشت درب های بسته نهادهای متولی اثبات مالکیت در خصوص املاک بدون سند یکی از راهکارهای پیشگیری از وقوع جرم ایجاد اشتغال برای خانواده های زندانیان است توضیح کشاورز درباره کلید سوالات و شکایات مربوط به آزمون وکالت 95 پول پس گرفتن ، آداب دارد ! ، راهکارهای باز پس گرفتن طلب زمانیکه هیچ مدرکی نداریم متهم مادرکشی: تحت تاثیر توهم ناشی از شیشه جنایت کردم وضعیت حقوقی احوال شخصیه ایرانیان غیر شیعه توصیه های حقوقی به خریداران خودرو حضانت در آیینه قانون مهریه بهترین سن اعلام فرزند خواندگی به کودک ، پیگیری اعطای تابعیت به کودکان دارای مادر ایرانی مطالبه وجه بیشترین پرونده های وارده به شوراهای حل احتلاف فساد از طریق خدشه وارد کردن بر سیاست دولت باعث اتلاف منابع ملی می شود تشریح قوانین تملک آپارتمان ها توسط معاون رییس کل دادگستری تهران بیش از 90 سیستم رایانه ای طلا فروشان تهرانی طعمه کیلگرها شد