بانک اطلاعات وکلا وکیل وکیل پایه یک دادگستری وکیل دادگستری وکیل با سابقه موسسات حقوقی کارشناس دادگستری دفاتر اسناد رسمی
حمیده رزمی
آدرس : تهران - شریعتی بالاتر از سیدخندان نرسیده به سه راه ضرابخانه ساختمان پاستور پ 1009ط 3 واحد 45
تلفن تماس : 02122852780
تلفن همراه : 09127199401
وب سایت وب سایت حمیده رزمی وكيل پايه يك دادگستري، مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز
محسن موسوی
آدرس : خیابان کارگر شمالی نرسیده به مرکز قلب نبش آراسته پلاک ۱۷۶۵ واحد ۴
وب سایت محسن موسوی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
الهام افراسیابی
آدرس : تهران، منطقه یک ، خیابان شریعتی، بالاتر از مترو قیطریه، بین کوچه پروین و واعظی، پلاک 1897 دفتر وکالت الهام افراسیابی، کدپستی 1933933171
وب سایت الهام افراسیابی وکیل پایه یک دادگستری و مشاوره حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
علی جاوید
آدرس : تبریز ، 17 شهریور جدید ،جنب بانک ملی ، ساختمان ایران ، واحد A14
تلفن تماس : 04135572731 - 09141193504
وب سایت علی جاوید وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری آذربایجان شرقی و عضو هیئت علمی دانشگاه
سرور ثانی نژاد
آدرس : تهران، خیابان پاسداران، خیابان عابدینی زاده (بین بهارستان 5 و 6)، پلاک 34، طبقه همکف
تلفن تماس : 22779314 - 09124357415
وب سایت سرور ثانی نژاد وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
علیرضا شریفی
آدرس : سقز، خ امام، روبروی داروخانه مرکزی ، ساختمان پزشکان میلاد ، طبقه دوم
وب سایت علیرضا شریفی وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری کردستان
علی محمدی
آدرس : تهران - میدان ونک -خیابان گاندی شمالی -کوچه صانعی غربی -پلاک ۲۳ -واحد۱۵
وب سایت علی محمدی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
سیدجلال میرکاظمی
آدرس : تهران - خیابان انقلاب - پیچ شمیران - روبروی تجدید نظر دیوان عدالت اداری ساختمان تنکابن - ط 6- واحد 28
تلفن تماس : 02177684200 - 09122406368
وب سایت سیدجلال میرکاظمی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی پذیرش کلیه دعاوی حقوقی ، کیفری ، خانواده دیوان عدالت اداری دادگاه انقلاب و دادگاه نظامی
محمد رضا مهرجو
آدرس : تهران سید خندان ابتدای خیابان دبستان کوچه شهید صفا فردوسی بلاک 24واحد 10
تلفن تماس : 02188463970 - 09123347471
وب سایت محمد رضا مهرجو وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز
احسان عابدین
آدرس : تهران، خیابان پاسداران، خیابان عابدینی زاده (بین بهارستان 5 و 6)، پلاک 34، طبقه همکف
تلفن تماس : 22779314 - 09123956043
وب سایت احسان عابدین وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
مطالب پربازدید
جدیدترین مطالب
 

اختلافات موجر و مستاجر از دریچه قانون

ارسال شده توسط : حمیده رزمی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی در تاریخ : 23-01-1391
نسخه چاپی ارسال به دوستان

مشاوره تلفنی با وکیل 09128304909

بخش بسیاری از خدمات سایت وکالت آنلاین رایگان میباشد ولی شما میتوانید با اهداء کمک های مالی خود ما را در خدمت رسانی بهتر یاری نمایید.
اختلافات موجر و مستاجر از دریچه قانون

بررسی روابط موجر و مستاجر با پایان عقد اجاره

اهمیت روابط موجر و مستاجر در جوامع شهری سبب شد که قانونی در این رابطه وضع شود. تاکنون چندین قانون روابط موجر و مستاجر وضع شده که هر یک با توجه به شرایط اقتصادی و اجتماعی زمان خود، سعی کرده است که مشکلات روابط صاحبخانه و مستاجر را حل کند.

در حال حاضر قانون روابط موجر و مستاجر 1376 بر روابط دو طرف حاکم است. اگر چه ممکن است قرارداد اجاره‌ای پیدا کرد که هنوز تحت حکومت قوانین قبل از آن باشد اما بر تمام قراردادهایی که از سال 1376 به بعد منعقد شده، قانون سال 1376 حاکم است.

در کشور ما رقابتی همیشگی بین قیمت ملک و اجاره‌بهای آن وجود دارد. بررسی وضعیت مسکن در چند دهه قبل نشان می‌دهد که هرگاه قیمت‌ مسکن مهار شده است، قیمت اجاره‌بها رو به افزایش گذاشته است و هرگاه که رشد اجاره‌بها مهار شده، نوبت به افزایش قیمت خانه شده است. این وضع سبب شده که بسیاری از مردم، مطمئن‌ترین روش سرمایه‌گذاری را خرید خانه بدانند. چنان‌که مشاهده می‌شود در جامعه ایرانی، مسکن مجموعه‌ای از پیامدها را ایجاد می‌کند که روابط موجر و مستاجر جزیی از آن است. قانون که وظیفه تامین نظم را برعهده دارد، با ورود به حوزه مسکن سعی کرده که به تنظیم روابط موجر و مستاجر بپردازد. در این خصوص قانون مدنی، قانون موجر و مستاجر و قانون تملک آپارتمان‌ها سه قانونی هستند که نقش اصلی را بازی می‌کنند. با وجود این قوانین، هنوز بخش بزرگی از اختلافاتی که در دستگاه قضایی طرح می‌شود، مربوط به روابط موجر و مستاجر است. شهروندان به دلیل نداشتن اطلاع کافی از قانون، دچار اختلاف می‌شوند و با طرح این اختلافات در شورای حل اختلاف یا دادگاه‌ها، بر حجم پرونده‌های مطرح در دادگستری اضافه می‌کنند در حالی که بسیاری از این اختلافات راه‌حل‌های ساده‌ای دارد.

شایع‌ترین اختلافات موجر و مستاجر

مراجعه ما به دفاتر مشاوران املاک و گفت وگو با مالکان و مستاجران و همچنین بررسی پرونده‌هایی که در روابط موجر و مستاجر مطرح می‌شود، نشان می‌دهد که بسیاری از اختلافات میان کارگران و کارفرمایان به تامین هزینه‌های مربوط به خرابی مورد مستاجره، تقسیم هزینه‌های مشترک میان موجر و مستاجر و ادامه عقد اجاره بدون تمدید قرارداد برمی‌گردد. موضوع دیگری که ایجاد اختلاف می‌کند، تاخیر در پرداخت اجاره‌بها و جبران خسارت آن است. در ادامه به بررسی این موضوعات خواهیم پرداخت.

ادامه عقد اجاره بدون تمدید قرارداد

در حقوق ایران انقضای مدت اجاره یکی از دلایل پایان یافتن مدت اجاره نام برده شده است. ماده 494 قانون مدنی می‌گوید: «عقد اجاره، به محض انقضای مدت برطرف می‎شود. اگر پس از انقضای آن، مستاجر عین مستاجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگه دارد، موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت‎المثل خواهد بود، اگر چه مستاجر استیفای منفعت نکرده باشد و اگر با اجازه مالک در تصرف نگاه دارد وقتی باید اجرت‎المثل بدهد که استیفای منفعت کرده باشد، مگر این که مالک اجازه داده باشد که مجانا [بطور مجانی] استفاده کند.» بنابراین در صورتی که اجاره پایان یافت، ضرورتا باید مستاجر ملک را خالی کند. اما در عمل موارد زیادی وجود دارد که با پایان یافتن مدت اجاره، مستاجر همچنان در ملک می‌ماند و مالک نیز در این خصوص سکوت می‌کند. این وضعیت در برخی موارد سبب ایجاد اختلافاتی می‌شود. در چنین فرض نسبت به ماه‌هایی که از مدت اجاره گذشته است، موجر چه حقوقی دارد؟ آیا مستاجر باید به میزانی که در قرارداد تعیین شده است اجاره بپردازد یا باید اجرت‌المثل بپردازد که در تعیین آن، میزان عرفی اجاره در ماه‌های پس از پایان یافتن مدت اجاره تاثیر دارد. پاسخ این سوال، بستگی به این دارد که آیا می‌توان گفت قرارداد اجاره به صورت ضمنی تمدید شده است یا خیر؟ در برخی کشورها مثل فرانسه، صریحا به این سوال پاسخ مثبت داده شده اما در کشور ما باید با استفاده از تفاسیر و اصول حقوقی پاسخ را استخراج کرد. در صورتی که پاسخ مثبت باشد، در برخی موارد که مستاجر پس از پایان مدت اجاره همچنان آن را در تصرف خود نگه می‌دارد و موجر نیز در این خصوص سکوت می‌کند، می‌توان قایل به این شد که با تراضی ضمنی طرفین قرارداد اجاره تمدید شده است.

امکان تمدید اجاره با تراضی ضمنی

در حقوق مدنی ایران قانونگذار راجع به امکان تجدید عقد اجاره، چه به صورت صریح و چه به صورت ضمنی و همچنین راجع به امکان تمدید عقد اجاره، سکوت اختیار کرده است. حتی در بعضی از مقررات میان تمدید و تجدید عقد اجاره تفاوتی قایل نشده است. قانون‎الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1365 مقرر می‎دارد: «از تاریخ تصویب از این قانون کلیه اماکن استیجاری که با سند رسمی، بدون دریافت هیچ‎گونه سرقفلی و پیش‎پرداخت به اجاره واگذار می‎شود، در رأس انقضای مدت اجاره، مستاجر موظف به تخلیه آن می‎باشد، مگر آن که مدت اجاره با توافق طرفین تمدید شود.» در عقد اجاره‎ای که مدت آن بطور کامل منقضی شود و متعاقدین قصد داشته باشند که رابطه استیجاری همچنان وجود داشته باشد؛ لازم است که انشای عقد جدیدی کنند. در این صورت عقد اجاره تجدید می‎شود نه تمدید.

امکان تجدید صریح عقد اجاره در حقوق ایران با هیچ مشکلی مواجه نیست؛ زیرا عقد اجاره از عقود رضایی بوده و قانونگذار برای انعقاد آن تشریفات خاصی را مقرر نکرده است. تجدید صریح عقد اجاره، عقد جدیدی محسوب می‎شود که گاهی شرایط آن، همان شرایط مقرر در اجاره قبلی می‎باشد و یا ممکن است بعضی از شرایط قرارداد تغییر یابد. اما مورد بحث ما در خصوص وضعیتی است که هیچ توافقی برای تجدید یا تمدید اجاره وجود ندارد، با این وجود مستاجر همچنان به انتفاع از ملک ادامه می‌دهد و مالک نیز در این خصوص سکونت می‌کند. در این صورت تکلیف چیست؟

در حقوق ایران هر چند که تجدید ضمنی اجاره به صراحت در قوانین ذکر نشده است، اما براساس قواعد عمومی، امکان تجدید ضمنی عقد اجاره وجود دارد؛ زیرا، اعلام اراده در عقود رضایی، ممکن است صریح باشد یا ضمنی. اگر حکومت اراده باطنی را بپذیریم، چگونگی ابراز آن در نفوذ عقد اثر ندارد و حاکمیت اراده باطنی، موضوعی است که هم مورد تایید فقهای اسلامی و هم مورد تایید اکثر حقوقدانان قرار گرفته است. قانون مدنی ایران در ماده مقرر می‎دارد:«عقد محقق می‎شود به قصد انشا، به شرط مقرون بودن به چیزی که دلالت برقصد کند.» دلالت برقصد، ممکن است ضمنی باشد و از اعمالی که به منظور دیگر انجام می‎شود، استنباط شود. قبول پیشنهاد معامله ممکن است به طور ضمنی انجام شود و این چیزی است که هم از برخی مواد قانون مدنی مثل مواد 191 و 193 استنباط می‎شود و هم حقوقدانان برآن اتفاق‎نظر دارند. اما آنچه مورد اختلاف است وجود ایجاب چه به صورت صریح و چه به صورت ضمنی است؛ مانند آن که عده‎ای از حقوقدانان، ماندن مستاجر در محل سکونت خود پس از پایان مدت اجاره را، ایجاب ضمنی بر پرداخت اجرت بر مبنای اجاره‎بهای پیشین می‎دانند و برای اثبات نظر خود به ماده 501 قانون مدنی استناد می‎کنند. اما عده‎ای دیگر، ماندن مستاجر در محل سکونت خود پس از پایان مدت اجاره را ایجاب ضمنی نمی‎دانند.

اما اگر نظر بالا را بپذیریم، و معتقد باشیم بر اینکه متعاقدین عقد اجاره را به صورت ضمنی تجدید می‌کنند، باید تمام شرایط عقد اجاره سابق (از جمله مدت عقد) را از شرایط عقد جدید محسوب کنیم در حالی که با توجه به افزایش مداوم اجاره‌بها در کشور ما و تقاضای فراوان برای مسکن یه سختی می‌توان چنین چیزی را به اراده موجر نسبت داد. در نهایت می‌توان گفت که امکان تجدید و تمدید عقد اجاره با تراضی ضمنی دور از دهن نیست و در حالی که در حقوق ایران در مورد مدت اجاره‎ای که تجدید ضمنی شده است، نص ویژه‎ای وجود ندارد و همچنان‎ که متعاقدین در خصوص سایر شرایط عقد اجاره به صورت ضمنی توافق می‎کنند، باید بر تعیین مدت زمانی مشخص نیز به صورت ضمنی توافق کنند. در پایان باید به این موضوع نیز بار دیگر اشاره کرد که قانونگذار پیش از هرچیز تاکید دارد که اگر با وجود انقضای مدت عقد، مستاجر همچنان عین‎ مستاجره را در اختیار داشته باشد و موجر به این امر راضی نباشد، مستاجر غاصب بوده و ید او ضمانی خواهد بود. در این صورت مسوول هر نقص و عیبی است که در عین مستاجره به وجود آمده است؛ هر چند که مستند به فعل او نباشد. ولی اگر موجر راضی باشد، مستاجر در صورتی ملزم به پرداخت اجرت‎المثل است که از عین استیفا منفعت کرده باشد.

تعیین تکلیف موجر و مستاجر

خسارت تاخیر در پرداخت اجاره یا تاخیر در بازپرداخت رهن در جمع همه این نظرات وضعیت مستاجری که بعد از انقضای مدت همچنان ملک مورد اجاره را در اختیار دارد، یکی از این شرایط خواهد بود که بر اساس هر یک حقوق و تکالیف موجر و مستاجره تغییر می‌کند.

1. چنانچه بعد از اتمام مدت اجاره، مستاجر به تصرف خود ادامه داد و موجر بر این تصرف رضایت نداشت و تقاضای تخلیه کرد ضمن تبدیل ید امانی مستاجره به ید ضمانی-خواه مستاجره از مورد اجاره استفاده کامل کرده باشد یا نکرده باشد- باید اجرت‌المثل زمان تصرف بعد از اتمام اجاره را به موجر بپردازد و مسوول تلف و هر نقص یا عیبی خواهد بود اگر چه مستند به فعل او نباشد.

2. پس از انقضای مدت اجاره تا زمانی که موجر استرداد عین مستاجره را نخواهد، عین مستاجره در دست مستاجر امانت است و همان اجاره تصرفی که به عنوان امانت مالکانه پدیدار شده بود باقی است و در صورت عدم استیفای منفعت موظف به پرداخت اجرت‌المثل نیست اما در صوره بهره‏برداری از عین مستاجره ضامن استیفای مذکور به میزان اجرت‌المثل است.

3. در صورتی که در عقد اجاره مدت به طور صریح ذکر نشده باشد ولی مال ‏الاجاره از قرار مثلا ماهی فلان مبلغ تعیین شده باشد مانند این است که مدت اجاره یک ماه تعیین شده است و جهالت از بین رفته است. ولی اگر مستاجر عین مستاجره را بیش از مدت مذکور در تصرف خود نگاه دارد و موجر هم سکوت کرده و اعتراضی نکند به هر میزان که این تصرف ادامه یابد و رضایت نیز وجود داشته باشد اجرت نسبت به اجرت‌المسمی را باید به موجر پرداخت کند. بدیهی است که برای ماه اول عقد اجاره لازم است و برای بقیه مدت لازم نبوده و هر گاه که موجر تقاضای خلع ید نماید و یا مستاجره حاضر به تحویل عین مستاجره باشد مراضات مذکور بهم خورده است.4.تجدید اجاره مستلزم قصد و رضا و تعیین مدت و سایر شرایط است و صرف ادامه تصرف مستاجره در مورد اجاره و سکوت موجر را نمی‏تواند ضرورتا تجدید اجاره قلمداد کرد بلکه براساس اذن موجر و رضایت مستاجر، مراضات حاصل شده است.
 
منبع : روزنامه حمایت

بخش بسیاری از خدمات سایت وکالت آنلاین رایگان میباشد ولی شما میتوانید با اهداء کمک های مالی خود ما را در خدمت رسانی بهتر یاری نمایید.

موضوعات مرتبط

مطالب مرتبط

نسخه چاپی ارسال به دوستان

مشاوره تلفنی با وکیل 09128304909

 
شخص حقوقی در چه مواردی دارای مسئولیت کیفری است ؟ محرومیت واحدهای بدهکار در آپارتمان از دریافت خدمات عمومی حذف زندان از مجازات زنان رویکرد احکام قضایی باید کاهش استفاده از مجازات حبس باشد مخالفت همسر با داشتن فرزند منجر به خودکشی و دادخواست طلاق شد پشت پرده افزایش کودکان متکدی در معابر پایتخت اعدام نمی تواند مجازات بازدارنده ای در حوزه مواد مخدر باشد انتقاد رییس کمیسیون آموزش مجلس از رای دیوان عدالت اداری کشور 12.5 میلیون جوان در کشور مجرد هستند حرکت آرام ازدواج در پیچ و خم مسایل جامعه دوستی با پاشنی خیانت ، در کوچه پس کوچه های شبکه اجتماعی چه می گذرد ؟ نوزاد یک روزه پشت درب های بسته نهادهای متولی اثبات مالکیت در خصوص املاک بدون سند یکی از راهکارهای پیشگیری از وقوع جرم ایجاد اشتغال برای خانواده های زندانیان است توضیح کشاورز درباره کلید سوالات و شکایات مربوط به آزمون وکالت 95 پول پس گرفتن ، آداب دارد ! ، راهکارهای باز پس گرفتن طلب زمانیکه هیچ مدرکی نداریم متهم مادرکشی: تحت تاثیر توهم ناشی از شیشه جنایت کردم وضعیت حقوقی احوال شخصیه ایرانیان غیر شیعه توصیه های حقوقی به خریداران خودرو حضانت در آیینه قانون