در تشخیص ماهیت حقوقی قراردادی که مستند دعوی قرار گرفته دادرس بایستی خواسته مشترک طرفین را پی جوئی نماید
تاریخ رسیدگی 21/12/72
شماره دادنامه 809/3
مرجع رسیدگی شعبه سوم دیوانعالی کشور
خلاصه جریان پرونده : در تاریخ 28/7/69 آقای (خ) به وکالت از آقای (ش) دادخواستی به طرفیت آقایان و بانوان (ن) و (الف) و (ت) و (د) به خواسته الزام خواندگان به تنظیم سند رسمی انتقال ششدانگ یک دستگاه ساختمان احداثی در پلاکهای ثبتی 681 و682 فرعی از 6933 فرعی بخش 2 تهران به شعبه پنجم دادگاه حقوقی یک تهران تسلیم و توضیح داده مورث خواندگان مرحوم ادوارد ... به موجب مبایعه نامه مورخ 3/11/68 ششدانگ یک دستگاه ساختمان احداثی در دو پلاک فوق را به موکل اینجانب فروخته و متعهد شده در تاریخ 2/5/69 در دفتر اسناد رسمی شماره 351 تهران حاضر و با دریافت مابقی ثمن مورد معامله را رسما" به وی منتقل نماید خریدار با همکاری فروشنده مدارک لازم را تهیه می کند اما فروشنده در تاریخ 8/5/69 فوت کرده ، خریدار از وراث وی درخواست کرده به قائم مقامی مورث خود نسبت به انتقال ملک اقدام نمایند که تا کنون اقدامی در جهت اخذ گواهی حصر وراثت و سایر مدارک و انجام تعهد آن مرحوم معمول نداشته اند . چون در مبایعه نامه تصریح شده هنگام تنظیم سند انتقال خریدار می تواند به نام هر کسی که مایل باشد سند تنظیم کند لذا تقاضای الزام آنان را به انتقال رسمی ملک به نام موکل و آقای (و) دارد . بهای خواسته مبلغ 2100000 ریال تعیین و پرونده با کلاسه 69/414 در جریان رسیدگی قرار گرفته ، خواندگان در نشانی تعیین شده شناخته نشده اند و دادخواست و پیوست های آن از طریق انتشارآگهی درروزنامه ابلاغ شده که در موعد معینه پاسخی به دعوی نداده ودرجلسه دادرسی حضور نیافته اند در تاریخ 24/9/70 آقای (گ) خود را به وکالت از خواندگان معرفی کرده ولی در قبال ادای خواهان ها دفاعی به عمل نیاورده دادگاه وضعیت ثبتی پلاکهای مورد دعوی را استعلام و به صدور حکم طبق خواسته اظهار عقیده می نماید . وکیل خواندگان به نظریه ابرازی اعتراض و در لایحه تقدیمی اظهار داشته مستنددعوی قولنامه ای است که برای طرفین در آن حق انصراف منظور شده وفروشنده تلگرافی انصراف خود را از معامله اعلام داشته و خریدار فقط مستحق مطالبه بیعانه پرداختی و وجه الضمان مقرر در قولنامه است و مطالبی در مورد ماهیت حقوقی قرارداد عنوان (درخواست فسخ نظریه را نموده است و این شعبه در مقام رسیدگی به اعتراض نامبرده به موجب دادنامه شماره 698/283/10/71 خلاصه به شرح زیراظهارنظرنموده است
اولا" قسمتی از نظریه دادگاه مشعر است بر الزام خواندگان به انتقال رسمی ملک به آقای (و) از آنجا که نامبرده اقامه دعوی نکرده و صرف قید جمله : (خریدار مجازخواهد به نام هرکس که مایل باشد تنظیم سند نماید) نمی تواند مجوز الزام خواندگان باشد . ثانیا" اخطاریه به خواندگان مربوطه به جلسه 20/3/70 از طریق انتشارآگهی در روزنامه به آنان ابلاغ شده و مشارالیهم در جلسه مرقوم حضور نیافته اند و اقدامات و رسیدگی های بعدی دادگاه بدون تعیین جلسه و دعوت اصحاب دعوی با ماده 11 لایحه قانونی تشکیل دادگاههای عمومی مغایرت دارد و رسیدگی و اظهارنظر وجه قانونی نداشته است . ثالثا" در سند مورخه 3/11/68 تصیح گردیده : (فروشنده متعهد می شودچنانچه در موعد معین حاضر به انجام معامله نگردیده تعهد می نماید که علاوه بر استرداد بیعانه دریافتی خود معادل آن اضافه بر بیعانه دریافتی به عنوان خسارت به خریدار پرداخت ... متقابلا" هم خریدار نیز تعهد می نماید چنانچه در موعد معین حاضر به انجام معامله نگردید حق مطالبه بیعانه پرداختی خود نخواهد داشت ... ) و به شرح فتوکپی مصدق تلگرام شماره 4797/5/69 منتسب به (مالک ملک) به دفتر اسناد رسمی شماره 351 تهران و دفتر املاک مهرابیان (واسطه معامله) اعلام شده مشارالیه از فروش منزل مورد قولنامه منصرف شده و با وصف جعل چنین شرطی برای طرفین معامله و با وصف مفاد ماده 220 قانون مدنی الزام خواندگان به انتقال رسمی ملک بر مبنای معامله و تعهد مشروط وجه قانونی نداشته و با قصد و رضای طرفین و کیفیت مراضات و توافق آنها تطبیق نمی کند لذا نظریه دادگاه تایید نمی شود و پرونده در اجرای ماده 15 قانون تشکیل دادگاههای حقوقی یک و دو به دادگاه ذیربرط اعاده می گردد . پس ازوصول پرونده آقای ... وکیل خواهان با تسلیم گواهی فوت و حصروراثت اعلام داشته آقای (ش) در گذشته و وراث وی بانو دولت ... همسر و بانوان ... و فرزندان وی می باشند که دادرسی بامداخله آنان جریان یافته است . دادگاه پس از استماع توضیحات وکلای طرفین کفایت رسیدگی را اعلام و خلاصه بشرح زیر رای صادر نموده است : عمده اعتراض وکیل خواندگان اینست که موکلین وی طبق شرط ضمن عقد از معامله انصراف حاصل نموده اند، اما گرچه در بند یک قرارداد تصریح گردیده : چنانچه فروشنده در روز موعد معین حاضر به انجام معامله نگردید ... ) لکن این شرط در واقع تعیین ضمانت اجرای عدم حضور فروشنده دردفترخانه است و همچنین مشخص نمودن وجه التزام مربوط به عدم حضور است و شرط مرقوم دلالتی براختیار فسخ معامله از ناحیه فروشنده در مدت معین و کیفیت مقرر در ماده 399 قانون مدنی ندارد، بدین لحاظ مدافعات وکیل خواندگان خدشه ای به اصالت و الزامات منعقده فی مابین وارد نمی آورد و لذا مستندا" به مواد 219 و220 و 338 و341 قانون مدنی و ماده 46 قانون ثبت اسناد و املاک رای بر الزام خواندگان به انتقال رسمی ششدانگ پلاکهای مورد دعوی به نام ورثه مرحوم (ش) در قبال دریافت باقیمانده ثمن صادر می نماید . قسمتی از دعوی وکیل خواندگان مبنی بر انتقال قسمتی از ملک به آقای (و) به علت اینکه آقای (و) شخصا" یا توسط وکیل ادعائی ننموده غیرموجه بوده ومردود اعلام می گردد . وکیل خواندگان درخواست تجدیدنظر نموده واعتراضات وی مفادا" تکرار مطالبی است که درجریان دادرسی عنوان شده پرونده جهت رسیدگی به دیوانعالی کشور ارسال و به این شعبه ارجاع شده لایحه اعتراضیه هنگام شور قرائت خواهد شد.
هیئت شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید پس ازقرائت گزارش آقای ... عضو ممیز واوراق پرونده مشاوره نموده چنین رای می دهند.
رای
اعتراض وکیل تجدیدنظرخواهان نسبت به دادنامه شماره 17247/3/72 صادره از شعبه پنجم دادگاه حقوقی یک تهران وارد است . زیرا اولا" مستند دعوی خواهان (وراث خواهان) قرارداد عادی مورخ (4/11/1368) تنظیمی در دفتر معاملات ملکی ... است و علیرغم اینکه درصدرقرارداد تصریح گردید قولنامه ومبایعه نامه رسمی و قرارداد رسمی ... )لکن مندرجات و مصرحات متن قرارداد و تعهدات و الزاماتی که طرفین به عهده گرفته اند و شرائطی را که مورد توافق قرار داده اند به وضوح معلوم می دارد که قرارداد مذکور مثبت تحقق عقد بیع نیست بلکه قولنامه و تعهد به انتقال و خرید و فروش است . زیرا اولا" صرف به کار بردن عناوین و اصطلاحات خریدار و فروشنده و مورد معامله و بهای آن در متن قرارداد موجب تحقق عقد بیع نیست کمااینکه درماده 329 قانون مدنی که توصیف کننده قوائم و عناصر تحقق عقد بیع است گفته شده (پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و قیمت آن عقد بیع به ایجاب و قبول واقع می شود) به دیگر عبارت ماده مرقوم قبل از وقوع عقد بیع از تواق بایع و مشتری و مبیع و قیمت گفتگو کرده است و سند عادی مورخ 4/11/1368 صرفا" منعکس کننده توافق بایع و مشتری در مبیع و قیمت آن است النهایه صرف این توافق واقعی به مقصود نیست بلکه با ایجاب و قبول است که معامله بیع به تمامه واقع می شود . و لذا (در تشخیص ماهیت حقوقی قراردادی که مستند دعوی قرار گرفته دادرس بایستی خواسته مشترک طرفین را پی جوئی نماید و وسیله ای که در این زمینه در اختیار دارد مندرجات قرارداد مصرحات متن سند و الفاظی است که طرفین در تنظیم قرارداد به کار برده اند با حمل آن به معانی عرفی و نهایت داوری عرف و اوضاع و احوال قضیه است)0 مصرحات متن سند و الفاظ استعمال شده در آن به وضوح تایید می نمایند که طرفین قولنامه تنظیم کرده اند و انجام معامله را به حضور در دفتر اسناد رسمی شماره 351 تهران در تاریخ سوم مرداد ماه 1369 موکول نموده اند الف : در سطر17قرار داد تصریح شده (قرار شد طرفین معامله خریدار و فروشنده در روز سوم مرداد ماه 69 ساعت ده صبح با در دست داشتن تمام مدارک لازم در دفترخانه رسمی 351 تهران برای انجام معامله حاضر شده سند راامضاء نموده معامله را انجام نمایند.
ب : در بند1 شرایط قرارداد قید گردیده (در اینجا فروشنده متعهد می شود چنانچه در روز موعد معین حاضر به انجام معامله نگردیده تعهد می نماید که علاوه بر استرداد بیعانه دریافتی خود معادل آن اضافه بر بیعانه دریافتی به عنوان خسارت بدون هیچگونه عذر و بهانه به خریدار پرداخت نماید و حق کمیسیون بنگاه رابرابر معامله انجام شده به بنگاه بپردازد) در بند2 شرایط آمده است (خریدار نیز تعهد می نماید چنانچه در موعد معین حاضر به انجام معامله نگردید حقی به مطالبه بیعانه پرداختی خودنخواهدداشت و ... ) سپس در بند3 شرایط توضیح داده اند (توضیح اینکه پرداخت خسارت طرفین به یکدیگر بدون هیچگونه عذر و بهانه بایستی انجام شود برای اینکه فروشنده به خاطر این خریدار یک خریدار دیگر را از دست می دهند و همچنین خریدار برای تهیه پول متحمل خسارت های گوناگون می شود که جبرانش به غیر از انجام معامله ممکن نیست)0در بند4و8و9 شرایط تصریح سند (سند مالکیت مورد معامله بعد ازامضاء قولنامه و قرارداد تا روز انجام معامله نزد بنگاه خواهدماند) مدارک عدم حضور هر یک از طرفین برای عقد قرارداد و انجام معامله فوق تصدیق و گواهی دفترخانه اسناد رسمی شماره 351 تهران خواهد بود ... و این قولنامه و قرارداد بدون مهر و امضاء بنگاه هیچگونه ارزش قانونی نخواهد داشت) بنا به مراتب مذکور مقطوع و مسلم است که سند عادی مورخ 4/11/1368 حاوی تعهد و الزامات طرفین برای انجام معامله به کیفیتی که مورد توافق قرار گرفته در تاریخ 3/5/1369 و در دفتر اسناد رسمی شماره 351 تهران است ثانیا" به حکایت متن قرارداد تعهد و الزامات طرفین برای انجام معامله مقرون به شرائطی است که خود موردتوافق قرار داده اند از جمله جعل وجه التزام به منظور جبران خسارت ناشی از نقض عهد که به طور کلی جعل وجه التزام در قراردادها به دو منظور صورت می گیرد.
1 به عنوان خسارت تاخیر در اجرای تعهد یا عدم انجام تعهد و نهایت تحکیم اجرای تعهد که در این صورت متخلف از اجرای تعهد علاوه بر اینکه بایستی ایفاء عهد نماید در صورت مطالبه ذینفع و اثبات تخلف وجه التزام مقرر را هم بایستی بپردازد . 2 به عنوان خسارت عدم اجرای تعهد و شرط جزای آن و جانشین تعهد اصلی که بر این تقدیر یا ثبوت تخلف طرف متخلف فقد ملزم به تادیه وجه التزام مقرر است و دیگر نمی توان او را به ایفاء تعهد ملتزم نمودوضابطه در تشخیص نوع وجه التزام و کیفیت آثار آن قصد و اراده مشترک طرفین قرارداد و الفاظ توافق کرده اند چنانچه فروشنده در روز موعد معین حاضر به انجام معامله نگردید تعهد می نماید علاوه بر استرداد بیعانه دریافتی خود معادل آن اضافه بر بیعانه دریافتی بعنوان خسارت بدون هیچگونه عذر و بهانه به خریدار پرداخت و حق کمیسیون بنگاه را برابر معامله انجام شده به بنگاه بپردازد . متقابلا" خریدار هم تعهد می نماید چنانچه در مور معین حاضر به انجام معامله نگردید حقی به مطالبه بیعانه پرداختی خود نخواهد داشت ... ) و عبارات مذکور شرایط قرارداد مفهم این معنی است که طرفین وجه التزام معینه را جانشین عدم ایفاء تعهد اصلی قرار داده اند والا معنی نداشت که فروشنده هم ملزم به استرداد بیعانه دریافتی باشد و هم معادل آن به عنوان خسارت بپردازد و هم اینکه او را به ایفاء تعهد اصلی الزام نمایند . صرف این مطلب که فروشنده در صورت حاضر نشدن برای انجام معامله بایستی بیعانه دریافتی را مسترد نماید بهترین دلیل است بر اینکه بر حسب جعل و توافق طرفین در صورت حاضر نشدن فروشنده به انجام معامله در صورت اثبات تخلف صرفا" مکلف به تادیه وجه التزام مقرره است در غیر این صورت با استرداد بیعانه و لزوم ایفاء تعهد اصلی نتیجه این خواهد شد که عوضین نزد خریدار جمع شود زیرا هنگام انجام معامله بیعانه دریافتی به عنوان قسمتی از ثمن معامله محاسبه خواهد شد و تردیدی نیست این کیفیت تلقی از شرایط مصرحه در قراردادخلاف اصل و منطق حقوقی و لزوم تعادل اقتصادی متعاملین در عقد بیع است و استدلال دادگاه صادر کننده حکم تجدیدنظرخواسته مبنی بر اینکه (شرط مندرج دربند یک در واقع تعیین ضمانت اجرای عدم حضور فروشنده در دفترخانه است و همچنین مشخص نمودن وجه التزام مربوط به عدم حضور است النهایه شرط مرقوم دلالتی بر اختیار فسخ معامله از ناحیه فروشنده در مدت معین به کیفیت مقرر در ماده 399 قانون مدنی ندارد وبدین لحاظ مدافعات وکیل خواندگان خدشه ای به اصالت والزامات منعقده فیمابین طرفین وارد نمی آورد).
خلاف مصرحات متن قرارداد و دلالت سندی است که طرفین صحت واصالت آن را قبول دارند زیرا ماده 399 قانون مدنی راجع به موردی است که عقد بیع به کیفیت مصرح در ماده 339 قانون مزبور واقع شده باشد و بنابرآنچه گذشت سند عادی مورخ 4/11/1368 مثبت وقوع عقدبیع نیست قولنامه و قراردادی است که ضمن آن طرفین در زمینه انجام معامله بعدی مورد توافق تعهدات و الزاماتی را پذیرفته اند و این قرارداد مشروط به شرایطی است که محل مراضات طرفین بوده و به این وصف خیار شرط موضوع ماده 399 صادق به مورد نیست و موضوع حق فسخ مطرح نگردیده بلکه بر حسب اشتراط طرفین قرارداده اندبراینکه هرکس در تاریخ معینه برای انجام معامله در دفتر اسناد رسمی معهود حاضر نشود مبلغی به عنوان خسارت به طرف مقابل بپردازد و این وجه التزام به ویژه ، لزوم استرداد بیعانه جانشین تعهد اصلی است و بنابه مراتب دادنامه تجدیدنظرخواسته در حدی که موردتجدید نظرخواهی قرار گرفته خلاف دلالت اسناد ابرازی طرفین و قصد مشترک آنان صدور یافته و دادگاه به قراردادتنظیمی معنای دیگری داده که مورد نظر اطراف قرارداد نبوده و همچنین به لحاظ مخالفت آن با ماده 339 قانون مدنی نقض می شود و رسیدگی مجدد به شعبه دیگردادگاه حقوقی یک تهران ارجاع می گردد.
مرجع :
کتاب قانون مدنی در آیینه آراء دیوان عالی کشور - عقود وتعهدات
به اهتمام یدالله بازگیر- انتشارات فردوسی - چاپ اول - چاپ دریا
نوع : آراء و نظریات
شماره انتشار : 809
تاریخ تصویب : 1372/12/21
تاریخ ابلاغ :
دستگاه اجرایی :
موضوع :
منبع : وب سایت قوانین دات آی آر (معاونت آموزش دادگستری استان تهران)
برای متعاملین حق فسخ برقرار نشده و دلیلی بر اثبات ادعای فسخ یا تفاسخ و یا اقاله معامله با خواهان ابراز نگردیده لذا آثارمعامله مزبور لازم الاتباع و محمول بر صحت است قرارداد عادی مورخ با توجه به الفاظ و عبارات مذکور درآن ، محمول بر مبنای عرفی و درقالب عقد اجاره بوده و طول مدت اجاره موجب قلب ماهیت عقد اجاره به بیع نبوده است
