به موجب مبایعه نامه طرفین تراضی به معامله با جمیع خصوصیات آن از جمله تنظیم سند نموده اند
تاریخ رسیدگی 9/2/69
شماره دادنامه 781/22
مرجع رسیدگی شعبه 22 دیوانعالی کشور
خلاصه جریان پرونده : در تاریخ 3/12/67 آقای (الف) با وکالت آقای (ع) به طرفیت آقای (ح) دادخواستی به خواسته الزام به تنظیم سند مالکیت ثبتی نسبت به پلاک 3170 بخش 5 تبریز مقوم به 2100000 ریال تقدیم دادگاه حقوقی یک تبریز نموده که به شعبه اول ارجاع گردیده و خلاصتا" توضیح داده خوانده به موجب یک فقره مبایعه نامه عادی مورخ 10/7/67 یک دستگاه آپارتمان با موکل معامله نموده و مقداری از ثمن معامله را قبلا" دریافت و مقرر می گردد بقیه ثمن را نیز حین تنظیم سند مالکیت رسمی و انتقال قطعی مبیع دریافت نماید خوانده علیرغم مراجعات مکرر از تنظیم سند مالکیت امتناع می نماید و در خاتمه تقاضای صدور حکم بشرح خواسته کرده و مستندات خواهان فتوکپی مبایعه نامه و وکالتنامه وکیل می باشد با تعیین وقت وابلاغ به طرفین آقای دکتر (ف) با تقدیم یک برگ وکالتنامه خود را وکیل خوانده معرفی کرده است طبق صورتجلسه مورخه 13/2/68 وکیل خواهان اظهار داشته دعوی بشرح دادخواست تقدیمی است مضافا" به اینکه به موجب مبایعه نامه طرفین تراضی معامله با جمیع خصوصیات آن ازجمله تنظیم سند نموده اند و از جمله خصوصیات این معامله تنظیم سند رسمی است به طوریکه ماده 225 قانون مدنی ناظر به مورداست مضافا" به اینکه موکل به موقع با ارسال اظهارنامه مراتب را به فروشنده تذکر و در صدد تنظیم سند برآمده که فتوکپی گواه دفترخانه جهت استحضار به پیوست پرونده تقدیم می گردد وآقای وکیل خوانده خلاصتا" اظهار داشته اولا" مختلف از اجزای مدلول قرارداد شخص خواهان بوده چه به موجب سطر11 قولنامه مورد استناد خواهان خریدار متعهد شده و در آخر سال 67 در یکی از محاضر رسمی سند تنظیم نماید و قراربود معامله با اخذ وام از بانک صورت گیرد بر این اساس خواهان بدوا" در تبریز اقدام به اخذ وام از بانک سپه نموده لیکن خواهان موفق به اخذ نشده در حالی که موکل نسبت به تدارک مقدمات تنظیم سند اقدام کرده و سپس خواهان گفته است موفق به اخذ وام نشده ودرنتیجه تنظیم سند رسمی معامله تا آخر سال 67 میسر نگردیده و خواهان در تاریخ 10/10/67 به شماره 78 از بانک ملت دو میلیون تومان وام اخذ و در تاریخ 2/11/67 آمادگی خود را برای تنظیم سند به وسیله اظهار نامه اعلام داشته و بنابراین متخلف از قراردادخواهان بوده ثانیا" در سطر10 قولنامه تصریح گردیده که هرگاه فروشنده ازتنظیم سند خودداری و یا از معامله منصرف شود بیعانه دریافتی را باید بپردازد گرچه بنا به استدلالی که قبلا" عنوان شده متخلف از اجرای قرارداد خواهان بوده مع الوصف لو فرض متخلف موکل بوده توجه به سطر ده قرارداد جنبه الزامی آن را از بین می برد زیرا قرارداد مقید به شرط بوده و متخلف از شرط ضمانت اجرائی دارد وطرف استحقاق دریافت وجه التزام دارد و در خاتمه تقاضای صدور حکم بر بطلان دعوی خواهان را کرده است دادگاه با توجه به پاسخ استعلامیه ثبتی اخذ توضیح از طرفین را در موردی که مورد معامله کدام یک از آپارتمانها و قطعات می باشد ضروری تشخیص و پس از اخذ توضیح طبق صورتجلسه مورخه 19/4/68 و اظهارات خواهان مبنی بر اینکه پلاک مورد بحث قطعه چهارم است آقای موکل خوانده اظهار داشته مورد معامله در رهن نبوده و آزاد است و قبض و اقباضی به عمل نیامده و اگر قبض و اقباضی صورت می گرفت در قولنامه با این امرتصریح می گردیدسرانجام دادگاه پس از کسب نظر آقای مشاور طبق نظریه مورخه 19/4/68 خلاصتا" چنین اظهار کرده است ( ... نظر به اینکه قرارداد مستند دعوی مورد قبول هر یک از طرفین بوده و به موجب آن فروشنده (خوانده) به صراحت تعیین کرده است ک در آخر آذرماه سال شصت و هشت در یکی از محاضر رسمی تنظیم سند نماید که قرارداد مزبور توجها" به ماده 10 قانون مدنی که مقرر می دارد (قراردادهای خصوص نسبت به کسانیکه آن را منعقد نموده اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است) دارای ارزش و اعتبار قانونی است وحسب مدلول ماده 219 همان قانون که حاکیست (عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد بین متعاملین و قائم مقام آنها لازم الاتباع است ... ) بین طرفلین لازم الوفا می باشد و نظر به اینکه با عنایت به کیفیت تنظیم قرارداد وتشخیص طرفین قصد ایشان به انجام معامله و نتیجتا" تنظیم سند رسمی تعلق داشته است چه اینکه علیرغم ادعای آقای وکیل خوانده مبنی بر عدم قبض و اقباض خریدار پس از تنظیم این اندازه ازعمل خواهان بر فعلیت قصد طرفین و تحقق ماده 191 قانون مدنی کافی به نظر می رسد و با در نظر گرفتن اینکه خواهان به موجب اظهارنامه ای که فتوکپی آن پیوست پرونده می باشد قصد و اراده خود را مبنی بر تنظیم سند رسمی متکی به دلیلی نیست تمسک ایشان بوجود شرط اخذ مبلغی برابر می باشد در قرارداددرصورت خودداری یاانصراف فروشنده از انجام معامله الزامی است موجه و به نظر نمی رسد زیرا چنین شرطی نه تنها مانع اعمال قصد خواهان به تنظیم سند رسمی وانجام معامله نمی تواند باشد توجها" به مراتب اشعاری و فقدان موانع قانونی دعوی خواهان را محمول بر صحت تشخیص ونسبت به (ح)با وکالت آقای (ف) به نظریه مذکور اعتراض کرده که اعتراض وی خلاصتا" تکرار مطابق است که در مرحله بدوی عنوان کرده و خلاصه آنکه اولا" تخلف از ناحیه موکلش نبوده بلکه تخلف از ناحیه خواهان بوده ثانیا" به فرض تخلف ضمانت اجرای تخلف از ناحیه موکلش نبوده بلکه تخلف از خواهان بوده ثانیا" به فرض تخلف ضمانت اجرای تخلف و به الزام می باشد علیرغم ادعای وکیل خوانده قبض و اقباضی هم صورت نگرفته و ساختمان در تاریخ قرارداد نیمه تمام بوده ثالثا" به لحاظ عدم آمادگی خواهان موکلش (خوانده) مجبور به اخذ وام ازبانکهای استان آذربایجان شرقی و ملت گردیده و از عدم انجام معامله خواهان صدها هزار تومان متضرر گردیده برای صحت ادعای خود قراردادهای وام را که عمده مبلغ آن در تاریخ 8/12/67 یعنی چهل روز بعد از عدم انجام مدلول قرارداد به وسیله خواهان اخذ گردیده تقدیم کرده است پس از ارسال پرونده به دیوانعالی کشور و ارجاع آن به این شعبه آقای وکیل خوانده لایحه ای تقدیم نموده که ضمن خلاصتا" اظهار داشته (به دلالت سند مالکیت املاک در تاریخ 19/12/66 در رهن بانک ملت قرار گرفته و در تاریخ 17/11/67 فک رهن به عمل آمد است . 2 تاریخ تنظیم قولنامه مستند دعوی 15/7/67 می باشد بنابراین در تاریخ تنظیم قولنامه ملک مورد قرارداد در رهن بانک بوده است . 3 موکل در تاریخ قولنامه حق فروش مورد رهن را نداشته بنابراین قولنامه مستند دعوی فاقد اعتبار قانونی و شرعی می باشد 4 عدم جواز تصرف راهن در مورد رهن اجمالی بوده و نظر حضرت امام رضوان الله علیه نیزدر مسئله 19 تحریرالوسیله تصریح گردیده که فتوکپی آن تقدیم می گردد و ماده 793 قانون مدنی نیز صریح در موضوع است اینکه در وقت بالا هیئت شعبه تشکیل با بررسی محتویات پرونده و مشاوره بشرح زیر اظهارنظر می نماید.
نظریه
اعتراضات وکیل خوانده بر نظریه صادره به جهات زیر وارد است.
1 - استدلال دادگاه به اینکه قصد طرفین به انجام معامله ونتیجتا" تنظیم سند انتقال رسمی تعلق داشته به هیچ وجه منشاء بی ارزش شدن شرط حق انصراف در راس موعد مقرر نمی تواند باشد مگر آنکه شرط مزبور فی حد نفسه باطل بوده باشد و حتی از موجبات تاکید و استحکام قرارداد هم به شمار نیاید و حال آنکه ذیل نظریه صادره خلاف این معنی را نشان می دهد و بر این اساس برخلاف آنچه که در نظریه عنوان شده انفساخ معامله توسط هر یک از طرفین قرارداد در راس موعد مقرر (30/9/67 یعنی تاریخ تعیین شده برای تنظیم سند) هیچ منع شرعی و قانونی نداشته است
2 - استدلال دادگاه به اینکه علیرغم ادعای وکیل خوانده دائر بر اینکه قبض و اقباض خریدار ... به موجب فاکتورهای تقدیمی و هزینه های انجام شده بر فعلیت قصدطرفین کافی به نظر می رسد) قابل قبول نیست زیرا نه تحقیق و معاینه محلی در این مورد صورت گرفته و نه صرف ارائه فاکتورها دلالت قطعه بر تصرف بودن خواهان دارد و نه وقوع قبض و اقباض و متصرف شدن خریدار قبل از فرا رسیدن تاریخ تنظیم سند رسمی انتقال دلالت بر اسقاط حق انصراف از انجام معامله رسمی دارد
3 - صرف ارسال اظهارنامه از ناحیه خریدار (خواهان) نه دلیل آنست مشارالیه به تعهدات خود عمل نموده و نه می تواند مانع از اقدام فروشنده به استفاده از حق انصراف گردد بنا به مراتب اعتراضات وکیل معترض وارد تشخیص و به این لحاظ به مخدوش بودن نظریه صادره اظهارنظر می شود.
مرجع :
کتاب قانون مدنی در آیینه آراء دیوان عالی کشور - عقود وتعهدات
به اهتمام یدالله بازگیر- انتشارات فردوسی - چاپ اول - چاپ دریا
نوع : آراء و نظریات
شماره انتشار : 781
تاریخ تصویب : 1369/02/09
تاریخ ابلاغ :
دستگاه اجرایی :
موضوع :
منبع : وب سایت قوانین دات آی آر (معاونت آموزش دادگستری استان تهران)
قرارداد عادی مورخ با توجه به الفاظ و عبارات مذکور درآن ، محمول بر مبنای عرفی و درقالب عقد اجاره بوده و طول مدت اجاره موجب قلب ماهیت عقد اجاره به بیع نبوده است ملک نزد بانک در رهن می باشد و ذکر حفظ حقوق مرتهن در رای صادره ضرورت دارد
