در دنیای امروز که معاملات ملکی بخش بزرگی از سرمایهگذاریها و تصمیمات مالی افراد را تشکیل میدهد، نوشتن یک قرارداد دقیق و قانونی برای فروش زمین یا خانه، ضرورتی انکارناپذیر است. قرارداد فروش ملک نهتنها پایهگذار اعتماد بین خریدار و فروشنده است، بلکه از بروز اختلافات حقوقی در آینده نیز جلوگیری میکند. با توجه به حساسیت بالای این قراردادها، بهرهمندی از تجربه یک وکیل مجرب میتواند تضمینکننده صحت و سلامت حقوقی معامله باشد. در ادامه، با همراهی کارشناسان حرفهای به بررسی جزئیات و نکات کلیدی تنظیم قرارداد فروش زمین و ملک میپردازیم.
بررسی معنا و مفهوم قرارداد فروش زمین و ملک
قرارداد فروش ملک یکی از رایجترین و پرکاربردترین انواع قراردادهاست که هر فردی برای انجام معامله خرید یا فروش ملک به آن نیاز دارد. این قرارداد به معنای توافقی است که در آن خریدار با پرداخت مبلغ مشخصی به فروشنده، ملک مورد نظر را خریداری میکند و معامله مالی صورت میگیرد.
این نوع قرارداد ممکن است به صورت کتبی، شفاهی یا حتی بدون رد و بدل شدن کلام انجام شود. به همین دلیل بهرهگیری از وکیل حرفهای میتواند نقش مؤثری در روند صحیح تنظیم قرارداد ایفا کند. همچنین برای درک بهتر جزئیات مربوط به اسناد، مطالعه موضوع جعل اسناد عادی نیز توصیه میشود.
در واقع قرارداد خرید و فروش ملک یک توافق حقوقی محسوب میشود که طی آن فروشنده ملک خود را در برابر دریافت مبلغ مشخص به خریدار واگذار میکند. این نوع قرارداد در حوزه معاملات ملکی بسیار متداول است و در انواع مختلفی تنظیم میشود.
قرارداد فروش ملک و زمین چه نوعهایی دارد؟
قراردادهای فروش ملک انواع مختلفی دارند که هر کدام شرایط و بندهای خاص خود را دارند. از جمله انواع این قراردادها میتوان به قرارداد مشارکت در ساخت اشاره کرد که در آن مالک زمین، ملک خود را در اختیار سازنده قرار میدهد تا ساختمان احداث کرده و سپس ملک بین آنها تقسیم شود. قرارداد خرید ساختمان نیمهساز یا در حال احداث نیز نوعی دیگر از قراردادهای ملکی است.
قرارداد مبایعهنامه قطعی غیرمنقول، قرارداد انصراف از حق استفاده پارکینگ و همچنین قرارداد سند فروش قطعی خانه و آپارتمان در رهن نیز در این دسته قرار دارند. قرارداد فروش زمین و خرید آن نیز یکی از متداولترین انواع این قراردادهاست.
قراردادهای دیگری مانند رهن ملک، وام بانک مسکن، وکالت انتقال سرقفلی، وکالت واگذاری سرقفلی، وکالتنامه فروش ملک، وکالت برای فک رهن و وکالت برای رهن و اجاره ملک نیز در این دستهبندی جای میگیرند.
از دیگر قراردادهای مهم میتوان به بیع قطعی زمین دارای دفترچه مالکیت، بیع قطعی آپارتمان با سند تفکیکی، جعاله بانک برای وام تعمیرات، مبایعهنامه قطعی، پیشفروش آپارتمان و قرارداد اجاره آپارتمان اشاره کرد.
در تنظیم قرارداد فروش ملک و زمین باید به چه نکاتی توجه کرد؟
در زمان تنظیم قرارداد فروش ملک و زمین، توجه به نکات مشخصی اهمیت زیادی دارد تا از بروز اختلافات و خسارات احتمالی جلوگیری شود. رعایت این نکات برای هر دو طرف معامله ضروری است:
- در ابتدا لازم است فروشنده اطمینان حاصل کند که خریدار توانایی مالی کافی دارد و خوشحساب است که این موضوع از طریق استعلام بانکی قابل بررسی است.
- تمامی نواقص موجود در ملک باید توسط مالک و با کمک یک وکیل مجرب در قرارداد ثبت شود تا از بروز اختلافات احتمالی جلوگیری گردد.
- پرداخت مبلغ معامله باید طبق توافقات صورتگرفته بین طرفین انجام گیرد.
- در صورتی که ملک مورد نظر دارای چند مالک باشد، باید سهم دقیق هر یک بهصورت مشخص و واضح در قرارداد ذکر شود.
- یکی از مهمترین موارد، درج دقیق مشخصات ملک است که شامل نوع ملک، آدرس، مساحت، شماره پلاک ثبتی، نوع سند، نوع کاربری و وضعیت حقوقی آن میشود.
- پیش از عقد قرارداد، برای شناخت کامل ملک، بهتر است ملک مورد نظر توسط یک کارشناس بیطرف ارزیابی شده و گواهی رسمی ارزیابی صادر شود.
- در قرارداد فروش زمین باید مبلغ دقیق معامله هم بهصورت عدد و هم حروف ثبت شود و مراحل، زمان و شیوه پرداخت نیز مشخص گردد.
- شیوه پرداخت مبلغ میتواند نقدی، چک یا اقساطی باشد و در صورت پرداخت اقساطی، باید تعداد، زمان سررسید و مبلغ هر قسط مشخص باشد.
- زمان دقیق تحویل ملک نیز باید در قرارداد قید گردد و در صورت تأخیر، جریمهای برای هر روز تأخیر تعیین و ثبت شود.
- شرایط فسخ قرارداد باید با جزئیات کامل مشخص شود، مانند عدم پرداخت در زمان مقرر، عدم تحویل ملک در موعد مقرر یا وجود نقص پنهان که پیشتر قید نشده باشد.
جمعبندی
قرارداد فروش ملک و زمین یکی از مهمترین اسناد در معاملات ملکی است که نقش کلیدی در جلوگیری از اختلافات و تضمین حقوق طرفین دارد. این قرارداد بهعنوان توافقی قانونی، انتقال مالکیت زمین یا ملک را در برابر پرداخت مبلغ معین ممکن میسازد. برای تنظیم دقیق و ایمن چنین قراردادی، توجه به نکاتی مانند بررسی توان مالی خریدار، ثبت کامل مشخصات ملک، تعیین دقیق مبلغ و نحوه پرداخت، زمان تحویل، شرایط فسخ و بهرهگیری از وکیل مجرب ضروری است. انجام درست این مراحل، اعتبار قرارداد فروش ملک را تضمین کرده و مانع از بروز مشکلات حقوقی در آینده میشود.
نمونه قرارداد فروش زمین و ملک
ماده 1 : طرفین قرارداد
1-1- فروشنده/فروشندگان ........ فرزند ....... به شماره شناسنامه .................. صادره از .........کدملی .... متولد ..... ساکن ...................... تلفن ............... با وکالت/قیمومیت/ولایت/وصایت ........... فرزند ...................... به شماره شناسنامه . متولد ....... بموجب .........
2-1- خریدار/خریداران ........ فرزند ....... به شماره شناسنامه .................... صادره از .........کدملی .... متولد ..... ساکن ...................... تلفن ............... با وکالت/قیمومیت/ولایت/وصایت ........... فرزند ...................... به شماره شناسنامه . متولد ....... بموجب ..........
ماده 2: موضوع و مشخصات مورد معامله
عبارتست از انتقال .. دانگ یک دارای پلاک ثبتی شماره .................... فرعی از ............... اصلی قطعه واقـع در بخش ................ حوزه ثبتی ... به مساحت ............ متر مربع دارای سند مالکیت به شماره سریال .................. صفحه .............. دفتر .............. بنام ...... بانضمام .............. دانگ پارکینگ شماره .. فرعی و .............. دانگ انباری شماره فرعی از ................... اصلی طبق سند رهنی شماره دفتر اسناد رسمی ..................... مورد رهن بانک ..................... دارای حق اشتراک آب / برق / گاز / اختصاصی / اشتراکی / شوفاژ / روشن / غیرروشن / کولر/ تلفن دایر/ غیر دایر به شماره ... به نشانی ..................... .....
ماده 3 : ثمن معامله
1-3- ثمن مورد معامله به طور مقطوع .................... ریال به حروف .......... ریال تعیین گردید .
2-3- همزمان با این توافق مبلغ ......................ریال معادل .. تومان نقداً/طی چک ............... بانک شعبه ... به فروشنده پرداخت گردید ، باقیمانده ثمن ...... ریال در زمان تنظیم سند در دفتر اسناد رسمی پرداخت خواهد شد .
ماده 4 : شرایط مربوط به تنظیم سند
1-4- طرفین متعهد شدند جهت تنظیم سند طبق قرارداد در تاریخ/ / 13 در دفتر اسناد رسمی شماره ................... حاضر شوند و فروشنده متعهد گردید سند را به نام خریدار یا هر کس که خریدار معرفی نماید انتقال دهد ، در ضمن اجرای تعهد به تنظیم سند از طرف فروشنده بنام انتقال گیرنده بعدی ، موکول به احراز انتقال از طریق ارائه قرارداد می باشد . در صورت عدم حضور هر یک از طرفین در دفتر خانه اسناد رسمی برای تنظیم سند ، گواهی سر دفتر مثبت تخلف نامبرده می باشد .
2-4- عدم ارائه مستندات و مدارک لازم جهت تنظیم سند از طرف فروشنده و عدم پرداخت ثمن توسط خریدار در حکم عدم حضور است و سر دفتر در موارد مدکور مجاز به صدور گواهی عدم حضور می باشد .
ماده 5 : شرایط تسلیم مورد معامله
1-5- فروشنده موظف است مورد معامله را در تاریخ/ / 13 با تمام توابع و ملحقات و منضمات آن تسلیم خریدار کند و هر گونه موانع در استیفاء و بهره برداری کامل از مورد معامله را برطرف کند .
2-5- در صورتیکه معلوم گردد مورد معامله به جهت قوه قاهره قابلیت انتقال نداشته و این عامل مربوط به زمان انعقاد مبایعه نامه باشد عقد باطل است و فروشنده موظف است ثمن دریافتی را به خریدار عودت نماید .
3-5- در صورتیکه معلوم گردد مورد معامله به هر علتی غیر از عامل قوه قاهره مانند رهن ، مصادره ، عملیات اجرائی دادگستری و یا اجرای اسناد رسمی ، مستحق للغیر و غصبـی بودن قانونـاً قابل انتقــال به خریـدار نبوده فروشنـده موظف است علاوه بر استرداد ثمن معامله معادل ............. ریال بعنوان خسارت به خریدار بپردازد .
4-5- کلیه هزینه های ناشی از تسلیم مورد معامله بر عهده فروشنده است ، مگر اینکه به صورت دیگری توافق شده باشد .
ماده 6 : آثار قرارداد
1-6- این قرارداد فروشنده را از هرگونه انتقال مورد معامله به هر عنوان و دلیل به غیر از خریدار منع می کند . در صورت تخلف و انتقال به غیر ، خریدار حق خواهد داشت درخواست فسخ قرارداد را نموده و یا با اقامه دعوی ابطال به طرفیت فروشنده و منتقل الیه ، الزام فروشنده را به انتقال مورد معامله بخواهد . در صورتیکه الزام ممکن نباشد خریدار حق فسخ معامله را دارد و فروشنده موظف است کلیه هزینه هایی که خریدار متقبل شده بپردازد و معادل ..... ریال بعنوان خسارت تخلف از عدم انجام تعهد به وی پرداخت نماید .
2-6- فروشنده متعهد است قبلاً و یا حداکثر تا زمان مقرر برای تنظیم سند رسمی کلیه مجوزها و مدارک لازم از مراجع مختلف در خصوص مورد معامله از قبیل مفاصاحساب شهرداری ، مالیاتی و غیره را اخذ نماید .
3-6- فروشنده مکلف است کلیه بدهیهای احتمالی در خصوص توابع ، اعیان ، مستحدثات و امکانات موجود در مورد معامله را حداکثر تا زمان تنظیم سند رسمی تصفیه نماید .
4-6- هزینه های نقل و انتقال اعم از دارایی ، شهرداری و بعهده فروشنده است و هزینه حق الثبت و حق التحریر بر عهده ...................... می باشد .
5-6- قیمت توافق شده برای معامله در بند 1 ماده 3 به هیچ عنوان و به جهت نوسان قیمت مورد معامله قابل تغییر نیست و از این حیث حق و ادعایی برای فروشنده یا خریدار متصور نیست .
6-6- کلیه خیارات از جمله خیار غبن به استثنای خیار تدلیس با اقرار طرفین اسقاط گردید .
7-6- در صورتیکه عدم اجرای تعهد از جانب فروشنده باشد وی مکلف است به ازای هر روز تاخیر مبلغ ......... ریال بعنوان خسارت تاخیر اجرای تعهد به طرف مقابل پرداخت نماید و در صورتیکه ممتنــع خریدار باشد وی مکلف است به ازای هر روز تاخیر مبلغ .............. ریال بعنوان خسارت تاخیر اجرای تعهد در وجه طرف مقابل پرداخت نماید . خسارت مذکور علاوه بر انجام تعهد اصلی بوده و با آن قابل جمع است .
ماده 7
حق الزحمه مشاور املاک طبق تعرفه کمیسیون نظارت شهرستان بالمناصفه بعهده طرفین است که همزمان با امضای این قرارداد به موجب قبوض شماره ........... و ........... پرداخت شد .
ماده 8
این قرارداد در تاریخ/ / 13 در دفتر مشاور املاک شماره ..................... به نشانی ..................... .......... در سه نسخه بین طرفین تنظیم و امضاء و مبادله گردید . مشاور املاک موظف است ضمن ممهور نمودن نسخ قرارداد به مهر مخصوص مشاور ، نسخه اول و دوم را به خریدار و فروشنده تسلیم نماید و نسخه سوم را در دفتر مخصوص بایگانی کند و هر سه نسخه دارای اعتبار یکسان است که با تنظیم سند رسمی از درجه اعتبار ساقط است .
ماده 9
موارد حقوقی مفاد این قرارداد مطابق با مقررات جاری است و تایید می شود .
ویژگی های چک تغییر محل خدمت کارمندان بدون رضایت آنها غیر قانونی است
پست های مرتبط
بدون مبایعه نامه و صرفا با وکالت نامه معامله نکنید
بسیاری از اوقات در روابط اجتماعی به دلیل در سفر بودن یا دوری از وطن، کهولت سن و نیز به علت آشنایی ند [...]
پیوست امنیتی برای صیانت از اطلاعات مردم و دستگاه ها تهیه شود
رئیس قوه قضاییه خواستار تهیه پیوست امنیتی برای امنیت داده ها و صیانت از اطلاعات مردم و دستگاه ها شد [...]
آثار تدلیس در انواع معاملات
تدلیس در لغت بهمعنای کتمان کردن و پوشاندن است و در معنای حقوقی و در ماده 438 قانون مدنی اینگونه تع [...]
معاملات فضولی
شخصی که مالی را معامله میکند، اعم از خریدار یا فروشنده، باید مالک مال بوده یا از سوی مالک سمت قانون [...]
حکم به بطلان دعوای طلاق زوج با استناد به قاعده لاضرر
محسن پارسا دادرس شعبه اول دادگاه عمومی حقوقی بخش رودهن با صدور دادنامهای با استناد به اعلامیه جهانی [...]
کوچ دنباله دار قضات از قضاوت به وکالت
کانون وکلای دادگستری مرکز فهرست جدید متقاضیان صدور پروانه وکالت را بر اساس بندهای مختلف ماده هشتم لا [...]