مشاعات ساختمان همواره یکی از موضوعات چالشبرانگیز در آپارتمانهای مسکونی و تجاری است. یکی از سوالات متداول این بوده که سهم مغازه از مشاعات ساختمان چگونه تعیین میشود و آیا مالک مغازه ملزم به پرداخت هزینههای تعمیر و نگهداری بخشهای مشترک است یا خیر؟ این موضوع اهمیت زیادی دارد، زیرا اختلافات میان ساکنان و صاحبان واحدهای تجاری معمولا به دلیل عدم درک صحیح از قوانین مشاعات پیش میآید. در ادامه این موضوع را به طور جامع بررسی میکنیم.
مشاعات ساختمان شامل چه بخشهایی میشود؟
مشاعات ساختمان به قسمتهایی از بنا گفته میشود که مالکیت آنها به همه ساکنان اختصاص دارد و استفاده از آنها برای تمامی واحدها، اعم از مسکونی و تجاری، مجاز است. برخی از مهمترین بخشهای مشاعات شامل موارد زیر است:
1. ورودی ساختمان
2. حیاط و فضای سبز
3. پارکینگهای مشترک (در صورت عدم مالکیت اختصاصی)
4. آسانسور و راهپلهها
5. سیستمهای تاسیساتی مانند موتورخانه و تأسیسات گرمایشی و سرمایشی مشترک
6. پشتبام و نمای ساختمان
7. سرویسهای بهداشتی مشترک (در برخی موارد، بسته به سند تفکیکی)
در مقابل، قسمتهای اختصاصی شامل واحدهای مسکونی، تجاری، انباری و پارکینگهایی بوده که مالکیت آنها در سند مالکیت بهصورت جداگانه ثبت شده است.
آیا مغازه در هزینههای مشاعات ساختمان سهیم است؟
یکی از مهمترین پرسشها در مورد سهم مغازه از مشاعات ساختمان این است که آیا مالک مغازه ملزم به پرداخت هزینههای ساختمان است یا خیر؟ پاسخ این سوال به چند عامل بستگی دارد:
1. آیا مغازه در سند تفکیکی ساختمان، حق استفاده از مشاعات را دارد؟
اگر در صورتجلسه تفکیکی، حق استفاده از برخی مشاعات مانند سرویس بهداشتی، ورودی یا پارکینگ برای مغازه ذکر شده باشد، مالک مغازه نیز مانند دیگر واحدها باید در هزینههای مربوط به آن بخشها سهیم باشد.
2. میزان استفاده مغازه از مشاعات چقدر است؟
اگر مغازه دارای ورودی مستقل باشد و از راهپلهها، آسانسور، پشتبام و سایر مشاعات استفاده نکند، معمولا نیازی به پرداخت هزینههای این قسمتها ندارد. اما اگر از برخی مشاعات مانند سرویس بهداشتی مشترک استفاده کند، باید سهم خود را در هزینههای مربوطه پرداخت کند.
3. آیا هزینههای ساختمان مرتبط با مغازه است؟
سهم مغازه از مشاعات ساختمان تنها به بخشهایی محدود میشود که مغازه از آنها استفاده میکند. بهعنوان مثال، اگر هزینه مربوط به تعمیر نمای پشت ساختمان یا آسانسور باشد و مغازه هیچ استفادهای از آنها نداشته باشد، نباید مجبور به پرداخت آن شود.
آیا میتوان مغازه را از استفاده از مشاعات محروم کرد؟
در برخی موارد، ساکنان آپارتمان به دلیل عدم پرداخت هزینههای مشترک توسط مغازهدار، اقدام به جلوگیری از استفاده او از مشاعات مانند سرویس بهداشتی یا ورودی ساختمان میکنند. این اقدام در صورتی که حق استفاده از مشاعات در سند مالکیت مغازه ثبت شده باشد، غیرقانونی محسوب میشود.
طبق ماده 159 قانون آیین دادرسی مدنی، هر شخصی که به طور غیرقانونی از استفاده از حق خود محروم شود، میتواند دعوای ممانعت از حق مطرح کند. در چنین شرایطی، مالک مغازه میتواند از طریق شورای حل اختلاف یا دادگاه محل وقوع ملک اقدام قانونی نماید و درخواست بازگرداندن حقوق خود را بدهد.
یک مثال واقعی از اختلاف بر سر سهم مغازه از مشاعات ساختمان
فرض کنید مغازهای در طبقه همکف یک آپارتمان قرار داشته و طبق سند تفکیکی، حق استفاده از سرویس بهداشتی مشاعی ساختمان را دارد. اما ساکنان آپارتمان بدون اطلاع او، قفل درب سرویس را تعویض کرده و از ورود او جلوگیری میکنند. در همین حال، آنها ادعا میکنند که اگر مغازه میخواهد از مشاعات استفاده کند، باید در تمام هزینههای تعمیر و نگهداری ساختمان ازجمله رنگآمیزی راهپله و تعمیر پشتبام سهیم شود.
در چنین مواردی:
1. مالک مغازه میتواند از طریق دفاتر خدمات قضایی، دادخواست ممانعت از حق را ثبت کند و درخواست بازگشایی قفل را بدهد.
2. پرداخت هزینههای مشاعات باید براساس میزان استفاده تعیین شود. اگر مغازه فقط از سرویس بهداشتی استفاده میکند، پرداخت هزینههای مربوط به تعمیر نمای ساختمان یا پشتبام منطقی نیست.
نحوه محاسبه سهم مغازه از هزینههای مشاعات ساختمان
محاسبه سهم مغازه از مشاعات ساختمان به چند روش انجام میشود:
1. براساس متراژ واحد:
برخی ساختمانها هزینههای مشترک را براساس متراژ واحدها تقسیم میکنند.
2. براساس میزان استفاده از مشاعات:
اگر مغازه فقط از بخش خاصی مانند سرویس بهداشتی استفاده کند، باید صرفا در هزینههای آن بخش شریک باشد.
3. براساس تصمیم مجمع عمومی ساختمان:
گاهی هزینهها براساس توافق ساکنان و براساس آییننامههای داخلی ساختمان تعیین میشود.
چگونه میتوان از تحمیل هزینههای اضافی به مغازه جلوگیری کرد؟
اگر مالکان آپارتمان سعی کنند هزینههای نامربوط را برعهده مغازه بیندازند، مالک مغازه میتواند:
1. با بررسی سند تفکیکی، ثابت کند که حق استفاده او از مشاعات محدود به بخشهای خاصی است.
2. در صورت تحمیل هزینههای غیرضروری، با طرح شکایت در شورای حل اختلاف یا دادگاه محل وقوع ملک، از تحمیل این هزینهها جلوگیری کند.
دفاع از حقوق خود در مشاعات ساختمان
سهم مغازه از مشاعات ساختمان موضوعی است که در بسیاری از آپارتمانهای مسکونی و تجاری باعث اختلاف میان ساکنان و مالکان واحدهای تجاری میشود. درک صحیح از قوانین مشاعات و مطالعه دقیق سند تفکیکی، مهمترین راهکار برای جلوگیری از این مشکلات است. مالک مغازه تنها در صورتی موظف به پرداخت هزینههای مشاعات است که در سند تفکیکی حق استفاده از بخشهای مشخصی از مشاعات برای او قید شده باشد.
همچنین، ساکنان ساختمان نمیتوانند به صورت خودسرانه دسترسی مغازه را به مشاعات محدود کنند، مگر اینکه قانون یا سند رسمی چنین اجازهای داده باشد. در صورت بروز اختلاف، بهترین راهحل این است که ابتدا از طریق گفتوگو و توافق موضوع را حل کرد. اما اگر این راهکار نتیجهبخش نبود، مالک مغازه میتواند از طریق دادگاه محل وقوع ملک یا شورای حل اختلاف برای احقاق حقوق خود اقدام کند.
در چنین شرایطی، مشاوره با یک وکیل متخصص در امور ملکی میتواند کمک بزرگی در جلوگیری از تحمیل هزینههای غیرضروری و دفاع از حقوق قانونی مالک باشد.
مداقه در پرونده و حقوق یعنی؟ معنی مداقه و بررسی نهایی در رای دادگاه رای استیناف قابل تمیز نیست یعنی چه؟ + بررسی ماده 6 قانون ثبت