شناسه : 1513
قانون زمینهای شهری در خصوص زمین‌هایی است که در محدوده قانونی و همچنین حوزه تحت حفاظت هر شهر و یا شهرکی قرار دارند. در حقیقت این قانون، اراضی شهری را به سه دسته کلی، زمینهای بایر، زمینهای دایر و زمینهای موات تقسیم می‌کند. زمین بایر به آن دسته از زمین‌هایی اطلاق می‌شود که سابقه احیا دارند. با این حال به علت عواملی مانند عدم بهره‌برداری یا اعراض، آن هم بدون علت به مدت حداقل ۵ سال متوالی متروک باقی مانده باشد. پروندههای مربوط به این نوع دعاوی از جمله پرتعدادترین پروندههای تشکیل شده در قوه قضاییه هستند. به سبب پیچیدگی‌های موجود در قوانین مربوط به این حوزه، کمک گرفتن از وکیل حقوقی و دریافت خدمات مشاوره وکیل از یک وکیل زمینهای بایر بهترین راهکار به شمار می‌آید.
انواع زمین‌ها در قوانین مربوط به زمینهای شهری
قانون زمینهای شهری در خصوص زمین‌هایی است که در محدوده قانونی و همچنین حوزه تحت حفاظت هر شهر و یا شهرکی قرار دارند. در حقیقت این قانون، اراضی شهری را به سه دسته کلی، زمینهای بایر، زمینهای دایر و زمینهای موات تقسیم می‌کند. زمین بایر به آن دسته از زمین‌هایی اطلاق می‌شود که سابقه احیا دارند. با این حال به علت عواملی مانند عدم بهره‌برداری یا اعراض، آن هم بدون علت به مدت حداقل ۵ سال متوالی متروک باقی مانده باشد. پروندههای مربوط به این نوع دعاوی از جمله پرتعدادترین پروندههای تشکیل شده در قوه قضاییه هستند. به سبب پیچیدگی‌های موجود در قوانین مربوط به این حوزه، کمک گرفتن از وکیل حقوقی و دریافت خدمات مشاوره وکیل از یک وکیل زمینهای بایر بهترین راهکار به شمار می‌آید.
کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمینهای شهری
کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمینهای شهری، مرجع معتبری است که تشخیص می‌دهد کدام زمین بایر، دایر و یا موات است. بر طبق این ماده قانونی، تشخیص دادن چگونگی ساخت و ساز، احیاء متناسب با نوع و کاربری زمین و همچنین تعیین نمودن نوع زمین (بایر، دایر، موات) از جمله وظایف وزارت مسکن و شهرسازی است. بنابراین در صورت هرگونه تخطی از قانون می‌توان بر علیه وزارت مسکن وشهرسازی، به دادگاه صالح شکایت کرد. مطابق با قانون حقوقی جمهوری اسلامی ایران، وزارت مسکن و شهرسازی حتماً باید نظر خود را در خصوص زمین، به صاحب اراضی و مالکین آن ابلاغ کند.
همچنین مالکین نیز حق دارند تا مدت ۳ ماه به این نظر، اعتراض کنند. علاوه بر این، زمانی که مالک در دسترس نباشد، باید این نظریه با فاصله زمانی ده روز و در دو مرحله، در روزنامه‌های کثیر الانتشار، به صورت روشن و کاملا صریح چاپ شود. پس از چاپ و انتشار این موضوع در روزنامه، مالک حق دارد، تا ۳ ماه بعد از تاریخ انتشار آگهی در مورد رای صادر شده، اعتراض کند. اگر در این مدت اعتراضی صورت نگیرد، نظر وزارت مسکن قطعی و قابل اجرا خواهد بود.
تعریف زمین بایر چیست ؟
زمین بایر به اعتبار وضعیت استفاده کردن یا معطل گذاشتن زمین ،یکی از انواع زمین از نظر حقوقی است که تفاوت های آشکاری با زمین دایر و بخصوص زمین موات دارد.
به بیان ساده می توان گفت زمین بایر زمینی است که قبلاً از آن استفاده و بهره برداری می شده و در هر صورت ابتدا از حالت موات خارج و احیاء گردیده است ولی بعدها رها شده و به وضعیت زمین موات درآمده است.
زمین بایر شهری چیست ؟
زمین بایر شهری همانطور که از عنوان آن برمی آید تنها راجع است به اراضی شهری اعم اراضی واقع در حریم شهر و اراضی واقع در محدوده قانونی شهرها.
بایر ماندن زمینهای شهری دلایل گوناگونی دارد که خلاصه آن به این شرح است:
• تغییر در سبک زندگی: تفکرات، ارزش‌ها، ظهور مکاتب جدید و ورود تکنولوژی‌های جدید به عرصه زندگی از عوامل موثر بر بایر ماندن زمینهای شهری به شمار می‌رود. برای مثال رواج تئوری اقتصاد و رقابت آزاد از دلایل به وجود آمدن حومه‌های شهری و جدایی گزینی بیشتر گروه‌های درآمدی است که در نهایت درافزایش زمینهای بایر موثر است.
• احتکار و بورس بازی زمین: نگرش به زمین به عنوان کالا و سرمایه شخصی و نه کالایی عمومی و اجتماعی و همچنین بیمار بودن سیستم اقتصادی به خصوص درامر تولید به احتکار و بورس بازی زمین منجر شده که درنهایت زمینهای بایر را به دنبال دارد.
• فقدان منابع وتجهیرات کافی: اجرای مصوبات طرح جامع نیازمند منابع وتجهیرات کافی از جمله اعتبارات مالی و نیروی انسانی لازم در شهرداری‌ها و دستگاه‌های اجرایی است.فقدان‌این مساله باعث می‌شود زمان بهره‌برداری از زمین‌ها سال‌ها به تعویق افتد در نتیجه زمین به صورت رها شده و بی‌استفاده درآید.
• وجود کاربری‌های نامناسب در شهر که مقدار زیادی از زمین‌ها را نیز در تملک خود دارند، مانند فرودگاه‌ها، پادگان‌های نظامی، صنایع گوناگون در مکان‌های مختلف شهر و همچنین تحت مالکیت قرار داشتن مقدار زیادی از زمین‌ها توسط دستگاه‌های دولتی ونیمه‌دولتی .
• مشاع بودن مالکیت زمین‌ها و عدم توافق در تفکیک مورد رضایت شرکا و همچنین فقدان سند رسمی برای زمین‌ها به علت انجام نشدن طرح کاداستر یکی از عوامل برای رها ماندن زمینهای شهری است. (طرح کاداستر فهرست نقشه‌برداری ثبتی است، یعنی آن نوع نقشه‌برداری که ارزش حقوقی داشته باشد و بتوان بر اساس مرزهای آن سند مالکیت صادر کرد.)
• عوامل طبیعی همچون زلزله خیز بودن منطقه، بالابودن سطح آب‌های زیر زمینی، قرار گرفتن در حریم مسیل‌ها و رودخانه‌ها و نامناسب بودن جنس خاک از عوامل طبیعی هستند که باعث بلااستفاده ماندن زمین می‌شوند.
• عدم انعطاف در طرح‌های شهری به خصوص در طرح‌های جامع و طرح‌های برنامه‌ریزی کاربری اراضی .
• قوانین شهری سدی بر توسعه درداخل شهر است و به این علت توسعه به خارج از محدوده قانونی که خود وسعت قابل توجهی را در بر می‌گیرد کشیده می‌شود و در اطراف خود سکونتگاه‌های جدیدی را به وجود می‌آورد. همچنین اخذ عوارض زیاد از عمران اراضی شهری در قبال صدور پروانه ساختمانی از علل بایر ماندن اراضی به شمار می‌رود.
برگه واگذاری زمین شهری چیست؟
چنانچه زمین، ساختمان یا ملک متعلق به دولت به یکی از اشخاص اعم از حقیقی یا حقوقی انتقال داده شود، برای رسمیت دادن آن، دریافت برگه واگذاری زمین شهری ضروری است. علاوه بر این، کمک گرفتن از وکیل زمینهای بایر با هدف کاهش احتمال وقوع هرگونه مشکلات احتمالی، ضروری است.
عبارت نصاب مالکانه در قانون زمین شهری به چه معناست؟
عبارت نصاب مالکانه در واقع امتیازی است که به آن دسته از افرادی که دارای مسکن مناسبی نیستند و زمین آن‌ها نیز به عنوان زمین موات معرفی شده است، تعلق می‌گیرد. بدین صورت که به این دسته از افراد قطعه یا قطعاتی زمین جمعاً به متراژ ١٠٠٠ مترمربع تحت شرایطی خاص تعلق خواهد گرفت.
اهمیت کمک گرفتن از وکیل خوب در حوزه دعاوی زمین شهری چیست؟
اولین قدم در پروندههای مربوط به دعاوی زمینهای بایر، گرفتن استعلام زمین است. استعلام گرفتن در مورد نوع زمین شهری خود دارای مراحل و شرایطی است که قطعا پیگیری روند آن توسط یک وکیل دادگستری با تجربه در حوزه زمینهای شهری بسیار آسانتر خواهد بود. علاوه بر این در سایر موارد مثل اعتراض به کمیسیون ماده 12 و سایر موارد اینچنینی، کمک گرفتن از وکلای حاذق این حوزه بسیار با اهمیت است.
