همه چیز درباره زمین موات سند دار

اراضی موات، انواع خاصی از زمین‌ها در محدوده شهری یا غیرشهری هستند که مالکیت خصوصی ندارند و دولت جمهوری اسلامی ایران، مالک آن‌ها به شمار می‌رود. این زمین‌ها به دسته‌های مختلفی تقسیم می‌شوند و ممکن است قبلاً مورد احیا واقع شده یا نشده باشند. اما در نهایت، هیچ فرد یا نهادی مالک آن‌ها نخواهد بود و تصرف در این زمین‌ها، جرم به شمار می‌رود. تشخیص این زمین‌ها بر عهده نهادهای ناظر و مرتبط خواهد بود و قابلیت اعتراض به این تشخیص‌ها نیز وجود دارد. همچنین قوانین متفاوتی در خصوص واگذاری، احیا و انتقال مالکیت اراضی موات و به‌خصوص زمین موات سند دار وجود دارد که در ادامه بررسی خواهد شد.

 زمین موات چیست؟

برای پاسخ به سؤال زمین موات چیست، در ابتدا باید با مفهوم موات آشنا شویم. در اصطلاح فقهی، کلمه موات به معنی عدم مالکیت داشتن فردی خاص و متعلق نبودن به فردی خاص است. در واقع زمین موات، به زمینی گفته می‌شود که ملک عمومی محسوب شده و مالک معین و خاصی ندارد. از دیدگاه قانونی نیز زمین موات جزو اموال عمومی به شمار می‌رود و حتی اگر فردی سند این زمین را داشته باشد، باز هم مالک آن به شمار نرفته و ملک در اختیار عموم خواهد بود. زمین موات به دو گروه اصلی زمین موات اصلی و زمین موات عارضی تقسیم می‌شود.

• زمین موات اصلی: زمین‌هایی که قبلاً به ملک احیا مسبوق نشده باشند، زمین موات اصلی نامیده می‌شوند. در واقع این نوع زمین‌ها، انواعی هستند که مالکیت آن‌ها به دولت اسلامی واگذار شده و هیچ امکانی برای احراز مالکیت جدید آن‌ها وجود ندارد.
• زمین موات عارضی: زمین موات عارضی نوع خاصی از زمین موات است که در گذشته کاربری مسکونی یا کشاورزی داشته است؛ اما در گذر زمان خراب و فرسوده شده و دیگر کاربردی نداشته است.

انواع‌ واقسام زمین موات

• اراضی موات: این دسته از اراضی، تابه‌حال احیا و یا بهره‌برداری نشده‌اند و جزو زمین‌های طبیعی باقی‌مانده‌اند.
• اراضی دایر: این دسته از زمین‌ها سابقه احیاشدن داشته و در طول زمان، بهره‌برداری از آن‌ها صورت‌گرفته است.
• اراضی آیش: این دسته از اراضی، زمین‌های دایر خاصی هستند که لازم است به صورت متناوب و طبق عرف، برای دوره‌های معینی کشت نشوند.
• اراضی بایر: این نوع از زمین‌ها نیز سابقه احیا و بهره‌برداری دارند؛ ولی به دلیل این که برای پنج سال متوالی و بدون هیچ عذر موجهی متروک مانده‌اند، جزو اراضی موات بایر به شمار می‌روند.

اراضی موات شهری و غیرشهری

اراضی موات شهری در محدوده قانونی شهرها قرار گرفته‌اند و سابقه‌ای از احیاشدن و یا انجام فعالیت‌های عمرانی ندارند. این زمین‌ها به دلیل قرارگیری در محدوده شهری، نقش مهمی در توسعه شهری دارند و ممکن است توسط دولت، برای انجام پروژه‌های توسعه شهری و پروژه‌های عمرانی مورد استفاده قرار بگیرند. در مقابل، زمین‌هایی موات غیرشهری یا روستایی، انواعی هستند که در محدوده خارج از شهر قرار گرفته و کاملاً طبیعی و بکر باقی‌مانده‌اند. این زمین‌ها اهمیت بالایی در تنوع زیستی و محیط‌زیست دارند و به طور معمول برای مطالعات علمی و حفظ محیط‌زیست استفاده می‌شوند.

تشخیص زمین موات

تشخیص زمین و استعلام موات بودن زمین، نکته‌ای بسیار مهم در حوزه موضوعات قانونی است. بررسی چگونگی تشخیص اراضی موات برای اولین‌بار در ماده ۱۷ قانون تقسیم و فروش املاک مورد اجاره به زارعین مستأجر بررسی شده است. در این ماده، گفته شده است که تشخیص زمین موات برعهده وزارت اصلاحات ارضی و تعاون روستایی است. در سال ۱۳۶۰ و در ماده ۱۲ قانون اراضی شهری نیز گفته شده است که تشخیص زمین موات و انواع آن، بر عهده یک کمیسیون که شامل نماینده وزارت دادگستری، نماینده وزارت مسکن و شهرسازی و همچنین نماینده شهردار است خواهد بود. همچنین گفته شده است که می‌توان در دادگاه، به تشخیص این کمیسیون اعتراض کرد.

آخرین قانون که در سال ۱۳۶۶ تصویب شده نیز مقرر کرده که تشخیص عمران و احیا زمین و همچنین تعیین نوع زمین، بر عهده وزارت مسکن و شهرسازی بوده و همچنین این تشخیص در انواع دادگاه‌های صالحه قابل‌اعتراض است و می‌توان دعاوی خلع‌ ید را مطرح کرد.

قوانین مختلف در مورد زمین موات سند دار

قانون زمین موات، در واقع ماده یک قانون نحوه واگذاری و احیای اراضی بوده که در ۱۳۵۸/۶ مصوب شده است. در واقع این قانون مشخص‌کننده اصولی است که بر طبق آن، برخی از زمین‌های مواتی که شخصی برای آن‌ها اعراض کرده و معطل‌مانده است، می‌توانند به اشخاصی که واجد شرایط و محروم هستند، اعطا شوند. این قانون برای جلوگیری از بی‌استفاده ماندن این زمین‌ها و افزایش بهره‌وری آن‌ها انجام شده است.

یک قانون دیگر هم در خصوص زمین موات سند دار وجود دارد. برای بررسی این قانون، باید رأی دادگاه را در خصوص یک پرونده زمین موات بررسی کرد:

بنا به این قانون جدید زمین موات، اگر مالک زمین موات سند آن را در اختیار داشته باشد، می‌تواند آن را با سند عادی به  هر شخصی منتقل کند. البته این انتقال باید قبل از تصویب قانون لغو مالکیت اراضی شهری صورت‌گرفته باشد تا دارای اعتبار محسوب شود.

احیاکردن زمین موات

احیاکردن زمین موات به هرگونه تلاش و فعالیتی گفته می‌شود که برای تغییر وضعیت زمین‌های بکر انجام شود. این فعالیت‌ها باید بدون تصرف و به‌منظور تملک و بهره‌برداری صورت بگیرند. تمامی فرایندهای احیاکردن زمین موات، زیر نظر دولت انجام شده و مراحل خاصی نیز دارد. احیاکردن ممکن است کارهایی مثل ساخت ‌و ساز در زمین موات و یا درخت‌کاری باشد و پس از انجام این اقدامات و با طی‌کردن مراحل قانونی واگذاری، افراد مختلف می‌توانند مالکیت این زمین‌ها را به دست بیاورند.

برای واگذاری این اراضی، در ابتدا دولت از افراد و یا نهادهای متقاضی می‌خواهد که درخواست خود را به همراه یک طرح دقیق و جامع برای احیای اراضی ارائه کنند. این طرح باید کاملاً با جزئیات بوده و نحوه استفاده از زمین و مزایایی که برای منطقه دارد، در آن بیان شده باشد. این طرح‌ها توسط دولت تأیید شده و پس از بررسی استانداردها، زمین به متقاضی واجد شرایط واگذار خواهد شد. از جمله شرایط واگذاری زمین موات می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

•    افراد باید حداقل سه سال در محل زمین مورد نظر سکونت داشته باشند.

•    داوطلبان باید تعهد بدهند که در محل سکونت کنند.

•    درصورتی‌که زمین برای فعالیت‌های کشاورزی، دامپروری و... است، افراد باید مدرک تحصیلی مرتبط را نیز داشته باشند.

جرم تصرف‌کردن زمین موات

طبق قوانین موجود، تمامی زمین‌های احیا نشده متعلق به جمهوری اسلامی ایران هستند و مدیریت آن‌ها بر عهده سازمان مسکن و شهرسازی خواهد بود. هرگونه تصرف عدوانی و بدون موافقت دولت، یک جرم محسوب شده و مطابق چیزی که در ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی گفته شده است، فردی که مرتکب این جرم شده، محکوم به پرداخت جریمه نقدی و رفتن به زندان خواهد شد. البته توجه داشته باشید که این جرم تصرف کردن زمین موات با جرم انتقال و یا جرم فروش زمین موات تفاوت بسیاری زیادی داشته و لایحه دفاعیه آن، با لایحه دفاعیه جرم انتقال مال غیر و خرید و فروش زمین موات، کاملاً متفاوت خواهد بود.

درصورتی‌که اعتراضی در خصوص افراد و سازمان مسکن و شهرسازی در مورد مالکیت زمین وجود داشته باشد، افراد باید از تصرف زمین خودداری کرده و با کمک وکیل ملکی، اعتراض به تشخیص اراضی موات خود را در کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین ‌شهری و سایر نهادهای ناظر بیان کنند تا رفع‌ورجوع شود.

سخن پایانی

در این مطلب نکات مهمی در خصوص زمین موات بررسی شد. زمین موات، در واقع نوع خاصی از زمین است که مالکیت آن به طور کامل بر عهده دولت بوده و هیچ فرد یا نهادی حق تغییر و تصرف در این زمین را ندارد. اما در موارد خاصی و با رعایت شرایط واگذاری زمین موات، ممکن است این زمین به فرد یا نهاد دیگری داده شود. برای استعلام مالکیت این زمین‌ها می‌توان به نهادهای مرتبط نیز اعتراض کرد و در نهایت، در قانون جدید گفته شده است که اگر مالک زمین، سند رسمی آن را در اختیار داشته، می‌توانسته قبل از تصویب قانون لغو مالکیت اراضی شهری، آن را به هر فرد دیگری انتقال دهد. درصورتی‌که برای زمین‌های موات با مشکل و سوالی روبه‌رو هستید، می‌توانید از وکیل ملکی وکالت آنلاین کمک بگیرید.

مالک زمین موات که سند رسمی دراختیار دارد می تواند ملک را با سندعادی به هرشخصی منتقل کند واین انتقال اگرقبل ازتصویب قانون لغومالکیت اراضی شهری باشداعتباردارد

به تاریخ : 15/7/1363 شماره دادنامه : 435
مرجع رسیدگی : شعبه 5 محکمه عمومی تهران
خواهان : محمد
خواندگان :1 غلامعلی 2 قاسم 3 احمد4 محمود 5 عبدالله 6بانو سکینه خاتون فرزندان مرحوم علی 7 جعفرقلی 8 محمدباقر9محمدعلی 10 محمدتقی 11 بانوکبری باوکالت کمال .
خواسته :تاییدقولنامه عادی شماره 198مورخ 9/1/1358

رای دادگاه
خواهان مدعی است که به موجب قولنامه عادی مورخ 9/1/1358و پرونده کلاسه 2386 و اقرارنامه رسمی پیوست دادخواست ،یک قطعه زمین از پلاک 3443به مساحت 90مترمربع راازوکیل خواندگان خریداری ومبلغ 150000 ریال ازثمن معامله راپرداخت نموده ومانده بدهی وی بالغ به 210000 ریال بوده و مراتب به سازمان عمران شهری اعلام وپرونده تحت شماره 270درآن سازمان تشکیل گردیده ومالا"صدور حکم برتایید قولنامه را درخواست نموده است .نظربه اینکه وکیل مالکین باتوجه به اختیارات حاصله ازوکالتنامه 19435 صحت قولنامه تنظیمی ومیزان وصولی بدهی خریدار راتاییدنموده وازطرفی کارشناس منتخب به شرح نقشه ونظریه تقدیمی انطباق قرارداد بامحل ملکی محدوده مورد واگذاری بخواهان راتوصیف نموده ونظربه اینکه تشکیل پرونده درمرجع ذیربط ظرف مهلت قانونی به عمل آمده علیهذا محکمه مستندا"به تبصره ذیل ماده 6 قانون اراضی شهری حکم به صحت معامله موضوع قولنامه مورخ 9/1/58 رانسبت به پلاک 3443/116 به مساحت 90 مترمربع باقید اینکه مانده بدهی خریداربالغ بر 210000 ریال می باشد،صادرواعلام می دارد.
رئیس محکمه منوچهردولت آبادی مستشارمحکمه یحی جلیلوند.

مرجع : کتاب گزیده آرای دادگاههای حقوقی ، مجموعه چهارم
گردآورنده : محمدرضاکامیار،ازانتشارات نشرحقوقدان ،چاپ اول ، 1377

87

نوع : آراء و نظریات

شماره انتشار : 435

تاریخ تصویب : 1363-07-15

تاریخ ابلاغ :

دستگاه اجرایی :

موضوع :

منبع : وب سایت قوانین دات آی آر (معاونت آموزش دادگستری استان تهران)

قولنامه ،بیعانه ،وجه التزام     عدم رعایت اساسنامه درفروش مال غیرمنقول شرکت سهامی ، موجب عدم نفوذ معامله در برابراشخاص ثالث نیست