انعقاد عقدجدید در موضوعی که قبلا عقد مستقلی بوده ،اقاله عقد سابق محسوب است - مهدکودک محل کسب است
بتاریخ :8/4/72 شماره دادنامه :339-12/4/72
مرجع رسیدگی :شعبه 25دادگاه عمومی حقوقی یک تهران
پژوهشخواهان :خانم عصمت وآقای علی اصغر
پژوهشخواندگان :خانم پریدخت وآقای سیدجواد
پژوهشخواسته :دادنامه شماره 540-2/8/71صادره ازشعبه 58 حقوق دوتهران
گردشکار:ابتداخانم پریدخت وآقای جوادطی دادخواستی که به دادگاه حقوقی 2تهران تسلیم داشته انداجمالاعنوان نموده اندکه به موجب سندرسمی 61465-17/2/66دفترخانه 24تهران محلی رابرای مهدکودک ازاول اردیبهشت ماه 1366ودرازای ماهیانه دویست هزارریال وبدون دریافت سرقفلی (که این امردرسندرسمی صراحتاقیدشده )به خانم عصمت وآقای علی اصغربه اجاره داده اندوچون مستاجرین ازتخلیه عین مستاجره خودداری می ورزندتقاضای صدور حکم به تخلیه یدآنان به لحاظ نیازشخصی خواهان هامی شود.مستاجرین و همچنین آقای مجتبی وجوادکه درجریان رسیدگی وارددعوی شده اندبطورخلاصه دفاع نموده اندکه اولاآغازرابطه استیجاری فیمابین از15/7/65وباتنظیم سندعادی بوده وبنابراین موردازشمول ماده واحده مصوب 15/8/1365که راجع است به تخلیه اماکنی که بدون پرداخت سرقفلی وبه موجب سندرسمی اجاره شده خارج است .ثانیابه موجب چک 88586-19/6/1365بانک ملت مبلغ پنج میلیون ریال به عنوان سرقفلی به موجرین پرداخت شده است واینکه درسند رسمی 61465-17/2/1366اشاره شده که سرقفلی پرداخت نشده مطابق رویه معمول اکثرموجرین بوده است که قصدتضییع حق مستاجرین رادارند.
دادگاه حقوقی در29/12/1370مبادرت به صدورقرارهای معاینه و تحقیقات محلی برای احرازنیازشخصی خواهان نموده که در9/3/1371به مرحله اجرادرآمده اند.گواهان تعرفه شده ازناحیه خواهان جملگی برمستاجربودن خواهان هاونیازآنان به عین مستاجره موضوع دعوی برای سکونت خویش گواهی داده اندخواندگان معارضی معرفی نکرده اند.
درجلسه 28/7/1371که برای قرائت صورتمجلس اجرای قرارهاوادامه رسیدگی بوده احدازخواندگان ،عنوان نموده که 1- پس ازانقضای مدت اجاره موضوع سندرسمی 61465-17/2/66مالکین ومستاجرین باافزایش اجاره بهابه مبلغ پانصدوپنجاه هزارریال توافق نموده اند2- سرقفلی به موجب چک 885986-19/5/1365به مبلغ پنج میلیون ریال پرداخت شده است .موجرین ضمن اینکه اعلام داشته درمتن چک 885986 قیدی که مربوط به رابطه استیجاری فیمابین طرفین باشدصورت نگرفته به جهت وموجب دیگری برای طرح درخواست تخلیه عین مستاجره یعنی انقضای مدت اجاره اشاره کرده وصدورحکم براین اساس راخواسته است .سپس دادگاه مبادرت به اتخاذتصمیم نموده وبه موجب دادنامه 540-2/9/1371بطورخلاصه چنین رای داده است 1- خواسته دعوی تخلیه مورداجاره موضوع سندرسمی 61465-17/2/1366دفترخانه 24تهران به لحاظ انقضای مدت اجاره ونیازشخصی خواهان هااست 2- مالکیت خواهانها ورابطه استیجاری فیمابین طرفین به دلالت اسنادرسمی محرزاست 3- درسند اجاره فوق الذکرخواندگان اقرارنموده اندکه وجهی بابت سرقفلی به موجرین نپرداخته اند.بنابراین ادعای اینکه چک 885986-19/6/1365(که درمتن آن نیزاشاره ای به رابطه استیجاری طرفین نشده )بابت سرقفلی بوده اولابا مندرجات سندرسمی تطابق نداردثانیامثبت ادعانمی تواندباشد4-اداره مهدکودک رانمی توان کسب وپیشه وتجارت دانست .5- بنابراین بالحاظ تبصره 2ماده 14قانون روابط موجرومستاجر(1356)ومواد1و15قانون روابط موجرومستاجر(1362)وماده 494قانون مدنی بامسکونی تلقی نمودن مورداجاره وشمول مقررات قانون مدنی برآن ،حکم به تخلیه یدخواندگان ازعین مستاجره داده می شود.
ازرای صادره تجدیدنظرخواسته شده که تحت شماره 17731-14/10/1371 ثبت دفترکل گردیده وسپس به این شعبه ارجاع گشته است .معترضین درلایحه اعتراضیه خودعلاوه برتکرارمطالبی که درجریان رسیدگی مرحله بدوی بیان کرده بودندعنوان نموده که 1- عدول دادگاه ازتصمیم خودموضوع قرارهای معاینه وتحقیق محلی جهت احرازنیازشخصی خواهانهاومحل کسب وپیشه و تجارت تلقی نکردن مورداجاره مطابق اصول نبوده است .2-اجاره نامه عادی 15/7/1365مصون ازتعرض دادگاه باقیمانده واین امرمویدآن است که رابطه استیجاری فیمابین طرفین قبل ازلازم الاجراشدن ماده واحده 15/8/1365برقرار شده وطبعامشمول آن نمی باشد.درجریان رسیدگی تجدیدنظری ابتدااحداز تجدیدنظرخواندگان - درمحضردادگاه عنوان نموده که 1- شروع رابطه استیجاری بین طرفین ازاول مهرماه 1365وبه مدت دوسال بوده است وتنظیم سندرسمی 61465-17/2/1366صرفابرای مابقی آن تادوسال بوده است .2- چک 885986بانک ملت رابابت سرقفلی ازمستاجرین نگرفته بلکه بعنوان استقراض بوده است واینک نیزحاضراست آن رامسترددارد.3- تقارن زمانی دریافت چک 8855986-19/6/1365وتنظیم اجاره نامه عادی 15/7/1365 صرفاتصادفی بوده است .
درجلسه 21/2/1372نیزابتداموجرین درمقام تاییداظهارات تجدیدنظر خواهان صراحتاعنوان داشته که تاریخ شروع رابطه استیجاری طرفین 15/7/1365 بوده است .وسپس احدازپژوهشخواندگان اظهارکرده که بعدازانقضای زمان اجاره سندرسمی 61465در17/8/66مستاجرین ابتدااجاره بهارابه پانصد هزارریال وسپس به پانصدوپنجاه هزارافزایش داده وآن رابه میل خویش به حساب بانکی ماواریزکرده اندکه من وهمسرم خانم پریدخت به این امرراضی نبوده ایم ولی درمقابل این سوال دادگاه که برای رسید14/12/1368که امضائات منتسب به شماوخانم پری دخت ذیل آن است ودرآن آمده ...مبلغ یک میلیون ویک صدهزارریال نقدابابت اجاره اسفند1368وفروردین 1369 بابت اجاره مهدکودک نونهالان توسطآقای محمدبه اینجانب جوادوهمسرم بانوپری دخت رسیده چه توجیهی داریدپاسخ داده است که اجاره بهای مزبور رابه رضایت ازآقای محمدوهمسرش گرفتم باتوجه به مراتب فوق دادگاه مراتب زیررامدنظرقرارمی دهد.
1- هرچندمطابق اظهارات مستاجرین شروع رابطه استیجاری ازمهرماه 1365وقبل ازلازم الاجراشدن ماده واحده 15/8/1365بوده است امااخراج مورد ازشمول قانون مزبوربرپایه توجیه فوق صحیح نیست زیراعقداجاره منعقده در مهرماه 1365وبه موجب سندعادی مضبوط درپرونده تنهاتا17/2/1366اعتبار داشته وبه محض انعقادعقداجاره جدیدموضوع سندرسمی 1365دفترخانه 24 تهران عقدسابق اقاله شده است وازآن پس رابطه قراردادی فیمابین طرفین براساس یندرسمی مزبوروشرایط مقرردرآن استواربوده است (مادتین 283 و284قانون مدنی )2- حتی درفرض اینکه مهدکودک رادرحکم محل مسکونی و شمول مقررات قانون مدنی تلقی کنیم استوارنمودن خواسته موجرین برسندرسمی 61465-17/2/1366دردادنامه معترض عنه صحیح نبوده است زیراتردیدی نیست که پس ازانقضای مدت عقداجاره مذکورطرفین باتوافق نسبت به افزایش وجوه پرداختی تحت عنوان مال الاجاره بطورضمنی هم به انعقادعقد اجاره جدیدرضایت وقصدخودرااعلام نموده اندکه تاآخرین عقدی راکه می توان تحقق آن رامسلم ومحرزتلقی نمودعقداجاره منعقده فیمابین طرفین براساس نوشته عادی 14/12/1368است .وبدین توضیح که نوشته مزبوردلالت داردکه آنان حداقل برای دوماهه اسفند1368وفروردین 1369رابطه استیجاری داشته اندکه میزان مال الاجاره ماهیانه آن نیزپانصدوپنجاه هزارریال بوده است (ماده 466قانون مدنی ونیزماده 501 همان قانون ناظربرماده 468آن ) وبدین ترتیب صدوررای براساس سندرسمی 61465که ازاعتبارساقط شده بود موجه نمی باشد.3- سوای مراتب فوق وصرفنظرازاینکه آیاچک 885986بابت سرقفلی بوده است یاخیراساساتلقی نمودن محلی که برای مهدکودک اجاره داده شده به عنوان محل مسکونی (یادرحکم آن )آنهم باقیداین عبارت موجزوکلی که اداره مهدکودک رانمی توان کسب وپیشه وتجارت دانست ،بدون آنکه توجیهی برای آن شده باشدنیزصحیح نمی باشدزیرابه نظردادگاه یکی ازملاکهای اساسی که درتشخیص محل کسب وپیشه وتجارت ازمحل سکونت می تواندمطمح نظر باشداین است که عرفاصبغه مالی واقتصادی آن فعالیتی که درمحل صورت می پذیرد قوی تروبرسایرجهات آن ارجح باشد و اداره مهدکودک ازجمله فعالیتهائی است که به نظردادگاه عنوان پیشه داشته و بعد مالی آن برسایر ابعاد امتیازدارد. باتوجه به مراتب فوق دادگاه رسیدگیهای انجام شده را کافی تشخیص داده فلذابااعلام ختم دادرسی بشرح آتی مبادرت به صدوررای می نماید.
رای دادگاه
درمحدوده جهات منعکس درگردشکاردادگاه اعتراضات تجدیدنظرخواهان بردادنامه 540-2/8/1371صادره ازشعبه 56 دادگاه حقوقی 2تهران راوارد تشخیص می دهدوبرمبنای موادمرقوم درمتن ونیزبه استنادماده 2قانون تجدید نظرازاحکام دادگاههاوطرزرسیدگی آنهاوهمچنین ماده 515 قانون آئین دادرسی مدنی دادنامه معترض عنه فسخ والغامی شود.رای صادره حضوری وقطعی است .
دادرس شعبه 25دادگاه حقوقی یک تهران -اجتهادی
مرجع :
کتاب برگزیده آراء دادگاههای حقوقی ، صفحه 158 تا 161
نشر میزان ، تابستان 1374
35
نوع : آراء و نظریات
شماره انتشار : 339
تاریخ تصویب : 1372/04/12
تاریخ ابلاغ :
دستگاه اجرایی :
موضوع :
منبع : وب سایت قوانین دات آی آر (معاونت آموزش دادگستری استان تهران)
ماده واحده مصوب 1365، ناظر به آتیه است وحقوق مکتسبه سابق را نقض نمی کند پرداخت وجهی که بنابراستردادآن درپایان عقداجاره باشد،نمی تواند سرقفلی محسوب شود
